地產(chǎn)三哥 
金誠同達(dá)成立于1992年，總部位于北京，在上海、深圳、合肥、杭州、南京、成都、西安、沈陽、濟(jì)南設(shè)有分所，并在日本東京設(shè)有辦事處。今天，金誠同達(dá)已發(fā)展成為中國境內(nèi)極具規(guī)模、最富活力的律師事務(wù)所之一。 在諸多業(yè)務(wù)領(lǐng)域，金誠同達(dá)都已成為行業(yè)里的領(lǐng)頭軍，能夠?yàn)榭蛻籼峁┤轿弧⒍鄬哟巍€(gè)性化的優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)，業(yè)務(wù)范圍涵蓋公司設(shè)立與合規(guī)、資本市場(chǎng)、金融、保險(xiǎn)、信托、房地產(chǎn)、項(xiàng)目融資、基礎(chǔ)建設(shè)、PE/VC、資產(chǎn)管理、并購、稅務(wù)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、互聯(lián)網(wǎng)、反壟斷、勞動(dòng)法、訴訟與仲裁以及境外投資、外商投資、國際貿(mào)易、WTO爭端解決、跨境爭議解決等。
作者：地產(chǎn)三哥
來源：地產(chǎn)三哥（ID：dichansange）
殺豬殺尾巴，各有各的殺法。
三哥一貫喜歡劍走偏鋒，所以經(jīng)常撲街。摔得多了，抗擊打能力也就強(qiáng)大了。
年紀(jì)大了，經(jīng)不起摔打，于是抱著“憐憫的心”看看三大傻之一的地產(chǎn)股。
順便在其中尋找一些安全的黃金坑，以便安心的閉目養(yǎng)神之余，說不定會(huì)有偶爾勃起的快樂。
最近思考了一個(gè)市盈率-市凈率四象限法的估值篩選方法，拋磚引玉。
一、TOP30房企的市盈率與市凈率
市盈率（靜態(tài)）的公式是市值/盈利（上年）,（后文簡稱PE)。
市凈率的公式是市值/凈資產(chǎn)，（后文簡稱PB）。
市盈率越高，盈利預(yù)期越好，越低則反之。
市凈率越高，公司資產(chǎn)泡沫越高，投資人看好；市凈率越低則反之。
通常，這兩者的方向是一致的。
但是，也有嚴(yán)重背離的情況。
二、四象限下的TOP30房企分類
以市凈率1.0、市盈率8.0為坐標(biāo)原點(diǎn)。對(duì)TOP30房企進(jìn)行分類。
分別來看一下：
① 高市盈率且高市凈率好理解，投資人看好，投資人也可能是控股股東。龍湖、萬科、世茂都在這個(gè)區(qū)間。當(dāng)然，既然看好，多少有一點(diǎn)泡沫。
② 低市盈率且低市凈率好理解，投資人不看好。
③ 不好理解的是市盈率和市凈率的背離，一高一低。背離不嚴(yán)重也罷，背離的嚴(yán)重，就值得仔細(xì)看看。
具體來看兩個(gè)公司：
綠城中國：市盈率16.38，市凈率0.38。
這里有個(gè)公式：
顯然，出現(xiàn)背離的原因是凈資產(chǎn)收益率高低區(qū)別。
對(duì)房企來說，凈資產(chǎn)收益率除了運(yùn)營效率之外，背后又涉及到高杠桿。
比如中梁控股的凈資產(chǎn)杠桿是25.7倍，綠城中國凈杠桿是6.9倍。杠桿高低又是安全性的指征。
即便考慮高杠桿的原因，綠城的凈資產(chǎn)收益率還是偏低不少。
所以，綠城集團(tuán)出現(xiàn)市凈率低而市盈率高的背離現(xiàn)象。
背離的指標(biāo)在什么情況下會(huì)調(diào)整呢？
假設(shè)綠城中國不存在大量計(jì)提，同時(shí)毛利顯著改善，那么凈資產(chǎn)收益率會(huì)增加。
此時(shí)利潤會(huì)增加，公司市值會(huì)增加：但通常不會(huì)有16倍市盈率，市盈率會(huì)顯著下降。
同時(shí)利潤帶來的凈資產(chǎn)增幅，也會(huì)讓市凈率指標(biāo)上升。
市盈率下降而市凈率增加，兩個(gè)指標(biāo)之間的關(guān)系就趨于正常。
在綠城中國這個(gè)象限里面還有一家，濱江集團(tuán)。
三哥以為，綠城中國值得關(guān)注。
再來看另一個(gè)極端中梁控股：市盈率4.55，市凈率2.04。
中梁控股凈資產(chǎn)的盤子小、杠桿高。
歸屬上市公司股東的凈利潤能占到凈資產(chǎn)44%（2019年上市公司股東凈利潤38.34億元，凈資產(chǎn)87.28億元）。
而且是典型的黑馬，成長性好。
這或許才是這一背離現(xiàn)象的根源。
“預(yù)期差就是生產(chǎn)力”。
在中梁控股這里，高PB、低PE已經(jīng)部分填補(bǔ)了這個(gè)預(yù)期差。
這個(gè)分析過程有點(diǎn)倒因?yàn)楣?/p>
為什么倒因?yàn)楣?/p>
因?yàn)槭聦?shí)證明，房企的發(fā)展路徑就三條。
三線以下城市的高周轉(zhuǎn)帶來的規(guī)模擴(kuò)張，然后：
一條路，是繼續(xù)走到黑。
一條路，是向高能級(jí)城市轉(zhuǎn)移的穩(wěn)定的周轉(zhuǎn)。
一條路，是轉(zhuǎn)向穩(wěn)定的周轉(zhuǎn)+自持運(yùn)營。
每條路上都有先行者的例子可以借鑒，分析起來比較簡單。
三、第三象限中的“黃金坑位”
第三象限，低市盈率，低市凈率。
有些公司的市凈率低到有點(diǎn)“令人發(fā)指”了。
在第三象限中有這么幾家：
富力地產(chǎn)、融信集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、雅居樂、佳兆業(yè)。
誰才是“黃金坑位”？誰又是“估值陷阱”呢？
三哥正在整理思路，下回分解。
個(gè)人意見，不作為投資參考。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： TOP30地產(chǎn)股中的“黃金坑位”（1）
