作者：小債看市

來源：小債看市（ID：little-bond）

綠城中國(guó)計(jì)提一定金額的資產(chǎn)減值損失，進(jìn)而影響股東應(yīng)占利潤(rùn)。 

01利潤(rùn)大降

3月10日，綠城中國(guó)（03900.HK）公告稱，預(yù)計(jì)2025年度公司股東應(yīng)占利潤(rùn)同比2024年的15.96億元下降95%左右。

盈利預(yù)告

公告顯示，綠城中國(guó)業(yè)績(jī)下滑主要是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整期，且公司為促進(jìn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，繼續(xù)積極推動(dòng)長(zhǎng)庫(kù)存去化，導(dǎo)致2025年度收入結(jié)轉(zhuǎn)的毛利率以及分占合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司業(yè)績(jī)下降。

此外，綠城中國(guó)計(jì)提了一定金額的資產(chǎn)減值損失，進(jìn)而影響了股東應(yīng)占利潤(rùn)。 

綠城中國(guó)表示，雖利潤(rùn)大幅下滑，但公司持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，壓降短期負(fù)債，短債占比低于20%，創(chuàng)歷年新低。

同時(shí)，綠城中國(guó)現(xiàn)金儲(chǔ)備充裕，現(xiàn)金短債比2.5倍以上，創(chuàng)歷年新高，整體經(jīng)營(yíng)平穩(wěn)高效，財(cái)務(wù)安全穩(wěn)健。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前綠城中國(guó)存續(xù)美元債僅1只，存續(xù)規(guī)模5億美元，將于2028年2月24日到期。

存續(xù)美元債

目前，綠城中國(guó)家族評(píng)級(jí)、有支持高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)和高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)為“B1”，評(píng)級(jí)展望負(fù)面。

02財(cái)務(wù)分析

據(jù)官網(wǎng)介紹，綠城中國(guó)1995年成立于杭州，是中國(guó)領(lǐng)先的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)品開發(fā)及生活綜合服務(wù)供應(yīng)商，以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)品質(zhì)引領(lǐng)行業(yè)。

綠城中國(guó)先后引入九龍倉(cāng)集團(tuán)、中交集團(tuán)、新湖中寶作為戰(zhàn)略性股東，以打造“TOP10中的品質(zhì)標(biāo)桿”為核心目標(biāo)，布局三大板塊和九大業(yè)務(wù)。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，目前綠城中國(guó)的直接控股股東為中交集團(tuán)（香港）控股有限公司，持股比例為23.792%，間接最大股東是中國(guó)交通建設(shè)集團(tuán)有限公司。

從銷售端來看，綠城中國(guó)的銷售情況好于行業(yè)平均水平。

2025年，綠城中國(guó)的銷售額2519億元、銷售面積1208萬(wàn)㎡，均位列行業(yè)第二。

截至2026年2月28日止兩個(gè)月，綠城集團(tuán)累計(jì)取得總合同銷售面積約94萬(wàn)平方米，總合同銷售金額約183億元。

從業(yè)績(jī)上看，2025年上半年綠城中國(guó)的期內(nèi)營(yíng)收、毛利雙雙下滑，公司股東應(yīng)占凈利潤(rùn)僅為2.1億元，相比2024年同期的20.45億元跌近90%。

2.1億元的業(yè)績(jī)，創(chuàng)下綠城中國(guó)自2006年在港交所上市以來最低中期凈利潤(rùn)紀(jì)錄。

歸母凈利潤(rùn)

截至2025年6月末，綠城中國(guó)總資產(chǎn)有5181.14億元，總負(fù)債3987.91億元，凈資產(chǎn)1193.23億元，資產(chǎn)負(fù)債率為76.97%。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，目前綠城中國(guó)主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總債務(wù)的69%。

截至相同報(bào)告期，綠城中國(guó)流動(dòng)負(fù)債有2767.37億元，其中一年到期的短期債務(wù)有201.43億元。

相較于短債壓力，綠城中國(guó)流動(dòng)性較好，其持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物有624.6億元，現(xiàn)金短債比為3.1，公司面臨短期償債壓力不大。

在財(cái)務(wù)彈性方面，截至2021年末，綠城中國(guó)銀行授信總額有2677億元，未使用授信額度為1330億元，可見公司備用資金充沛。

授信額度

另外，綠城中國(guó)還有非流動(dòng)負(fù)債1220.54億元，主要為長(zhǎng)期借貸，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)有1015.77億元。

整體來看，綠城中國(guó)剛性債務(wù)總規(guī)模為1217.2億元，主要以長(zhǎng)期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為31%。

由于有央企大股東背書，綠城中國(guó)總借貸加權(quán)平均利息成本為3.6%，較2024年同期的4.0%下降40個(gè)基點(diǎn)。

從融資渠道來看，綠城中國(guó)對(duì)銀行貸款、公司債、ABS及優(yōu)先票據(jù)等傳統(tǒng)融資渠道較為依賴，此外還通過租賃、應(yīng)收賬款、股權(quán)、股權(quán)質(zhì)押以及信托等方式融資。

在現(xiàn)金流方面，作為一家具有國(guó)企背景的頭部房企，綠城雖在“三支箭”“金融16條”等出臺(tái)后獲得了更多金融支持，但其2023年和2024年籌資性現(xiàn)金流均為凈流出狀態(tài)，值得關(guān)注后續(xù)現(xiàn)金流情況。

籌資性現(xiàn)金流

在資產(chǎn)質(zhì)量方面，綠城中國(guó)的其他應(yīng)收款超千億，規(guī)模大不僅對(duì)資金形成大量占用，還存在一定回收風(fēng)險(xiǎn)。

總得來看，綠城中國(guó)業(yè)績(jī)大幅下滑，對(duì)債務(wù)和利息的保障能力下降；財(cái)務(wù)杠桿較高，存在一定再融資壓力。

03地產(chǎn)界曾經(jīng)的“蘋果”

綠城曾是中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)的另類，以注重品質(zhì)馳名江湖，人稱中國(guó)地產(chǎn)界“蘋果”。

上世紀(jì)九十年代中期，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開始勃興，宋衛(wèi)平向朋友借來300萬(wàn)買地，1995年開發(fā)了至今讓人懷念、津津樂道的“桂花系列”，得以在地產(chǎn)界立足。

后續(xù)幾年，宋衛(wèi)平陸續(xù)開發(fā)了多個(gè)高端別墅，奠定了在浙江地產(chǎn)界的地位。

2006年7月，綠城在香港聯(lián)交所成功上市，融資26.7億港元。

上市前后，宋衛(wèi)平采用激進(jìn)的組合手段到處融資，其中2006年11月發(fā)行的本金總額4億美元的高收益?zhèn)[藏了一個(gè)日后阻擋其再融資的地雷。

隨后，綠城開始不計(jì)成本地到處拿地，2007年綠城銷售規(guī)模首次破百億，讓宋衛(wèi)平野心加速膨脹，把2008年目標(biāo)定為200億。

然而，猝不及防的金融危機(jī)外加政府的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)在當(dāng)年9月出現(xiàn)斷崖式下跌。

2009年，樓市回暖，綠城賣了530億元，僅次于萬(wàn)科的634.2億元，位居全國(guó)第二。

涉險(xiǎn)過關(guān)的宋衛(wèi)平腳步不停，把不斷融資、不斷拿地作為綠城超常規(guī)大踏步發(fā)展的主要模式。

2009年，綠城共豪擲323億元買地，成為當(dāng)年買地最多的房企。

次年，適逢“史上最嚴(yán)”宏觀調(diào)控，在資金匱乏、銷售不力，資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)132%的情況下，宋衛(wèi)平還堅(jiān)守初衷，抵死不肯降價(jià)，而且大罵宏觀調(diào)控。

2011年11月1日深夜，一則“綠城已破產(chǎn)”的消息在微博上瘋傳。人們紛紛揣測(cè)，這輪宏觀調(diào)控中第一個(gè)倒下的巨頭可能會(huì)是綠城。

撐不住的綠城在2011年底到2012年4月連續(xù)轉(zhuǎn)讓6個(gè)項(xiàng)目回籠現(xiàn)金60億元，也僅是維持了在“生死線”上茍延殘喘。

到了2012年中，降價(jià)、賣項(xiàng)目都不奏效的情況下，綠城開始找金主搭救。

2012年6月，九龍倉(cāng)斥資51億港元入股綠城，受讓24.6%的股權(quán)，成為第二大股東。

另外，融創(chuàng)以33.7億獲得綠城9個(gè)項(xiàng)目的一半股權(quán)，雙方組建了股權(quán)各半的合作平臺(tái)“融綠”，由融創(chuàng)負(fù)責(zé)全面操盤。

在中國(guó)地產(chǎn)業(yè)從烈火烹油到驟然冰冷的快速切換中，綠城再度化險(xiǎn)為夷。

2014年5月，宋衛(wèi)平?jīng)Q定把24%的綠城股權(quán)轉(zhuǎn)讓給孫宏斌，而融創(chuàng)要拿出50.6億元完成此次收購(gòu)。

但這場(chǎng)收購(gòu)最終演變成“融綠大戰(zhàn)”，直到2014年12月中交集團(tuán)宣布出資收購(gòu)綠城的股份，才算劃上句號(hào)。

2015年5月，中交正式入主綠城，殘酷的“去綠城化”開始。

2018年8月，隨著行政總裁曹舟南的離職、彼時(shí)中交派入綠城的張亞東接任，中交正式實(shí)現(xiàn)了對(duì)綠城的全面掌控。

彼時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍處于上行期，張亞東也因此更看重規(guī)模擴(kuò)張。

2018—2024年，綠城中國(guó)銷售額從約1564億元增長(zhǎng)至約2768億元，行業(yè)排名從第17位升至第3位。

2024年，綠城中國(guó)自投項(xiàng)目銷售額大幅提升至約1718億元，占比超過六成。

值得注意的是，自2024年以來，綠城中國(guó)成為備受市場(chǎng)矚目的“地王收割機(jī)”。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： “央企開發(fā)商”業(yè)績(jī)大降95%，行業(yè)仍處于調(diào)整期