作者：小債看市

來(lái)源：小債看市（ID：little-bond）

越秀地產(chǎn)盈利能力持續(xù)走低，對(duì)其盈利持續(xù)構(gòu)成壓力。

01降級(jí)

3月6日，穆迪下調(diào)越秀地產(chǎn)（00123.HK）及其全資子公司的多項(xiàng)評(píng)級(jí)。

評(píng)級(jí)調(diào)整詳情如下：

1、越秀地產(chǎn)的公司家族評(píng)級(jí)(CFR)從“Ba1”下調(diào)至“Ba2”;

 2、越秀地產(chǎn)中期票據(jù)計(jì)劃的高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從“(P)Ba1”下調(diào)至“(P)Ba2”; 

3、由越秀地產(chǎn)擔(dān)保的、Westwood Group Holdings Limited的中期票據(jù)計(jì)劃的有支持高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從“(P)Ba1”下調(diào)至“(P)Ba2”; 

4、越秀地產(chǎn)擔(dān)保、Westwood Group及Joy Delight International Limited發(fā)行的債券的高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從“Ba1”下調(diào)至“Ba2”。

同時(shí)，穆迪將上述實(shí)體展望從負(fù)面調(diào)整為穩(wěn)定。

穆迪評(píng)級(jí)

穆迪表示，越秀地產(chǎn)的杠桿水平在未來(lái)12-18個(gè)月內(nèi)將持續(xù)處于高位。越秀地產(chǎn)去杠桿進(jìn)程慢于預(yù)期，主要由于在行業(yè)下行周期中，公司盈利能力持續(xù)走低，對(duì)盈利持續(xù)構(gòu)成壓力。

不過(guò)，越秀地產(chǎn)憑借穩(wěn)固的業(yè)務(wù)概況實(shí)現(xiàn)了優(yōu)于市場(chǎng)的銷售表現(xiàn)，這將有助于公司逐步穩(wěn)定其信用指標(biāo)。

穆迪預(yù)計(jì)，越秀地產(chǎn)將保持良好的流動(dòng)性，并繼續(xù)獲得強(qiáng)大的母公司支持，評(píng)級(jí)中兩個(gè)子級(jí)的提升也體現(xiàn)了這一點(diǎn)。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前越秀地產(chǎn)存續(xù)美元債7只，存續(xù)規(guī)模17.29億美元，其中一年內(nèi)將有兩只美元債到期。

存續(xù)美元債

02財(cái)務(wù)分析

據(jù)官網(wǎng)介紹，越秀地產(chǎn)成立于1983年，1992年于香港上市，是全國(guó)第一批成立的綜合性房企之一、中國(guó)第一代商品房的締造者、第一家房地產(chǎn)紅籌公司。

越秀地產(chǎn)擁有全球第一只投資于中國(guó)內(nèi)地物業(yè)的香港上市房地產(chǎn)投資信托基金——越秀房托(00405.HK)，控有TOD綜合物管服務(wù)規(guī)模最大的全國(guó)百?gòu)?qiáng)物服企業(yè)——越秀服務(wù)（06626.HK）。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，廣州越秀集團(tuán)股份有限公司持有越秀地產(chǎn)45.34%的股份，廣州地鐵集團(tuán)有限公司持股19.9%，越秀集團(tuán)和廣州地鐵均由廣州市政府擁有。

2025年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額為1062億元，未達(dá)成1205億元的銷售目標(biāo)。

2026年前兩個(gè)月，越秀地產(chǎn)合同銷售金額約71.06億元，同比下降約44.6%；合同銷售面積約24.71萬(wàn)平方米，同比下降約29.1%。

2024年至今，越秀地產(chǎn)拿地投入1269.5億元，同期銷售額2278.4億元，拿地金額占銷售額比重達(dá)56%，但兩年合計(jì)凈利潤(rùn)僅約11億元。

據(jù)業(yè)績(jī)預(yù)告，越秀地產(chǎn)預(yù)期2025年度核心凈利潤(rùn)較2024年度同比下降至約2.5億元至3.5億元，降幅約為80%至85%。

歸母凈利潤(rùn)

截至2025年6月末，越秀地產(chǎn)總資產(chǎn)有3836.74億元，總負(fù)債2724.38億元，凈資產(chǎn)有1112.36億元，資產(chǎn)負(fù)債率為71.01%。

越秀地產(chǎn)處于“三道紅線”綠檔陣營(yíng)，公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為64.6%；凈借貸比率53.2%；現(xiàn)金短債比1.7倍。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，越秀地產(chǎn)主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總債務(wù)的69%。

截至相同報(bào)告期，越秀地產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債有1889.07億元，主要為其他應(yīng)付款，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計(jì)有253.9億元。

相較于短債規(guī)模，越秀地產(chǎn)的流動(dòng)性充足，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物有422.53億元，足以覆蓋短債，公司短期償債壓力不大。

此外，越秀地產(chǎn)還有非流動(dòng)負(fù)債835.31億元，主要為長(zhǎng)期借貸，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)有784.72億元，規(guī)模較大。

整體來(lái)看，越秀地產(chǎn)剛性債務(wù)總規(guī)模有1038.62億元，主要為長(zhǎng)期有息負(fù)債，帶息債務(wù)比為38%。

從融資渠道看，越秀地產(chǎn)渠道多元化，主要通過(guò)股權(quán)、債券、借款等方式融資，此外還通過(guò)應(yīng)收賬款、股權(quán)質(zhì)押等方式融資。

截至2025年6月末，越秀地產(chǎn)加權(quán)平均借貸成本為3.16%，融資成本較低。

不過(guò)，2022年以來(lái)越秀地產(chǎn)的籌資性現(xiàn)金流均為凈流出狀態(tài)，公司存在一定再融資壓力。

籌資性現(xiàn)金流

資產(chǎn)質(zhì)量方面，越秀地產(chǎn)的其他應(yīng)收款規(guī)模較大，截至2025年中有603.8億元，對(duì)資金形成較大占用。

總得來(lái)看，越秀地產(chǎn)業(yè)績(jī)大幅下滑，對(duì)債務(wù)和利息的保障能力下降；籌資性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，再融資壓力大；其他應(yīng)收款規(guī)模大，資產(chǎn)質(zhì)量一般。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： “廣州地產(chǎn)國(guó)企”業(yè)績(jī)下滑80%，杠桿水平處于高位被降級(jí)