1月20日，華潤旗下的物管平臺(tái)華潤萬象生活宣布收購南通長樂物業(yè)的全部股權(quán)以及江蘇中南物業(yè)服務(wù)的1%股權(quán)，總代價(jià)為不超過22.6億元。由于中南物業(yè)由南通長樂持股99%。因此通過這筆交易，華潤萬象生活實(shí)際上將中南建設(shè)旗下物管平臺(tái)中南服務(wù)整體吸收，共新增了5147萬平米的在管面積以及3941萬平方米的合約面積。再加上通過收購禹洲物業(yè)帶來的1048萬平米在管以及合約建面，華潤萬象生活預(yù)計(jì)將在未來5年從這兩筆收購中新增約1億平米的在管規(guī)模。

華潤萬象生活在此時(shí)開始大舉并購，究其原因，一方面是因?yàn)槠髽I(yè)擁有著充足的現(xiàn)金儲(chǔ)備。自從在2020年底完成了IPO成功募集120億港元之后，華潤萬象生活并沒有進(jìn)行過大規(guī)模的投資，因此截至2021年中仍擁有著近128億元的持有現(xiàn)金，在各家已上市的房企旗下物管公司中排名第三。

另一方面，華潤萬象生活2021年12月9日曾對(duì)外宣稱，2025年在管面積將達(dá)到4億平方米，因此企業(yè)需要進(jìn)行大舉并購擴(kuò)充規(guī)模。根據(jù)2021年中期各家上市物管公司公布的數(shù)據(jù)，華潤萬象生活的在管面積為1.22億平米，收購了禹洲物業(yè)和中南服務(wù)這兩家物業(yè)公司之后，其在管規(guī)模將躍入前十。

02 中小物管企業(yè)上市難度提高 行業(yè)收并購機(jī)會(huì)有所增加

除了規(guī)模訴求之外，華潤在當(dāng)前節(jié)點(diǎn)開始大舉收并購，也是因?yàn)楫?dāng)前物管市場(chǎng)上收并購機(jī)會(huì)不斷浮現(xiàn)。港交所從2022年1月1日開始正式施行上市新規(guī)（最近一個(gè)財(cái)務(wù)年度不低于3500萬港元；前兩個(gè)財(cái)務(wù)年度不低于4500萬港元；三年累計(jì)盈利不低于8000萬港元），這將提高中小物管企業(yè)的上市難度，未來市場(chǎng)上的收并購機(jī)會(huì)有可能繼續(xù)增加。

上市門檻的提升導(dǎo)致部分物企在招股書失效后就放棄了繼續(xù)上市的嘗試，比如眾安集團(tuán)旗下的眾安智慧生活等。2021年新遞交上市申請(qǐng)的28家物管企業(yè)中，有9家在招股書到期后就暫時(shí)放棄了繼續(xù)申請(qǐng)上市。而在截至1月27日仍在港交所排隊(duì)的房企旗下物管企業(yè)中，明宇商服的盈利指標(biāo)低于港交所門檻，部分企業(yè)匯率換算后檫過門檻。整體來看，當(dāng)前還在排隊(duì)等待IPO的房企旗下物管企業(yè)中，大部分都能滿足要求。

除了港交所更加嚴(yán)格的上市門檻之外，近期房企的流動(dòng)性危機(jī)導(dǎo)致資本市場(chǎng)越發(fā)謹(jǐn)慎的態(tài)度，也對(duì)物管企業(yè)的上市帶來了一定的影響。由于上市即破發(fā)、股價(jià)長期低迷的現(xiàn)象越來越多的出現(xiàn)，上市對(duì)于物管企業(yè)的吸引力也有所減弱，比如祥生地產(chǎn)旗下的祥生活服務(wù)在2021年11月通過上市聆訊之后，在12月就因?yàn)楫?dāng)時(shí)資本市場(chǎng)的不信任態(tài)度而宣布暫緩上市。

此外，由于旗下物管公司上市難度加大，再加上集團(tuán)的資金承壓，因此部分房企開始出售旗下物業(yè)板塊股權(quán)以回籠資金，在這種背景下，大型物管企業(yè)開始加緊收并購擴(kuò)張的步伐，這也就導(dǎo)致物管行業(yè)2021年收并購事件涉及金額高達(dá)382億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過過去幾年。未來“大魚吃小魚”甚至“大魚吃大魚”的事件有可能越來越多，加速物管行業(yè)的整合。

而對(duì)于一些不急于出售的中小物企而言，除了繼續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營提升盈利能力等待上市機(jī)會(huì)之外，像陽光智博一樣和萬物云這樣的大型物企進(jìn)行換股也有可能是一種不錯(cuò)的選擇。這種方法能夠在一定程度上提升中小物企的品牌價(jià)值，增進(jìn)與大型物企的合作，進(jìn)而保證長期的收益紅利。再加上通過換股得來的大型物企股權(quán)也可以輕松變現(xiàn)，因此不管是從長期運(yùn)營還是短期變現(xiàn)的角度，與大型物管企業(yè)換股都是中小物管企業(yè)當(dāng)前可以考慮的一條新的道路。