作者：爾青

來源：阿信往事

小曹：

上封信里只說了121號文出臺的直接原因，我上次留了個尾巴，那就今天來說吧。

要理解當時出臺的全部背景，就得先看看121號文當時的全部規定。121號文當時限制的可不止是房地產商432融資（這里的432其實還沒有2，單為了表述方便，就統稱432了）這一條，還包括：

1，建筑施工企業發放流動資金貸款，不能用于給房地產商墊資，這個就不用多說了，施工方融資最終用于房地產墊資，這不還是變相給房地產融資了嗎；

2，不準給房地產商發放流動資金貸款，靠，上一封都寫完了，我怎么忘了這條讓諸位感覺到肛裂之痛的政策了，發放流動資金貸款，變相發的還是土地款的融資啊，不杜絕流貸，就杜絕不了房地產商流動資金貸款的錢去買政府的地的弊端；

3，嚴格個人住房按揭貸款，個人買房的貸款，所買的房屋必須是已經竣工驗收的房屋，而且貸款比例不得超過60%，這一方面也就限制了房地產商從購房者手里提前套現的可能，你必須竣工才能銷售，省的你爛尾，最后坑的都是我治下的百姓。

你看，政府是從前到后，從左到右，對房地產融資進行了一次釜底抽薪式的限制。我把柴火給你抽了，我看你還怎么燒？

這些限制就不只是針對“周正毅事件”的了，而是全方位針對房地產商融資，所以，這一棍子其實是憋了很久，一直舉著，但是沒忍心拍下來，直到被周正毅狠狠刺激了一下，這才一咬牙一跺腳狠狠地打了下來。但是周正毅事件和121號文的關系，正如 2003年9月王連洲在一次會議上所言，周正毅事件與國家出臺降低房地產風險的121號文件有直接關系。

可是，還有個問題要明白，那就是政府舉著棍子要打房地產商并不是為了而打，不是說我看你不爽，就要打你一下，而是當時深感房地產熱可能給中國造成再一次的宏觀調控失調。自改革開放以來，中國有過好幾次固定資產投資熱潮，比如85年基建熱潮，89年基建熱潮，93年海南房地產熱等，每一次熱潮都導致宏觀調控一定程度的失調，后果就是通貨膨脹，物價飛漲，所以，每次出現這種熱潮，政府都特別謹慎，經濟要熱，但不能過熱，經濟要發展，但宏觀調控不能失調，因為投資過熱導致經濟危機是絕對不允許出現的局面。所以，對于03年的房地產熱，政府也一直在思考，在觀望，在考慮對策。

對于03年房地產熱，大家總結的原因很多，比如有人說是非典之后抑郁的需求爆發了，有人說是正常的經濟周期，有人說是溫州炒房團的原因，總之吧，03年房價暴漲是不爭的事實，于是就誕生了一個“房地產泡沫論”，要求降低房地產發展速度。當然了，有“泡沫論”，就有“非泡沫論”，“非泡沫論”認為這是城市化過程中的必然現象，是人民生活水平上升的一個表現，你搞城市化改革，就不能壓抑人民的購房需求。兩派還正爭論不休，“周正毅事件”爆發了。本來想再觀望一下，但現在沒辦法了，決不能有第二個“周正毅事件”，周正毅5月27日被捕，中國人民銀行6月5日就頒布121號文，就此開啟了房地產432融資條件以及禁止發放房地產流動資金貸款的源頭。

121號文的影響就不說了，你想，房地產這么一個資金密集型行業忽然遭遇釜底抽薪式融資困境，任志強就說了，如果真這樣，由于資金鏈的問題，大量的爛尾工程將出現。這個文件關鍵是影響了整個房地產行業的信心，大家正干的起勁呢，忽然沒了風向標，原來是想日進斗金，現在忽然感覺身家性命可能不保，乖乖，最后黃粱一夢啊。

又一次，為了穩定軍心，在8月12日，離121號文僅僅過去了3個月，國務院又發布了一個18號文，全文名稱是《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，對房地產行業予以肯定，相當于給房地產行業吃了一顆定心丸吧。大家懸著的心終于可以放下來了，我自己體會哈，那感覺可能就像一個囚犯，忽然聽到自己不用判死刑只判個無期徒刑的感覺——還可以繼續活下去。

121號文之后，房地產行業因為有了自有資本金這一門檻的限制，已經入場的人算是占上坑了，沒有入場的也被沒機會再入局，或者應該說再無入場機會了，像萬通六君子白手起家的傳奇也不可能再次上演，因為在2003年之前的規則下，沒有資本金的門檻，允許你沒有資本金就入場，就看你怎么玩兒了，但在2003年之后，你必須有資本金才能入場，就這一個門檻，不知道就把多少人攔在了門外。其實，我也一直有個地產夢，只恨啊，腿太短！

121號文之后，銀行融資的口子縮小了，可地產企業的融資需求沒有降低，不僅沒有降低，反而變得更加迫切，于是，信托公司這時候趁機狠狠撈了一筆。

是的，121號文雖然要求必須滿足432之后才可以發放開發貸，但他限制的對象僅為“中國人民銀行各分行、營業管理部，各國有獨資商業銀行、股份制商業銀行”，通篇沒有“信托”的字眼，那……呵呵，既然你沒說，那我就是可以做嘍？嗯~哼~，嘻嘻嘻嘻……

當時房地產融資的模式也是百花齊放，比如, 銀行要求開發商自有資金達到30 % 以上,但一些資金不夠的開發商便用土地抵押或股權質押的方式獲得信托資金; 再如，銀行向房地產商發放開發貸款時, 要求開發項目備齊四證, 發放個人住房貸款時要求住房主體結構封頂, 達不到要求的開發商便通過資金信托獲取過橋貸款, 封頂之后, 信托計劃結束,開發商再去銀行貸款。121號文說：“房地產信托，我要讓你火起來！”

可是好景不長，也就做了不到一年吧，信托房地產融資也陷入了432的泥潭。2004年6月24日，銀監會頒布46號文，全名為《關于進一步加強信托投資公司監管的通知》，核心要求是信托公司也要遵守121號文的規定，必須滿足432條件之后才能給房地產企業發放貸款。這個文出臺后，432在信托業開啟大殺四方模式，從當時的一則新聞報道可見一二：“前不久, 中泰信托中止了一個2 億元的房產信托項目, 并向投資者解釋說, 發行中止的原因在于監管層的政策變化。所謂的政策變化即指7 月初銀監會頒發的《關于進一步加強信托投資公司監管的通知》(業內通稱“46 號文”)。”我估計是錢募集完了，還沒放款，然后被叫停。這種情況我沒遇到過，我遇到的情況一般都是項目還沒搶過來，這項目就被搶走了。

需要說明一點的是，銀監在2010年之前一直要求的只是4和3，對于2的規定，最早是在2009年3月25日，銀監會發布的《關于支持信托公司創新發展有關問題的通知》才出現，也可以說，432的完整概念是從2009年3月25日這一天才開始的。

所以，從2004年6月24日一直到我寫稿的這一天，14年啊，沒一天不在432的痛苦之中度過：其頭如炸，其腸如斷，其心如割，其膚如剝，其肛如裂。

2018年4月22日

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原標題： 信托往事：房地產432的由來（二）