從2016年到現(xiàn)在，身邊從事地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)的私募機(jī)構(gòu)、P2P、金控平臺(tái)、投資公司以及小貸、擔(dān)保、保理、融資租賃公司等地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)死的死、散的散，留在市場(chǎng)上繼續(xù)操作業(yè)務(wù)的已越來(lái)越少。很多人問(wèn)，到底什么樣的地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)才能真正適應(yīng)市場(chǎng)需求，從這幾年的市場(chǎng)洗牌來(lái)看，我們覺(jué)得主要是以下兩類：

截至當(dāng)前，市面上還能做地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)中，基本上都有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)背景的股東或者有關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊，這類機(jī)構(gòu)即便遇到本息或本金收益的退出難問(wèn)題，也有能力自己消化項(xiàng)目，因此在地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)領(lǐng)域有很強(qiáng)的伸縮空間。同樣的，因?yàn)槲覀兾髡瞄L(zhǎng)的領(lǐng)域是城市更新，因此在城市更新項(xiàng)目的前融遇到退出問(wèn)題時(shí)，我們還是有騰挪的余地，而對(duì)于普通招拍掛項(xiàng)目的前融退出困境，我們則更多的是通過(guò)對(duì)賭條件設(shè)置的強(qiáng)制拖售權(quán)來(lái)處理，實(shí)在無(wú)奈的情況下才會(huì)交由關(guān)聯(lián)方或合作方接手。

從2016到2017年，跟地產(chǎn)相關(guān)的私募機(jī)構(gòu)、金控平臺(tái)、金交所的地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)都如火如荼，最根本的原因還是房地產(chǎn)行業(yè)處于上行階段，房產(chǎn)的價(jià)格上漲能支撐投資人的收益要求，而一旦進(jìn)入滯漲期或者下行期，底層資產(chǎn)根本無(wú)法支撐投資人的收益要求，因此融資產(chǎn)品遲早都會(huì)爆雷。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，一支不動(dòng)產(chǎn)基金收購(gòu)一棟商業(yè)物業(yè)，因經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，基金存續(xù)期間租金收入僅能勉強(qiáng)維持日常運(yùn)營(yíng)支出，若基金退出階段的物業(yè)價(jià)值相比基金進(jìn)入時(shí)基本沒(méi)有升值甚至已貶值，那基金的投資收益肯定會(huì)落空，如果是處置變現(xiàn)，則本金都不一定能被覆蓋。

我們注意到，不管是私募、小貸還是其他類型的機(jī)構(gòu)，要么是募集資金的來(lái)源有足夠優(yōu)勢(shì)的，要么是自有資金實(shí)力充足的，只要地產(chǎn)投資的邏輯以及風(fēng)控掌握地足夠到位，在地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)方面也能保持長(zhǎng)足的發(fā)展。比如一些私募機(jī)構(gòu)，只認(rèn)強(qiáng)監(jiān)管、強(qiáng)兜底，做的項(xiàng)目不求數(shù)量，只求項(xiàng)目的質(zhì)量和投資的安全，因此很少產(chǎn)品爆雷的問(wèn)題；再比如一些小貸等機(jī)構(gòu)，投資的準(zhǔn)入要求設(shè)得比較高，對(duì)抵押物的變現(xiàn)能力要求很高，抵押率卻設(shè)得很低，因此也不會(huì)面臨太多的風(fēng)險(xiǎn)。

自從越來(lái)越多的同行倒下后，我們?cè)絹?lái)越覺(jué)得，對(duì)于一家真正的有生命力的、積極進(jìn)取的地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，“做大做強(qiáng)不如做久”，只要能堅(jiān)守這個(gè)原則，穩(wěn)中求進(jìn)，任何時(shí)候都能穿越周期。

我們統(tǒng)計(jì)了很多同行的業(yè)務(wù)動(dòng)向，發(fā)現(xiàn)情況并不樂(lè)觀，以下先看看一些機(jī)構(gòu)反饋的情況：

1. 不少地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)向了創(chuàng)投領(lǐng)域，不過(guò)卻發(fā)現(xiàn)創(chuàng)投行業(yè)的投資基本上都集中在頭部機(jī)構(gòu)，普通機(jī)構(gòu)根本就搶不到好的項(xiàng)目，能拿到的項(xiàng)目也因?yàn)殚L(zhǎng)周期和收益的不確定性讓人望而生畏；還有一些機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)向了二級(jí)市場(chǎng)（比如私募證券），真正進(jìn)去后卻發(fā)現(xiàn)比房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)還大。

2. 民營(yíng)房企因銷售難、融資難失去拿地能力后，部分頭部地產(chǎn)私募機(jī)構(gòu)積極地嘗試國(guó)央企的地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)，但卻發(fā)現(xiàn)國(guó)央企提供的增信措施都非常弱，募集端的投資人接受度非常有限，另外國(guó)央企對(duì)非標(biāo)融資的成本接受度還非常有限。除此之外，國(guó)央企與民營(yíng)房企合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資層面，上述問(wèn)題也同樣存在。

3. 一些地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)將投向轉(zhuǎn)到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)后（比如對(duì)產(chǎn)業(yè)園的投資），發(fā)現(xiàn)落地效果遠(yuǎn)不如住宅類快周轉(zhuǎn)產(chǎn)品的投資，一方面是周期過(guò)長(zhǎng)，另一方面是好項(xiàng)目真的非常難找。

除上述投向的調(diào)整外，不少地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)還在嘗試政府平臺(tái)、學(xué)校、基建、不良等領(lǐng)域的投資，但事實(shí)證明，以上的投向都遠(yuǎn)不如住宅地產(chǎn)類項(xiàng)目來(lái)得快捷和實(shí)在。

這幾個(gè)月以來(lái)，很多同行都問(wèn)到我們明年的地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)怎么去做。其實(shí)目前的方向還很難看清，因?yàn)樾蝿?shì)并不明朗，大家也都還在觀望。因?yàn)槭袌?chǎng)層面預(yù)計(jì)要明年6月份才會(huì)到達(dá)底部，我們目前甚至已更加偏好短期的純債業(yè)務(wù)，對(duì)常規(guī)的1年期左右的地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)則慎之又慎。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商怕拿錯(cuò)地，我們更怕投錯(cuò)開(kāi)發(fā)商或者投錯(cuò)項(xiàng)目。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“低增長(zhǎng)、低利潤(rùn)、低預(yù)期、低容錯(cuò)”的時(shí)代后，大家都得更加珍惜自己的羽毛，不然還真不知道誰(shuí)會(huì)死在前面。

當(dāng)然，就2022年的業(yè)務(wù)策略而言，我們覺(jué)得地方性的穩(wěn)健型龍頭房企肯定是今后要關(guān)注的重點(diǎn)，這類房企在第二、第三批集中供地過(guò)程中的拿地也格外搶眼。我們認(rèn)為，在針對(duì)高杠桿、高負(fù)債房企的市場(chǎng)出清過(guò)程中，地方性穩(wěn)健型房企一定能更快地?fù)屨籍?dāng)?shù)厥袌?chǎng)份額，因?yàn)檫@類房企杠桿不高、風(fēng)格穩(wěn)健、拿地眼光更好，相比一些天花亂墜的百?gòu)?qiáng)房企也更容易讓我們看懂，因此投資層面的安全邊際更高。至于項(xiàng)目準(zhǔn)入方面，今后能操作前融的項(xiàng)目大原則上必須得為現(xiàn)金流好的項(xiàng)目，比如我們目前比較偏好的就是位置好、地價(jià)低、銷售去化預(yù)計(jì)較為樂(lè)觀的住宅用地類項(xiàng)目，不過(guò)也要重點(diǎn)關(guān)注交易對(duì)手（開(kāi)發(fā)商）的產(chǎn)品能力和管理能力的問(wèn)題，畢竟一個(gè)項(xiàng)目幾年下來(lái)開(kāi)發(fā)商就賺那么幾個(gè)點(diǎn)的利潤(rùn)，產(chǎn)品和管理能力跟不上的話，項(xiàng)目一旦做砸，我們前融資金分分鐘還是逃不過(guò)被套的結(jié)局。

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