地產(chǎn)風(fēng)聲 
金誠同達(dá)成立于1992年，總部位于北京，在上海、深圳、合肥、杭州、南京、成都、西安、沈陽、濟(jì)南設(shè)有分所，并在日本東京設(shè)有辦事處。今天，金誠同達(dá)已發(fā)展成為中國境內(nèi)極具規(guī)模、最富活力的律師事務(wù)所之一。 在諸多業(yè)務(wù)領(lǐng)域，金誠同達(dá)都已成為行業(yè)里的領(lǐng)頭軍，能夠為客戶提供全方位、多層次、個性化的優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)，業(yè)務(wù)范圍涵蓋公司設(shè)立與合規(guī)、資本市場、金融、保險、信托、房地產(chǎn)、項目融資、基礎(chǔ)建設(shè)、PE/VC、資產(chǎn)管理、并購、稅務(wù)、知識產(chǎn)權(quán)、互聯(lián)網(wǎng)、反壟斷、勞動法、訴訟與仲裁以及境外投資、外商投資、國際貿(mào)易、WTO爭端解決、跨境爭議解決等。
作者：內(nèi)幕君
來源：地產(chǎn)風(fēng)聲（ID：fangshi488）
01
“4成地產(chǎn)中介倒閉。”
這是2008年樓市最冷那幾個月的深圳。
從那之后的十幾年里，深圳的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，就沒再感受過真正的寒冬。
直到今年，他們又看到了冬天的樣子。
二手房成交低迷，大量房產(chǎn)中介關(guān)門歇業(yè)。
有中介門店負(fù)責(zé)人告訴央視記者，他們店4月、5月、6月的買賣單是0。正常情況下，每月至少成交兩套二手房，才能養(yǎng)活深圳一個中介店。
反應(yīng)到從業(yè)人員身上，今年上半年，全深圳地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人月均網(wǎng)簽0.1套，比2020年人月均值下降了46%。
如果下半年還是這個趨勢，那就相當(dāng)于，深圳中介今年人均只能賣出1.2套二手房。
面對外界盛傳“中介關(guān)店潮”，7月份時，深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會做了次摸底，調(diào)研全市6成中介門店，不過他們得出的結(jié)論是：
沒有很多店關(guān)門，沒有很多人離職。
有深圳中介就質(zhì)疑了，“福田CBD中介門店少了20%不止，寶安、龍華、光明片區(qū)更慘淡”。
深房協(xié)數(shù)據(jù)和大家的觀感出現(xiàn)偏差，狗蛋說，差可能就差在：
沒有摸底的那4成門店里。
02
所在片區(qū)有該品牌直營門店10幾家，最近三個月里，只有3家實現(xiàn)盈利。狗蛋朋友的店去年業(yè)績月均七八十萬，有20幾個人，現(xiàn)在剩一半不到。一半里頭又有一半根本不來打卡了：
上個月，他們店只完成一單二手房交易，而且是代辦的，收幾千塊手續(xù)費(fèi)那種。
“以前也有過調(diào)整，但政策再怎么壓，需求還是在，能開單。今年是幾乎開不出單了。”
他說，接連的調(diào)控把大家的觀望情緒完全提起來了，這是市場冰封的主要原因。
“房價有下調(diào)，幅度沒外界說的那么大，橫盤了主要是。”
“二手房指導(dǎo)價”出來，明面上價格下行。但就像去年底飛天茅臺搭售娃哈哈那樣，辦法總是有的，價格有兩套。
這種冷有點(diǎn)08年那味道了：需求真空了。
區(qū)別是，當(dāng)時是經(jīng)濟(jì)不行導(dǎo)致市場下挫，大家不知道底在哪，不敢隨便抄。現(xiàn)在是調(diào)控火力前所未有，大家不知道政策的底在哪，沒人想站在高崗上。
首創(chuàng)“二手房指導(dǎo)價”；
嚴(yán)控離婚買房行為；
收緊落戶政策；
嚴(yán)查經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市；
擬立法建立房屋租賃價格參考制度，合理調(diào)控租金；
這是最近半年深圳的主要調(diào)控動作，拳頭都打進(jìn)了肉里。
像最后一條，是前些天放出的大招，目前相關(guān)草案在征求意見階段，一旦推行，學(xué)區(qū)房的光環(huán)就會消逝。有深圳業(yè)主直接提4個反對意見，其中有一條寫到“真正的教育公平，是尊重市場”：
阻力大，火力猛。狠起來連自己也打。
去年4月深圳就開始查經(jīng)營貸，到今年3月公布結(jié)果，他們發(fā)現(xiàn)1771.73億元經(jīng)營貸中，只有21筆違規(guī)流入樓市：
8月7日，他們又披露了經(jīng)營貸違規(guī)情況，這回數(shù)據(jù)變成：
21.55億元。
03
首先，狼真的來了。
今年1-7月，全國地產(chǎn)調(diào)控累計超過350次，其中，中央各部分發(fā)布的樓市調(diào)控政策多達(dá)47次，去年同期約30次。
深圳作為全國樓市風(fēng)向標(biāo)，是時代轉(zhuǎn)向的縮影。
以前調(diào)控對象是地產(chǎn)的開發(fā)和交易環(huán)節(jié)，現(xiàn)在租賃也納入，進(jìn)一步鞏固房子的居住屬性。更關(guān)鍵的是，原來新房是調(diào)控主戰(zhàn)場，現(xiàn)在二手房也被管起來了。
深圳、北京已經(jīng)試著把二手房里頭的“硬通貨”學(xué)區(qū)房，也關(guān)到籠子里。
一二線城市的房地產(chǎn)，幾乎都是存量市場，存量市場控不住，樓市大盤就控不住。過去給新房限價，然后一二手房“價格倒掛”，大家都去“打新”。好了，各種暗箱操作，限也白限，價格和預(yù)期還是下不來。
用狗蛋中介朋友的話說，深圳業(yè)主觀望是因為賣“虧”了置換不起啊。
按住這個“七寸”，收效還是很明顯的，已經(jīng)從意志上摧垮“敵人”。深圳2月出臺“二手房指導(dǎo)價”開始，半年時間政策連環(huán)上，大家“房子永遠(yuǎn)漲”的預(yù)期基本消解。
我覺得今年開始這個詞過時了。未來只有一種政策，那就是誰火熱誰冒頭就整改誰。
深圳首提“二房指導(dǎo)價”至今，已經(jīng)有寧波、成都、西安、上海、無錫等9個城市跟上，也出具類似政策。
三個月前，在重慶、杭州、無錫、北京等7個城市，完成“兩集中”以來的首輪供地時，不少媒體覺得這種模式反而“催熱”樓市，有人呼吁應(yīng)該取消。當(dāng)時狗蛋堅定認(rèn)為，不可能取消，只會很快打補(bǔ)丁。
最近第二輪供地迫近，大家確實調(diào)整了玩法，不盲目競自持或配建，而是競品質(zhì)。這是北京首輪土拍時的模式。離中心更近的，敏感度總會更高。
一手房事不決看北京，二手房事不決看深圳。
04
還有一點(diǎn)需要明白：這次決心空前大，定力也會更持久。
至少3年內(nèi)基調(diào)不會變。
7月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門發(fā)出一份通知，里頭提到“力爭用3年左右時間，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)”。
目前“五花八門”的密集調(diào)控，其實是重新洗牌，等洗到各方玩家都相對滿意了，局面就會保持穩(wěn)定。
中國房地產(chǎn)行業(yè)縱深長，牽連廣，想根本上扭轉(zhuǎn)然后脫虛向?qū)崳?年還只是熱身。
不想讓鍋里的水繼續(xù)沸騰，以前的做法是往里倒涼水，總讓人感覺少點(diǎn)意思。現(xiàn)在釜底抽薪，但不至于全抽，總會留點(diǎn)火保溫。
最近有很多行業(yè)都在整治，整治并不是要讓這個行業(yè)涼涼、崩盤。
而是變得可控。
比如二手房市場，原本定價是混亂的，可“炒”空間大，現(xiàn)在定價權(quán)有了歸口。
要讓大部分的房子像鹽巴，不能隨意漲價。
壯士不一定要斷腕，打骨折了重新接也是可以的。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
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原標(biāo)題： 你要看懂，深圳“嚴(yán)打”二手房背后的邏輯
