近期，關(guān)于西安多個項目大量預售資金未存入預售資金監(jiān)管賬戶、預售資金未合理利用的事項一直發(fā)酵，引起相關(guān)政府監(jiān)管機構(gòu)及社會的廣泛關(guān)注。預售資金監(jiān)管能再次成為焦點，一方面顯示了政府監(jiān)管機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管力度越來越嚴厲，另一方面也從側(cè)面披露了監(jiān)管銀行在履行監(jiān)管履職方面可能存在不足。本文我們就淺談一下作為監(jiān)管銀行，在新政施行下如何對商品房預售資金進行合法合規(guī)監(jiān)管。

首先我們需要考慮的是，在外埠房企入駐、本土房企眾多的西安房地產(chǎn)市場中，在法律法規(guī)和地方政策雙重高壓限制的情況下，為什么依舊會發(fā)生這樣的問題？

1、商品房預售制度的特殊性

商品房預售因其自身的特殊性，例如商品房預售中存在復雜的法律關(guān)系（工程建設(shè)法律關(guān)系、買賣合同法律關(guān)系、金融借貸法律關(guān)系等）、標的物交付的預期性（標的物并非購房者繳款即交付）、國家的行業(yè)重點監(jiān)管（多項政策、紅線限制等）等，必然會受到相關(guān)政府監(jiān)管機構(gòu)及社會的廣泛關(guān)注。

2、法律法規(guī)偏于原則性規(guī)定，缺少支撐

針對商品房預售資金如何監(jiān)管，法律法規(guī)均是原則性規(guī)定。例如《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條“商品房預售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。”；《城市商品房預售管理辦法》第十一條“開發(fā)企業(yè)預售商品房所得款項應(yīng)當用于有關(guān)的工程建設(shè)。”并未明確規(guī)定預售資金的監(jiān)管主體、監(jiān)管范圍、資金的收存及其支付流程、監(jiān)管責任以及風險處置機制等，由此，法律上的規(guī)定明顯支撐缺失。

3、地方性法規(guī)效力較低、規(guī)定不明確且上位法缺失

針對商品房預售資金如何監(jiān)管，地方性法規(guī)面臨其效力較低、規(guī)定不明確且上位法缺失的問題。例如《西安市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》第四條“預售資金實行專款專戶存儲，優(yōu)先用于商品房開發(fā)項目所需的建設(shè)施工進度款、設(shè)備材料款、繳納法定稅費等與本工程相關(guān)的費用。”此處的“等”“相關(guān)”即為具有不明確性，并未全量規(guī)定“工程相關(guān)的費用”有哪些，必然會存在理解上的偏差。

4、執(zhí)行力度不夠、難以落到實處

在執(zhí)行實踐中，存在多種問題，例如執(zhí)行政策缺失、執(zhí)行主體不明確、職責不清晰等。西安市正式發(fā)布《西安市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》也是在2021年3月19日，所以必然加大執(zhí)行難度，導致監(jiān)管難以落到實處。

其次我們需要考慮的是，作為監(jiān)管銀行，在規(guī)定缺失、問題多發(fā)、指引不足等情況下，應(yīng)該重點關(guān)注哪些方面，應(yīng)該如何做到合法合規(guī)運營？

從合規(guī)管理上講，作為監(jiān)管銀行，在新政的指引下，一定要強化監(jiān)管賬戶的“進”“出”有效監(jiān)管。對于預售資金的歸集要做到及時、準確，切勿用監(jiān)管賬戶歸集其他性質(zhì)的資金；對于預售資金的使用要做到專用、專報，保障預售資金只能用于支付項目有關(guān)的工程建設(shè)。否則，依法承擔相應(yīng)法律責任。

首先，項目盡調(diào)審批環(huán)節(jié)重點

1、在放款之前，嚴格核實房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)四證（《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》；

2、在商品房預售網(wǎng)簽備案之前，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須取得《商品房預售許可證》；

3、按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；

4、注意明確擔保措施等增信方式。

其次，項目貸后管理環(huán)節(jié)重點

1、商品房預售資金應(yīng)全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進行監(jiān)管，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設(shè)賬戶收存購房人的購房款；

2、商品房預售資金實行全額、全程監(jiān)管，對用于支付工程建設(shè)等費用的預售資金實施重點監(jiān)管；

3、監(jiān)管賬戶設(shè)立應(yīng)當遵循一次預售許可對應(yīng)一個監(jiān)管賬戶的原則。同一開發(fā)項目（以《商品房預售許可證》記載名稱為準）在一家監(jiān)管銀行可使用同一個監(jiān)管賬戶；

4、購房人貸款購買商品房的，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將監(jiān)管賬戶提供給貸款銀行，貸款銀行核實后，應(yīng)將貸款資金直接劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶，嚴禁私自留存或劃轉(zhuǎn)至其他賬戶；

5、監(jiān)管銀行應(yīng)當每日對賬，加強動態(tài)監(jiān)管。

最后，我們探討一下幾個重點問題：

1、監(jiān)管銀行如何處理其與消費者（即購房者）之間的關(guān)系？

值得監(jiān)管銀行重點關(guān)注的一個問題是監(jiān)管銀行與消費者（即購房者）之間的關(guān)系。商品房的預售資金監(jiān)管旨在商品房預售法律關(guān)系中對消費者這類弱勢群體權(quán)益的補救，消費者作為預售資金的唯一來源，勢必最為關(guān)心預售資金的使用。但是由于消費者有其自身固有的缺陷，比如群體較為分散、組織難度較大、法律意識較弱，再加上信息不對稱帶來的阻礙，往往無法及時主張自己的權(quán)益。

作為監(jiān)管銀行，在某種程度上講，是代消費者管理預售資金，所以更應(yīng)從消費者的角度出發(fā)，積極維護廣大消費者的合法權(quán)益，保障消費者的資金“收”“支”合法合理，建議可以完善銀行本身的投訴機制和法律救濟，一方面可以實時了解消費者的訴求，避免引起群體性訴訟；另一方可以及時采取措施應(yīng)對風險事件。

2、商品房預售資金如何做到有效全量歸集？

商品房預售資金包括但不限于定金、首付款、后續(xù)付款、按揭付款。針對定金、首付款、后續(xù)付款我們可以相對來說通過入賬監(jiān)管賬戶得以歸集，但是針對按揭付款，因其本身涉及按揭銀行較多，而按揭銀行不止限于開貸行，按揭行處于存貸款壓力等考慮，必然會存在非開貸行的按揭行的按揭款未能有效歸集的情況。

針對此類情況，首先相關(guān)政府監(jiān)管部門應(yīng)該能夠建立按揭資金入賬監(jiān)管賬戶的機制，通過按揭行、開貸行、開放商的三方合同機制，保障按揭資金回款監(jiān)管賬戶有效性。其次開貸行需要積極完善自身的回款路徑以及回款制度，充分發(fā)揮監(jiān)管行的作用。最后按揭行應(yīng)該嚴格遵守相關(guān)政策規(guī)定，設(shè)立并完善按揭資金入賬聯(lián)動機制，及時主動將按揭資金全量歸集至監(jiān)管賬戶。

3、商品房預售資金是否能夠用于償還房開貸本息？

從目前的法律法規(guī)以及西安市出臺的地方性法規(guī)來看，并未明確限制商品房預售資金用于償還房開貸本息，但是未明確并不代表可以隨意償還。作為監(jiān)管銀行，優(yōu)先保障自身的債權(quán)、降低不良貸款率也是其合理要求，所以對于商品房預售資金是否能夠用于償還房開貸本息，監(jiān)管銀行應(yīng)當制定一定的比例要求，在保障房地產(chǎn)項目能夠順利完工交付的前提下，可以用來償還房開貸本息，保障自身權(quán)益。

4、如何理解或界定“與本工程相關(guān)的費用”？

目前的法律法規(guī)并未規(guī)定“與本工程相關(guān)的費用”的范圍，西安市的地方性法規(guī)也是僅明確了建設(shè)施工進度款、設(shè)備材料款、繳納法定稅費，所以對于“與本工程相關(guān)的費用”的界定存在一定的難度，房地產(chǎn)項目的建設(shè)設(shè)計多方面，只要是能保障項目建設(shè)、完工交付，并實際投入到項目建設(shè)中的資金，都可以理解為“與本工程相關(guān)的費用”。

商品房預售資金監(jiān)管作為房地產(chǎn)金融監(jiān)管的重要環(huán)節(jié)，必須遵循政府主導、多方參與、專款專用、封閉管理的原則。監(jiān)管銀行作為其中重要的主體，一定要嚴防監(jiān)管底線、禁觸監(jiān)管紅線、明確責任主線，積極履行自身的監(jiān)管義務(wù)，保護消費者的合法權(quán)益，保障預售資金的合規(guī)使用。