海豚選房 
金誠同達(dá)成立于1992年，總部位于北京，在上海、深圳、合肥、杭州、南京、成都、西安、沈陽、濟(jì)南設(shè)有分所，并在日本東京設(shè)有辦事處。今天，金誠同達(dá)已發(fā)展成為中國境內(nèi)極具規(guī)模、最富活力的律師事務(wù)所之一。 在諸多業(yè)務(wù)領(lǐng)域，金誠同達(dá)都已成為行業(yè)里的領(lǐng)頭軍，能夠?yàn)榭蛻籼峁┤轿弧⒍鄬哟巍€(gè)性化的優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)，業(yè)務(wù)范圍涵蓋公司設(shè)立與合規(guī)、資本市場、金融、保險(xiǎn)、信托、房地產(chǎn)、項(xiàng)目融資、基礎(chǔ)建設(shè)、PE/VC、資產(chǎn)管理、并購、稅務(wù)、知識產(chǎn)權(quán)、互聯(lián)網(wǎng)、反壟斷、勞動法、訴訟與仲裁以及境外投資、外商投資、國際貿(mào)易、WTO爭端解決、跨境爭議解決等。
7月的上海按照往年慣例，正式進(jìn)入了“燒烤”模式。對于常年居住在上海的人們，這種“烤”驗(yàn)已經(jīng)可以泰然處之。但與天氣一同熱的“法拍房”市場，卻熱的有點(diǎn)讓人手足無措。
一.上海住宅報(bào)名人數(shù)
7月法拍房市場的熱，首先反映在“參與熱情”上。在下圖中，我們能非常明顯的看出，7月每天的報(bào)名人數(shù)是遠(yuǎn)大于掛拍量的。7月住宅一共上拍262套，平均每天上拍8套；報(bào)名人數(shù)一共是1206人，平均每套房子有4個(gè)人報(bào)名競爭。
根據(jù)2019年婚戀市場數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海單身男女比例為1：4，恰好與掛拍量和報(bào)名人數(shù)的比例吻合。
所以，買到法拍房的難度基本跟上海找個(gè)男朋友一樣。
二.上海住宅成交率
“冷”讓人理智，“熱”則容易讓人頭腦發(fā)昏。法拍房市場的“熱”已經(jīng)影響到競拍者的決策。31天中，有9天的競拍折價(jià)率都高于9折，最終7月上海住宅平均折價(jià)率8.4折，比全國的7.6折高出10%，領(lǐng)跑全國。
三.上海住宅折價(jià)率
“冷”讓人理智，“熱”則容易讓人頭腦發(fā)昏。法拍房市場的“熱”已經(jīng)影響到競拍者的決策。31天中，有9天的競拍折價(jià)率都高于9折，最終7月上海住宅平均折價(jià)率8.4折，比全國的7.6折高出10%，領(lǐng)跑全國。
四.上海溢價(jià)率最高房源
市場的整體火熱，必然導(dǎo)致很多成交房源的溢價(jià)高。但溢價(jià)高不代表房源的價(jià)值被錯誤高估，很多時(shí)候恰恰反應(yīng)的是”物有所值“。
比如，7月這套房子。
房源地址：上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)開江西路542弄18號53、54幢
起拍價(jià)：40.5萬
成交價(jià)：154萬
評估價(jià)：57.9萬
折價(jià)率：26.5
報(bào)名人數(shù)：37人
這是一套距離上海核心市區(qū)40公里，樓體破爛，也沒有學(xué)區(qū)的危樓。但是，吸引了多達(dá)37人的報(bào)名，108次競價(jià)，最終高出評估價(jià)整整100萬成交。
按照以往的經(jīng)驗(yàn)，高折價(jià)率的房子可能是“核心地段，戶型樓層俱佳，有好學(xué)區(qū)”的房子。這套房子任何一個(gè)條件都不符合，那么它高成交價(jià)的依據(jù)什么呢？
答案在下面。
據(jù)房源周邊的居民的反饋，該房源所在地，2015年開發(fā)商的拿地價(jià)就已經(jīng)接近4萬元/㎡。所以折價(jià)率26.5，相比評估價(jià)翻了2倍，但卻是7月市場上最大的一個(gè)“漏”。
上海法拍房市場的競拍者看似發(fā)熱的動作背后，其實(shí)有著超過常人的冷靜與思考。
五.上海溢價(jià)率最低房源
高溢價(jià)的房子沒有看起來那么貴，低溢價(jià)的房子也沒有看起來那么便宜。
房源地址：上海市寶山區(qū)塘后路203弄18號601室
起拍價(jià)：425萬
成交價(jià)：471萬
評估價(jià)：757萬
折價(jià)率：6.2
報(bào)名人數(shù)：2
這是一套位于寶山區(qū)新葉公寓的一套頂樓復(fù)式住宅，評估價(jià)高達(dá)757萬，看起來以6.2折成交秒賺300萬之多。
但是標(biāo)的所在小區(qū)二手房均價(jià)只有35000元/㎡，以市場均價(jià)計(jì)算，該房源的實(shí)際價(jià)值不超過650萬元。且標(biāo)的所有權(quán)是債務(wù)人與案外人員共有，實(shí)際的價(jià)值還要再打折扣。
所以這套房源的市場間價(jià)差并沒有看起來那么高，最終只吸引到2個(gè)人報(bào)名。
7月 上海住宅法拍房市場總結(jié)
7月的市場雖然火熱，但是平均8.4的成交折價(jià)率還是留足了收益空間。個(gè)別房源的評估價(jià)與實(shí)際價(jià)值有明顯偏差，給專業(yè)投資者提供千載難逢的掘金機(jī)會。
隨著《（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)》成立的正式批復(fù)，上海房產(chǎn)將再次得到提升，法拍房將會面臨更多玩家跑步進(jìn)場的局面。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
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