作者：地產資管界

來源：地產資管界

8月28日，在萬科召開的2020中期業績發布會上，萬科管理層談論到了目前比較熱門的公募REITs話題。萬科總裁祝九勝透露出，相關部門正在緊鑼密鼓地研究長租公寓公募REITs，萬科也在提前研究和適應。

此外，萬科董秘朱旭補充道，集團正積極和相關監管部門和政府部門溝通，爭取能夠加入到第一批的基礎設施公募REITs之中。

由于此前，監管部門下發的“關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點項目申報工作的通知(發改辦投資〔2020〕586號)”文件中，明確提出，基礎設施公募REITs的底層項目要聚焦重點區域，聚焦重點行業，同時鼓勵國家戰略性新興產業集群、高科技產業園、特色產業園等開展試點。并明確了酒店、商場、寫字樓、公寓、住宅等房地產項目不屬于試點范圍。

這次萬科提到了監管正研究長租公寓公募REITs，說明了一個很明確的信號：監管部門不排除在不久的將來正式上線商業地產公募REITs。

國內長租公寓類REITs項目盤點

其實，不管是公寓運營商，還是房企，早前都曾積極推出過長租公寓類REITs項目。底層資產為長租公寓的類REITs項目也是國內類REITs市場一支重要的力量。

早在2017年7月底，住建部、證監會等，就強調了鼓勵地方政府出臺優惠政策，積極支持并推動發展房地產投資信托基金REITs。隨后一些公寓運營商和房企響應政策的號召，積極推行長租公寓類REITs項目。

2017年11月3日，新派公寓權益型房托資產支持專項計劃在深交所發行，發行金額為2.7億。該項目是國內首單長租公寓資產類REITs產品，也是國內首單權益型公寓類REITs。

表：新派公寓類REITs基本情況

2018年3月，保利地產成功發行“中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃”。該類REITs產品是國內首單由房企發行的租賃住房類REITs，專項計劃融資總額度為不超過50億元，一期發行額約為16.76億元，以保利地產自持租賃住房作為底層物業資產，采取儲架發行、分期發行機制，其中優先級、次級的占比為9∶1，優先級證券評級為AAA。

圖：中聯前海開源-保利地產類REITs架構

2018年6月，旭輝領寓類REITs獲得上交所審批通過。旭輝領寓類REITS儲架規模達30億元，首期發行規模為2.5億元，底標項目為已實現經營現金流入的旭輝領寓旗下柚米國際社區浦江店與博樂詩服務公寓浦江店。

與保利依靠強主體兜底、新派僅為權益類相比，領寓創新之處在于它是儲架結構+權益型類REITs，不依賴強主體兜底，完全脫離主體信用。

2018年2月2日，碧桂園發行的中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號資產支持專項計劃獲批，產品規模100億元，采取儲架、分期發行機制，優先級評級AAA。這也是首單百億級住房租賃類REITs。

圖：碧桂園長租公寓類REITs架構

萬科的公募REITs探索之路

萬科要成為公募REITs的第一批玩家其實也有跡可循。

今年6月3日，萬科旗下萬緯物流首期類REITs產品“萬緯物流-易方達資產-物流倉儲1期資產支持專項計劃”在深圳證券交易所舉行掛牌儀式。

表：萬緯物流物流倉儲類REITs基本情況

首期類REITs規模為5.732億元，其中優先級證券的規模為2.95億元（獲中誠信AAAsf評級），權益級證券的規模為2.782億元，產品期限為3+3+2年。

作為萬緯物流在交易所市場發行的首個類REITs，本次產品最大的亮點在于最大限度參考了境外成熟市場REITs模式，采用了“純權益型”結構且底層物流園完全采用市場化方式進行運營和管理，產品運營期間和退出收益全部來源于底層物流園的運營凈現金流以及資產增值。

除了萬緯物流倉儲類REITs項目，眾所周知，萬科早在王石時期就開始積極摸索REITs。

2015年7月，萬科成功發行“鵬華前海萬科REITs”，首次使用公募基金作為發行載體。該產品在發行期間單個投資者的單筆認購門檻僅為10萬元，上市后在深圳交易所場內進行二級市場交易的最低份額為1萬元，在“類REITs”產品的流動性上實現了重大突破。

圖：鵬華前海萬科REITs架構

在退出方式上，該基金通過向深圳萬科及其指定的關聯方溢價轉讓股權的方式實現逐步退出。基金應分別在2015年12月31日前、2018年12月31日前、2021年12月31日前和2023年10月31日前向深圳萬科或深圳萬科指定的關聯方轉讓14%、18%、17.5%和0.5%的目標公司股權，直至基金全部股權退出。

值得一提的是，當時操盤“鵬華前海萬科REITs”項目的正是目前金融出身的萬科總裁祝九勝。

當時，祝九勝將鵬華前海萬科REITs的落地發行視為萬科輕資產戰略的重要一步，而在基金設立過程中，祝九勝是在其中負責商務談判的關鍵人物。在他的描述中，資產運營正是萬科未來主要的一個業務方向。

祝九勝透露，萬科此后地產金融的特征稍微強一點。

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原標題： 萬科的公募REITs探索之路