小債看市 
作為中國基礎設施及不動產(chǎn)領域信息綜合服務商，睿思堅持以專業(yè)視角洞察行業(yè)發(fā)展趨勢及變革，打造最具公信力和影響力的垂直服務平臺，輸出有態(tài)度、有銳度、有價值的優(yōu)質行業(yè)資訊。
作者：小債看市
來源：小債看市（ID：little-bond）
近年來，力高集團豪擲千金大手筆拿地，土儲一路飛漲；但其存貨周轉能力卻持續(xù)下滑，銷售規(guī)模未實現(xiàn)同步增長，同時高負債壓迫其步履沉重。
1月7日，聯(lián)合國際公告稱，確認力高集團（01622.HK）‘BB-’的國際長期發(fā)行人評級，評級展望穩(wěn)定，同時確認其高級無抵押債券‘BB-’的國際長期發(fā)行債務評級。
聯(lián)合國際認為，力高集團的評級受限于其中等的營運規(guī)模、較高的財務杠桿和正在收窄的利潤率。
近日，力高集團進一步回購本金額為1050萬美元的2022年票據(jù)，引發(fā)市場關注。此前其一共回購了三只合計6834.8萬美元票據(jù)。
力高集團稱，其將繼續(xù)監(jiān)察市場狀況及財務結構，在適當時候進一步回購優(yōu)先票據(jù)。
《小債看市》統(tǒng)計，目前力高集團共存續(xù)5只美元債，存續(xù)規(guī)模10.47億美元，其中將有3只總規(guī)模超10億美元債于一年內到期。
存續(xù)美元債情況
值得注意的是，力高集團融資成本較高，其存續(xù)美元債票面利率最高達13%，且債券價格一路下跌，再加上短期內集中到期，公司面臨的償債壓力不小。
去年6月，鑒于有抵押債務增加，標普將力高集團現(xiàn)有高級無抵押債券的長期發(fā)行評級從“B”下調為“B-”，同時確認其長期發(fā)行人信用評級為“B”。
據(jù)官網(wǎng)介紹，力高集團創(chuàng)建于1992年，是一家以地產(chǎn)開發(fā)為主，集康養(yǎng)、商業(yè)、科技、物業(yè)、文旅、教育等多元化產(chǎn)業(yè)于一體的大型綜合企業(yè)集團。
2014年，力高集團在港交所主板上市，綜合實力多年位列中國地產(chǎn)TOP100。
力高集團官網(wǎng)
從股權結構看，力高集團的控股股東為環(huán)宇國際控股，持股比例為39.06%，公司實際控制人為黃若虹。
2021年，力高集團實現(xiàn)合約銷售約為470.11億元，同比增長14.7%，涉及建筑面積約535.71萬平方米。
值得注意的是，自去年下半年以來力高集團銷售額連降，其中7月份銷售環(huán)比腰斬，且其權益銷售占比較低，僅為45%。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，去年前11個月力高集團以254億操盤金額位居房企第80名；以280.9萬平方米操盤面積排第52位，屬于百強房企。
克而瑞數(shù)據(jù)
2021年上半年，力高集團新獲取16幅土地，其累計土地儲備為2367萬平方米，主要位于一二線城市。
近年來，力高集團豪擲千金大手筆拿地，土儲一路飛漲。
2018年-2020年，力高集團土儲分別為1000萬平方米、1456萬平方米以及2340萬平方米，增速分別為104%、45.7%和60.7%。
而同期，力高集團銷售額分別為219.86億、274.12億以及409.75億元，增速均低于土儲增速。
值得注意的是，由于拿地耗費大量資金，2018和2020年力高集團經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額均為凈流出狀態(tài)，分別為-22.56億和-11.94億元。
經(jīng)營性現(xiàn)金流情況
在業(yè)績方面，2021年上半年力高集團實現(xiàn)營業(yè)收入91.3億元，同比增長約36.2%；實現(xiàn)歸母凈利潤約5.3億元，同比增長19.9%。
業(yè)績雖看似亮眼，但力高集團盈利能力下滑明顯。
2019年以來，力高集團毛利率和凈利率水平快速下滑，尤其是2020年其毛利率由34.34%大幅下滑至22.59%，凈利率由18.04%下滑至11.59%。
毛利率水平
截至2021年二季末，力高集團總資產(chǎn)為944.74億元，總負債796.3億元，凈資產(chǎn)148.44億元，資產(chǎn)負債率84.29%。
近年來，力高集團的財務杠桿水平明顯上升，其資產(chǎn)負債率連續(xù)三年大于80%，債務風險值得注意。
財務杠桿水平
在“三道紅線”方面，力高集團剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為78.1%，凈負債率48.7%，非受限現(xiàn)金短債比為1.44，踩中一條紅線歸為黃檔。
《小債看市》分析債務結構發(fā)現(xiàn)，力高集團主要以流動負債為主，占總負債的80%。
截至2021年二季末，力高集團流動負債為630.61億元，其中一年內到期的短期債務合計85.93億元。
較于短債壓力，力高集團流動性尚可，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物有112.95億元，可以覆蓋短債，短期償債壓力可控。
另外，力高集團還有165.69億非流動負債，主要為長期借貸，其長期有息負債合計143.7億元。
整體來看，力高集團剛性債務有229.63億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為28.8%。
從融資渠道看，力高集團主要依賴于借款和發(fā)債，還通過股權以及信托等方式融資，融資渠道并不算多元。
在資產(chǎn)質量方面，近年來力高集團存貨規(guī)模上升較快，且存貨轉換周期不斷拉長，說明其在土地市場加速擴張時，銷售業(yè)績卻未實現(xiàn)同步增長。
總得來看，力高集團盈利能力下滑較快，經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出；有息負債高企，財務杠桿水平維持高位；“三道紅線”踩中一條，再融資遇阻。
1992年，閩商兄弟黃若虹、黃若青在泉州創(chuàng)辦力高集團，四年后其在泉州第一個房地產(chǎn)項目“瑞士花園”落地。
此后，以福建為大本營，力高集團業(yè)務不斷擴充。
2012年，力高集團總部從香港搬遷至深圳，布局珠三角地區(qū)，兩年后于香港聯(lián)交所主板上市。
力高集團董事會主席黃若虹
上市后，力高集團規(guī)模增速較慢，2016年銷售才達到101.35億元，勉強邁入百億俱樂部。
2017年至2019年，力高集團銷售額分別為131.9億、219.86億和274億元，同比增速為30.2%、66.6%、24.7%，不及往期。
事實上，力高集團從未停止其對規(guī)模的訴求，其土儲由2017年末的489萬平方米增至2019年末的1460萬平方米。
不過，在土儲不斷增加的同時，力高集團的存貨周轉能力卻在下滑，銷售規(guī)模卻未實現(xiàn)同步增長。
2018年，力高集團進行品牌升級，在房地產(chǎn)主業(yè)之外，加快了多元業(yè)務拓展步伐。以社區(qū)為入口，其重點開拓社區(qū)商業(yè)、健康醫(yī)養(yǎng)、教育、科技、文化旅游、物業(yè)6個產(chǎn)業(yè)板塊。
如今，房地產(chǎn)行業(yè)迎來陣痛期，負債一路攀升，財務杠桿高企的力高集團，將如何穿越行業(yè)周期呢？（作者微信：littlebond1）
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“小債看市”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
