巴路君 
金誠(chéng)同達(dá)成立于1992年，總部位于北京，在上海、深圳、合肥、杭州、南京、成都、西安、沈陽(yáng)、濟(jì)南設(shè)有分所，并在日本東京設(shè)有辦事處。今天，金誠(chéng)同達(dá)已發(fā)展成為中國(guó)境內(nèi)極具規(guī)模、最富活力的律師事務(wù)所之一。 在諸多業(yè)務(wù)領(lǐng)域，金誠(chéng)同達(dá)都已成為行業(yè)里的領(lǐng)頭軍，能夠?yàn)榭蛻籼峁┤轿弧⒍鄬哟巍€(gè)性化的優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)，業(yè)務(wù)范圍涵蓋公司設(shè)立與合規(guī)、資本市場(chǎng)、金融、保險(xiǎn)、信托、房地產(chǎn)、項(xiàng)目融資、基礎(chǔ)建設(shè)、PE/VC、資產(chǎn)管理、并購(gòu)、稅務(wù)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、互聯(lián)網(wǎng)、反壟斷、勞動(dòng)法、訴訟與仲裁以及境外投資、外商投資、國(guó)際貿(mào)易、WTO爭(zhēng)端解決、跨境爭(zhēng)議解決等。
作者：松柏長(zhǎng)青
來(lái)源：巴路君（ID:baluzhengguijun)
一、本輪房地產(chǎn)下行的性質(zhì)
本輪地產(chǎn)降溫到底是供給側(cè)導(dǎo)致的還是需求側(cè)導(dǎo)致，關(guān)系到我們對(duì)投資機(jī)會(huì)的判斷。
我們猜測(cè)，此輪房地產(chǎn)降溫是供給側(cè)引起的，之后供給側(cè)的問(wèn)題反作用于需求側(cè)加重了房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題。
首先，頭部房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)信用問(wèn)題的時(shí)間早于需求側(cè)問(wèn)題。華夏幸福股票是在20年12月就開(kāi)始了暴跌，中國(guó)恒大是在21年3月之后開(kāi)始暴跌。而2021年4月30中央政治局會(huì)議對(duì)于地產(chǎn)仍然強(qiáng)調(diào)要防止以學(xué)區(qū)房名義炒作房?jī)r(jià)，并且重申房住不炒、不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。從這個(gè)角度來(lái)看，至少在4月30日之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為整體還是平穩(wěn)甚至局部地區(qū)過(guò)熱的。
其次，此輪地產(chǎn)降溫前，房地產(chǎn)需求端數(shù)據(jù)好于前兩輪（2011、2014）。從圖中可以看到，在降溫前，當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)目是明顯高于2011和2014年的。
圖：三輪房產(chǎn)降溫前房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)目對(duì)比
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind.
再次，商品房待售面積處于近十年來(lái)最低水平。
基于上述三個(gè)方面的因素，我們大膽判斷，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的下行不是由于需求側(cè)引發(fā)的而是由于供給側(cè)引發(fā)的。
具體而言，因?yàn)榘唇屹J款發(fā)放過(guò)慢甚至?xí)和＝o了脆弱的房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流沉重壓力。房地產(chǎn)企業(yè)之前賣出的期房還要靠按揭貸款來(lái)施工呢。這樣麻煩就來(lái)了，供給側(cè)的問(wèn)題會(huì)反作用于需求側(cè)。比如期房爛尾的擔(dān)憂會(huì)動(dòng)搖住房消費(fèi)者的購(gòu)房信心。消費(fèi)者的動(dòng)搖無(wú)疑給房地產(chǎn)行業(yè)的下行雪上加霜。因此政策的癥結(jié)在于，鞏固期房信仰，重塑住房消費(fèi)者的購(gòu)房信心。
二、此輪房地產(chǎn)下行帶來(lái)的投資思考
每一輪房地產(chǎn)下行都會(huì)帶來(lái)投資機(jī)會(huì)，這一次或許也不會(huì)例外。
12月6日政治局會(huì)議召開(kāi)。個(gè)人認(rèn)為，此次政治局會(huì)議關(guān)于地產(chǎn)的表態(tài)是超預(yù)期的。
關(guān)于地產(chǎn)，最高決策層強(qiáng)調(diào)：“要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。關(guān)鍵詞：保障性住房建設(shè)、合理住房需求、健康發(fā)展、良性循環(huán)。明年的地產(chǎn)政策將圍繞這四個(gè)關(guān)鍵詞展開(kāi)。這四個(gè)關(guān)鍵詞當(dāng)中有兩個(gè)是新詞，一個(gè)是合理住房需求，一個(gè)是良性循環(huán)。這兩個(gè)新詞都是積極的，且含義相對(duì)寬泛。合理住房需求指向的是需求政策，良性循環(huán)可能針對(duì)的是房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求。
對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，它的循環(huán)如下圖所示。
良性循環(huán)是什么很難界定清楚，但是不是什么是比較清楚的。
首先，不管怎么樣，良性和積極的、好的聯(lián)系在一起。
其次，合理的融資需求得不到滿足，大面積企業(yè)短期內(nèi)面臨違約風(fēng)險(xiǎn)，合理的購(gòu)房需求按揭貸款需要排隊(duì)等，這些都不應(yīng)該是良性循環(huán)。也就是說(shuō)，一切不正常的現(xiàn)象都不屬于良性循環(huán)的范疇。
根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)循環(huán)示意圖，促進(jìn)良性循環(huán)可以理解為“哪里不通疏通哪里”打通循環(huán)的堵點(diǎn)和薄弱環(huán)節(jié)。當(dāng)前，房地產(chǎn)循環(huán)的主要環(huán)節(jié)都出現(xiàn)了不良的征兆：（1）土地流拍率高企；（2）多家頭部房地產(chǎn)企業(yè)都面臨違約跡象；（3）按揭貸款到7月就沒(méi)有額度了；（4）70個(gè)大中城市二手房環(huán)比上漲城市數(shù)目只有4個(gè)；（5）20個(gè)城市發(fā)布限跌令。如此等等都不能算是良性循環(huán)。
既然如此，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策會(huì)不會(huì)多管齊下，針對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的不良現(xiàn)象進(jìn)行治理呢？
與此同時(shí)，如果前文所認(rèn)為的，當(dāng)前地產(chǎn)的降溫是供給側(cè)誘發(fā)的而不是需求側(cè)引發(fā)的，也就是說(shuō)老百姓的剛需還在。如果政策到位，期房信仰沒(méi)有被打破，房地產(chǎn)行業(yè)是否會(huì)迎來(lái)一次比較大的、且比較快速的反彈呢？
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 房地產(chǎn)下行的性質(zhì)
