作者：克而瑞研究中心

來源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)

自2021年2月底22個(gè)重點(diǎn)城市集中供地政策出臺以來，土地市場底游戲規(guī)則發(fā)生了翻天覆地的變化。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)信貸環(huán)境改善逐漸起效，12月土地市場的運(yùn)行也較上月更加平穩(wěn)，在信貸環(huán)境邊際改善下，土地流拍現(xiàn)象也有所好轉(zhuǎn)，集中土拍的重點(diǎn)城市中僅個(gè)別城市流拍率較上一輪大增。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2021年12月全國土地市場經(jīng)營性用地成交建筑面積增至46019萬平方米，環(huán)比大漲138%，同比微降3%。盡管年末成交高峰如期而至，但2021年全年成交規(guī)模較去年同期仍有超兩成的差距，尤其是作為成交主力的二三線城市，2021年成交建面同比2020年降幅都在25%以上。

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

與土地成交規(guī)模變動走勢一致，成交金額較去年同期也明顯收縮：截止2021年12月20日，全國土地總成交金額62494億元，同比去年同期下降了10%。扭轉(zhuǎn)了連續(xù)六年的漲勢。究其原因，主要是因?yàn)閮杉行抡?shí)施后成交規(guī)模的大幅減少所致。分能級來看，與成交建面保持一致，除一線城市成交金額保持漲勢外，二線城市成交金額同比漲幅均為負(fù)，尤其是三四線城市，總成交金額僅31518億元，同比去年同期下降了15%。

價(jià)格方面。受城市成交結(jié)構(gòu)變動影響，12月平均地價(jià)并未抬升，反而較11月下滑了5%至2472元/平方米。各能級城市中，除一線城市成交地價(jià)環(huán)比上漲外，其余能級城市的成交地價(jià)均較11月有所下滑，其中三四線城市降幅最大，平均地價(jià)環(huán)比下降了7%至1654元/平方米。但對比2020年來看，各能級城市的地價(jià)均有所抬升，尤其是二線城市，2021年平均地價(jià)達(dá)5430元/平方米，同比上漲了28%。

全年來看，受成交結(jié)構(gòu)和二季度市場熱度高漲的影響，2021年全國300城土地成交樓板價(jià)迎來大幅上漲，增至3069元/平方米，同比上漲19%，再創(chuàng)歷史新高。地價(jià)的明顯上漲，一方面是由于成交結(jié)構(gòu)所致，一線城市成交面積占比由去年的2%增至3%；另一方面也要?dú)w功于二季度土地市場熱情高漲，因此平均地價(jià)被大幅拉高。

圖：2011年-2021年全國300城土地成交樓板價(jià)走勢（單位：元/平方米）

注：2021年數(shù)據(jù)截至12月20日

數(shù)據(jù)來源：CRIC

雖然整體地價(jià)較2020年大幅抬升，但在22城實(shí)行土地供應(yīng)兩集中新政、熱點(diǎn)城市加強(qiáng)溢價(jià)、地價(jià)管控等影響下，溢價(jià)率與2020年相比卻有明顯下降。成交溢價(jià)率由2020年的14%降至2021年的11%，同比下降了3個(gè)百分點(diǎn)。

分季度來看，2021年溢價(jià)率經(jīng)歷了“先升后降”之勢。2021年初，在樓市成交熱度恢復(fù)的帶動下，地市熱度也隨之上行，前四月溢價(jià)率不斷沖高，至4月份平均溢價(jià)率飆升至24%，是2020年以來平均溢價(jià)率首次超過20%。其后，受重點(diǎn)城市集中土拍以及限地價(jià)、控溢價(jià)向熱點(diǎn)三四線城市深入影響，溢價(jià)率開始回落，至2021年中，平均溢價(jià)率已降至去年年初水平，但整體來看，溢價(jià)率在2021年二季度升至高位，高達(dá)17%。

進(jìn)入三季度，重點(diǎn)城市集中供地政策再度升級，加強(qiáng)了對溢價(jià)率、房企競拍資格和競拍資金等多方面的管控，熱點(diǎn)城市也隨即跟進(jìn)，拿地門檻較上半年明顯抬升。同時(shí)，多家規(guī)模房企暴雷，資金鏈承壓下房企拿地積極性也明顯降低，無論是北上等重點(diǎn)城市，還是東莞、金華等熱點(diǎn)三四線城市，土地市場均上演著底價(jià)成交與國企托底，地市熱度跌入寒冬，溢價(jià)率也隨之走低，溢價(jià)率降至8%。

圖：2020年-2021年一、二和三四線土地成交溢價(jià)率季度趨勢（單位：%）

注：2021年Q4數(shù)據(jù)范圍2021年10月1日~2021年12月20日

數(shù)據(jù)來源：CRIC

四季度基本延續(xù)三季度的下降之勢，整體溢價(jià)率降至3%。分能級來看，各能級溢價(jià)率均已經(jīng)跌破5%。其中，一線城市溢價(jià)率降至3%，二線城市中杭州、武漢、長沙等首輪土拍熱度較高的城市在第二輪土拍中均遭遇了大面積寒潮，導(dǎo)致平均溢價(jià)率進(jìn)一步走低，溢價(jià)率降至2%，三四線城市亦難逃脫降溫趨勢，2021年第四季度溢價(jià)率僅有4%，降至歷史新低。

土地流拍方面。由于房地產(chǎn)行業(yè)信貸環(huán)境邊際改善逐漸起效，12月土地市場的運(yùn)行也較上月表現(xiàn)趨于平穩(wěn)，土地流拍現(xiàn)象較此前也略有改善，流拍率降至16%，較年內(nèi)高峰期下降了十個(gè)百分點(diǎn)以上。 

結(jié)合流拍地塊所在城市來看，集中土拍的重點(diǎn)城市仍是土地流拍主力，尤其是長春、沈陽，因樓市下行壓力較大，房企投資意愿較低，在第三輪集中土拍均有半數(shù)以上的地塊遭遇流拍，是21城中流拍現(xiàn)象最嚴(yán)重的兩個(gè)城市。

圖：重點(diǎn)監(jiān)測城市的經(jīng)營性用地流拍率走勢圖

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

就重點(diǎn)城市集中土拍情況來看，超半數(shù)城市三輪集中供地成交量遞減，地價(jià)整體降幅達(dá)5%；熱度來看，首輪土拍熱度最高，二、三批次集中土拍市場熱度明顯下降，溢價(jià)率大幅下滑、流拍率持續(xù)攀升。

對比三輪土拍來看，22城集中供地的成交規(guī)模顯著下降。其中，成交建面、成交金額分別下降36%和40%，而在提高競拍門檻、加大競拍難度之下，名義地價(jià)則微降5%。

從成交量來看，22城兩輪共計(jì)成交18313萬平方米，與2020年22城含宅地塊相比下降30%。其中重慶、武漢、長沙、廣州是成交最多的四城，均超過1000萬平方米。就兩輪供地節(jié)奏來看，廣州、鄭州、長沙、蘇州等二輪的成交量顯著低于首輪，降幅均在40%以上，僅有青島、深圳、廈門第二輪集中供地成交規(guī)模上漲。

成交金額上，22城兩輪共計(jì)成交1.71萬億元，7城成交金額破千億，北京以兩輪成交1623億位居各城之首。對比來看，除長春、成都、深圳等成交放量的城市，其余二輪成交金額均較首輪下跌，其中半數(shù)城市成交金額較首輪腰斬，鄭州、長沙、廣州等跌幅超過70%。

表：部分城市三輪土拍溢價(jià)率、流拍率對比

數(shù)據(jù)來源：CRIC

進(jìn)入第三輪集中供地，盡管部分城市土拍政策有所“松動”，但并未對市場起到實(shí)質(zhì)性的利好，第三輪已拍城市土地?zé)岫然九c“冰冷”的第二輪持平。

從溢價(jià)率來看，在政策嚴(yán)控下，10個(gè)城市溢價(jià)率均較首輪大幅下降，其中福州、深圳、廈門等第二輪溢價(jià)較高的城市，在第三輪溢價(jià)下滑至5%左右，三輪溢價(jià)率呈現(xiàn)梯隊(duì)式下滑。而廣州、無錫第三輪含宅地塊均為底價(jià)成交，與首輪12%的溢價(jià)率形成鮮明對比。

由于二輪流拍過多，在政策放松以及國企、央企托底之下，第三輪大幅流拍的情況得到一定緩解。數(shù)據(jù)顯示，上半年房企蜂擁而至，集中供地基本被前30強(qiáng)房企拿下，但是到了下半年房企拿地謹(jǐn)慎，甚至不拿地，三分之二的地塊都被國家隊(duì)托底，拿地比例超65%。

在融資收緊、土地供給端改革的影響下，2021年的土地市場經(jīng)歷了由高熱降至低溫的劇變。和前年相比，2021年土地成交熱度也明顯走低，不僅成交建面低于前年，成交金額也出現(xiàn)了近六年來的首次下滑，溢價(jià)率、流拍率等熱度指標(biāo)表現(xiàn)也差于前年同期。

盡管2021年9月份以來中央對過緊的信貸政策進(jìn)行了糾偏，近期更是利好動作不斷，包括鼓勵銀行穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)、重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，但上述舉措僅利好于現(xiàn)金流比較穩(wěn)健的房企，大部分企業(yè)流動性仍舊總體偏緊。

年末大部分城市均調(diào)低了土地出讓門檻，整體來看，除杭州、成都等個(gè)別城市大幅放松外，其余城市的土地出讓要求僅略有降低，整體仍然較為嚴(yán)格。并且，上層也多次強(qiáng)調(diào)房住不炒，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)；同時(shí)，各地政策調(diào)控機(jī)制也越發(fā)完善和精準(zhǔn)，在中央要求加快發(fā)展保障性租賃住房的要求下，供地結(jié)構(gòu)上保障住宅的比例將進(jìn)一步提升。綜上，可以預(yù)估，今年土地市場發(fā)展仍是以穩(wěn)為主，整體市場熱度也將延續(xù)低位運(yùn)行。

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原標(biāo)題： 跨越2022丨“國企托底”和“流拍撤牌”成為集中供地關(guān)鍵詞