丁祖昱評樓市 
金誠同達成立于1992年，總部位于北京，在上海、深圳、合肥、杭州、南京、成都、西安、沈陽、濟南設有分所，并在日本東京設有辦事處。今天，金誠同達已發(fā)展成為中國境內(nèi)極具規(guī)模、最富活力的律師事務所之一。 在諸多業(yè)務領(lǐng)域，金誠同達都已成為行業(yè)里的領(lǐng)頭軍，能夠為客戶提供全方位、多層次、個性化的優(yōu)質(zhì)法律服務，業(yè)務范圍涵蓋公司設立與合規(guī)、資本市場、金融、保險、信托、房地產(chǎn)、項目融資、基礎(chǔ)建設、PE/VC、資產(chǎn)管理、并購、稅務、知識產(chǎn)權(quán)、互聯(lián)網(wǎng)、反壟斷、勞動法、訴訟與仲裁以及境外投資、外商投資、國際貿(mào)易、WTO爭端解決、跨境爭議解決等。
作者：克而瑞物管
來源：丁祖昱評樓市（dzypls）
“2020年新冠疫情的來襲，使得物管行業(yè)價值迅速釋放，短短兩年實現(xiàn)快速發(fā)展，物業(yè)服務企業(yè)在資本市場的表現(xiàn)節(jié)節(jié)走高。
根據(jù)克而瑞物管&中物研協(xié)監(jiān)測，截止到2021年9月30日，物業(yè)管理行業(yè)上市企業(yè)總數(shù)52家。遞表企業(yè)總數(shù)為26家，新增遞表企業(yè)2家。
然而，自去年下半年以來資本市場急劇降溫，截止至2021年9月30日，恒生物業(yè)服務及管理指數(shù)下跌5.6%。52家上市物企股價下跌4.6%，非港股通上市物企下跌3.4%，18家港股通物企下跌5.4%。
與此同時，上市物企公告收并購事項新增18起，交易金額135.11億元。在經(jīng)歷了資本市場的回調(diào)后，部分物業(yè)企業(yè)開始從尋求上市到收并購風向轉(zhuǎn)換。”
01 物業(yè)板塊兩次集中式回調(diào)
在過去的一年，物業(yè)板塊出現(xiàn)了兩次集中式回調(diào)。第一次出現(xiàn)在今年年初，大部分物業(yè)股股價距離峰值幾近“攔腰斬”，除了修復過高的估值以外，受去年8月以來房地產(chǎn)調(diào)控“三道紅線”政策的波及，物業(yè)股一騎絕塵的上漲動力被壓制，尤其是去年10月以來幾只新股相繼破發(fā)，更加劇了股價的下行壓力。
隨著3月左右物企財報的發(fā)布，物業(yè)股終于止跌回升，當月物業(yè)板塊平均漲幅約5.3%，較前月增加2.9個百分點，也達到了2020年9月以來的漲幅峰值。
第二次是在今年7月底，受國家對教育等民生行業(yè)的調(diào)控影響，資本市場整體避險情緒較高，包括龍頭物企在內(nèi)的幾乎所有物業(yè)股下跌，物業(yè)板塊在6月、7月、8月股價平均漲幅分別為-1.3%、-14.0%和-1.5%，整體降至波谷。
物業(yè)股兩次下探，一方面是修復過高的估值，包含仲量聯(lián)行、世邦魏理仕等在內(nèi)的多家國際知名物業(yè)企業(yè)在經(jīng)歷百余年的發(fā)展之后，PE也大多穩(wěn)定在20-30，國內(nèi)此前動輒50,60倍的估值含有虛高的成分。
另一方面物業(yè)管理行業(yè)多項規(guī)范性政策不斷出臺，以規(guī)范行業(yè)發(fā)展。政策初期難免會帶來一部分負面情緒，但長期來看，政策不是為了打壓物業(yè)管理行業(yè)，長期來看有利于行業(yè)進一步規(guī)范發(fā)展，向良性競爭的成熟市場轉(zhuǎn)型。
截至2021年9月，恒生指數(shù)下跌5.6%，滬深300下跌0.1%，恒生物業(yè)服務及管理指數(shù)下跌5.5%，均出現(xiàn)下降。同時，52家上市物企股價下跌4.6%，非港股通上市物企下跌3.4%， 18家港股通物企下跌5.4%。
表：2021年9月物業(yè)板塊資本市場表現(xiàn)
數(shù)據(jù)來源：克而瑞物管整理
其中，本月股價漲幅前三的物企分別為第一服務控股、招商積余和融信服務；跌幅最多的三家物企分別為時代鄰里、佳兆業(yè)美好和寶龍商業(yè)。
年初至9月30日，股價漲幅前三的物企分別為和泓服務、中海物業(yè)和濱江服務；跌幅最多的三家物企分別為卓越商企服務、時代鄰里和恒大物業(yè)。
表：物業(yè)企業(yè)資本市場表現(xiàn)
數(shù)據(jù)來源：克而瑞物管整理
02 部分企業(yè)開始回購股份
在上市物企延續(xù)小幅下跌走勢的市場環(huán)境下，部分企業(yè)開始回購股份，包括碧桂園服務、融創(chuàng)服務、世茂服務、合景悠活等。
尤其是新城悅服務，自7月6日開始，新城悅服務持續(xù)用“股份激勵計劃的受托人買入”和“公司回購”兩種方式從二級市場買入公司股份。其中，9月份回購次數(shù)16次，涉及金額6131.83萬港元。
表：新城悅服務回購股份情況
數(shù)據(jù)來源：克而瑞物管整理
2021年9月9日融創(chuàng)服務發(fā)布公告回購100萬股，回購價格每股17.24-17.58港元，涉資1747.94萬元；9月15日再次耗資4694.55萬港元回購300萬股，回購價格每股14.96-16.32港元。
世茂服務則發(fā)布公告稱，公司于2021年9月16日購回但尚未注銷股份50萬股，已發(fā)行股份占有關(guān)股份發(fā)行前的現(xiàn)有已發(fā)行股份數(shù)目為0.0212%，每股價格最高為13.68港元，每股價格最低為13.4港元，付出總額為678.45萬港元。
03 物企從尋求上市到收并購風向轉(zhuǎn)換
在資本市場開始出現(xiàn)回調(diào)的過程中，市場頻發(fā)企業(yè)大宗收并購事件。根據(jù)克而瑞物管&中物研協(xié)監(jiān)測，本月上市物業(yè)服務企業(yè)對外公告收并購事項新增18起，交易金額135.11億元。
提及收并購，今年首當其沖的便是碧桂園服務：2月25日，以48.47億元收購藍光嘉寶服務64.62%股權(quán)，開創(chuàng)首例上市物企間的并購，48.47億元的價格也創(chuàng)下了彼時業(yè)內(nèi)的收購記錄。9月20日，碧桂園服務發(fā)布公告稱以不超過100億元收購富力物業(yè)，9月28日，發(fā)布公告稱以不超過33億元收購彩生活服務核心資產(chǎn)鄰里樂控股。
相較于大開大合的碧桂園服務，萬物云則是走上了平臺化轉(zhuǎn)型之路。別樣的合作模式也吸引了行業(yè)大量的目光。8月5日，陽光城公告稱，以陽光智博100%股權(quán)投資萬物云并換取其4.8%股權(quán)。此外，雙方保留合作身份進行資源互換，通過成立合資公司承接未來新增交付的項目。9月中旬，伯恩物業(yè)加盟萬物云。去年達成合作的萬盈服務也于中秋節(jié)前夜遞交了招股書。
表：近期物企收并購情況
數(shù)據(jù)來源：克而瑞物管整理
究其緣由，一方面是因為資本的介入加速了行業(yè)的整合，也擠壓了中小企業(yè)的生存空間，行業(yè)分化日益嚴重。另外一方面是因為港交所上市門檻的提高，使得未趕上之前風口的企業(yè)處境尷尬。
從規(guī)模上看，截至2021年年中，47家上市物企總在管面積達52.4億㎡，其中5家企業(yè)在管面積超3億㎡，16家企業(yè)在管面積超1億㎡，頭部企業(yè)與尾部企業(yè)在管規(guī)模差異高至378倍。
從估值上看，規(guī)模與模式導致了上市物企的PE分化。在管面積1億㎡以上、1千萬至1億㎡、1千萬㎡以下企業(yè)的平均PE有較大分化，大規(guī)模企業(yè)估值表現(xiàn)顯著優(yōu)于普通企業(yè)。此外，物管+商管模式企業(yè)平均PE約為傳統(tǒng)物管模式企業(yè)的1.51倍。
因此，部分物業(yè)企業(yè)開始從尋求上市到收并購風向轉(zhuǎn)換，如陽光智博與萬物云達成股份置換協(xié)議，9月16日撤回了港交所上市申請。
從目前市場情況來看，隨著監(jiān)管的趨嚴與服務同質(zhì)化的加劇，物業(yè)服務企業(yè)在資本市場上的火熱也逐漸趨于冷靜，在此情形下，強者恒強的的行業(yè)格局逐漸顯現(xiàn)，中小物企彎道超車的機會愈發(fā)渺茫。
在過去的一年中，政策端不斷釋放、傳遞信號，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)拓寬服務邊界，積極探索“物業(yè)+養(yǎng)老”、“物業(yè)+托幼”、“物業(yè)+美居”等多元的服務模式，旨在為居民生活提供多樣化的社區(qū)服務，從而滿足當前居民日益變化的生活需求。不斷變化的需求促使物業(yè)服務業(yè)不斷打破邊界，向新的領(lǐng)域延展，物管賽道空間持續(xù)擴張。
因此，對于管理規(guī)模尚小，品牌競爭力較弱的企業(yè)，在自身區(qū)域內(nèi)深度挖掘，或是加碼布局專業(yè)領(lǐng)域，在為客戶提供高質(zhì)量服務的理念下實現(xiàn)差異化突圍或是一種選擇。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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