一是京滬深杭低總價段即200萬以內(nèi)2025年9月成交套數(shù)占比同比持增，極致剛需客群仍是成交主力。以上海為例，2025年9月總價200萬以內(nèi)房源成交套數(shù)占比為46.56%，環(huán)比上升2.79pcts,同比上升7.51pcts；市場份額有進一步擴大趨勢。而北京、深圳、杭州總價200萬以內(nèi)成交套數(shù)占比也呈現(xiàn)出同環(huán)比齊增態(tài)勢。值得關(guān)注的是，剛需客群仍是二手房市場購買主力，北京、上海、杭州低總價段成交套數(shù)占比均在45%以上。

二是剛改中改需求“塌陷”，京滬深500-600萬、杭州200-400萬成交占比同環(huán)比齊降，客戶觀望情緒持續(xù)加劇。事實上，上海、深圳總價300-400萬、北京、上海總價400-500萬成交套數(shù)占比均出現(xiàn)了不同程度回調(diào)。

三是高端需求持穩(wěn)，京滬千萬豪宅同比持增，深圳3000-5000萬增幅顯著。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，京滬總價1000萬以上豪宅成交占比環(huán)比持降，同比仍增，韌性依舊顯著；深圳3000-5000萬總價頂豪市場需求持穩(wěn)，2025年9月成交套數(shù)占比同環(huán)比分別增長0.33pcts和0.22pcts。

總體來看，9月二手房成交規(guī)模環(huán)比微降1%，成交動能持續(xù)放緩，但核心城市京滬深成交持增，累計同比仍增10%以上，仍處于高位震蕩行情。從成交結(jié)構(gòu)來看，低總價極致剛需成交占比持增；高端豪宅成交趨穩(wěn)，相較而言剛改中改需求“塌陷”，成交區(qū)域也呈現(xiàn)出顯著分化行情，上海向城市近遠郊、京杭向城市核心區(qū)不斷聚焦的趨勢。

預判后市，我們認為，10月京滬深二手房成交或?qū)⒂瓉砑竟?jié)性回落，目前來看，核心城市二手房價仍處在下行周期，短期內(nèi)“以價換量”趨勢延續(xù)，中高改小區(qū)能否放量主要取決于新增掛牌量和新房市場優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品入市量影響；而剛需盤目前仍然以價格為導向；目前隨著二手房市場逐步過渡為買方市場，購房者在置業(yè)時往往會綜合考慮小區(qū)區(qū)位、配套、價格等因素，選取性價比較高的小區(qū)，這也意味著區(qū)位偏遠、功能性缺失的遠郊老破小交易周期將進一步拉長，除非價格足夠優(yōu)惠，否則實難去化。