面包財(cái)經(jīng) 
金誠(chéng)同達(dá)成立于1992年，總部位于北京，在上海、深圳、合肥、杭州、南京、成都、西安、沈陽(yáng)、濟(jì)南設(shè)有分所，并在日本東京設(shè)有辦事處。今天，金誠(chéng)同達(dá)已發(fā)展成為中國(guó)境內(nèi)極具規(guī)模、最富活力的律師事務(wù)所之一。 在諸多業(yè)務(wù)領(lǐng)域，金誠(chéng)同達(dá)都已成為行業(yè)里的領(lǐng)頭軍，能夠?yàn)榭蛻籼峁┤轿弧⒍鄬哟巍€(gè)性化的優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)，業(yè)務(wù)范圍涵蓋公司設(shè)立與合規(guī)、資本市場(chǎng)、金融、保險(xiǎn)、信托、房地產(chǎn)、項(xiàng)目融資、基礎(chǔ)建設(shè)、PE/VC、資產(chǎn)管理、并購(gòu)、稅務(wù)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、互聯(lián)網(wǎng)、反壟斷、勞動(dòng)法、訴訟與仲裁以及境外投資、外商投資、國(guó)際貿(mào)易、WTO爭(zhēng)端解決、跨境爭(zhēng)議解決等。
作者：愛(ài)讀財(cái)報(bào)的面包君
來(lái)源：面包財(cái)經(jīng)（ID：mianbaocaijing）
進(jìn)入2018年以來(lái)，股市不平靜債券市場(chǎng)也不平靜。
今年五月份，號(hào)稱 “史上最涼發(fā)債事件”刷新了市場(chǎng)三觀：東方園林計(jì)劃發(fā)行10億元公司債，最后僅發(fā)行5000萬(wàn)元。之后，不少房企人民幣債券發(fā)行遭遇“中止”。
但我們梳理wind的相關(guān)債券數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，上半年房企人民幣債券并不算太冷，雖然仍低于2016年井噴時(shí)的數(shù)據(jù)，但較2017年上半年仍大幅增長(zhǎng)。
那么，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)2018上半年債券總體發(fā)行情況到底怎么樣呢？擼一擼數(shù)據(jù)。
上半年房企發(fā)債總額重回千億，中票占大頭
統(tǒng)計(jì)顯示：2018年上半年債券發(fā)行規(guī)模達(dá)1482.48億元，半年發(fā)債額重回千億。近年來(lái)房企發(fā)債金額見(jiàn)下圖：
2016年房企債券發(fā)行規(guī)模創(chuàng)下歷史記錄，超過(guò)8000億元。四季度開(kāi)始，疊加金融強(qiáng)監(jiān)管大背景，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債量出現(xiàn)了斷崖式的下跌：2017年全年發(fā)債金額為2082.1億元，較2016年的8110.25億元減少了6028億元，同比減少74.33%。
不過(guò)，在經(jīng)歷了2017年全年低迷后，2018年開(kāi)始房企的發(fā)債規(guī)模出現(xiàn)回升跡象：2018年上半年發(fā)債總額為1482.48億元，較2017年上半年的958.1億元增長(zhǎng)了524.38億元，同比增長(zhǎng)54.73%。
按交易市場(chǎng)分類，2018年上半年在交易所發(fā)行的債券（包括私募債、公司債）金額達(dá)672.98億元，占發(fā)債總額比重為45.4%，較2017年上半年316.5億元，增幅達(dá)112.63%。
而銀行間市場(chǎng)交易的中期票據(jù)、短融（包含超短融）以及定向工具等，在2018年上半年發(fā)行共計(jì)809.5億元，占發(fā)債總額比重為54.6%，較2017年上半年641.6億元增幅達(dá)26.17%，其中中票占比最高達(dá)到34.39%。
大致統(tǒng)計(jì)：截至2018年6月底，交易所銀行間的房地產(chǎn)存量債券（剔除城投債）規(guī)模約1.54萬(wàn)億元，較2017年上半年的1.33萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.79%。
發(fā)債主體信用評(píng)級(jí)向AAA靠攏
2018年上半年，銀行間與交易所市場(chǎng)房地產(chǎn)債券的發(fā)行人主體信用等級(jí)集中在AAA，發(fā)行數(shù)量達(dá)51支，發(fā)行規(guī)模達(dá)871億元（占比58.87%）。
主體信用AA+級(jí)別企業(yè)債券發(fā)行38支，發(fā)行規(guī)模374.7億元（占比25.33%）；AA級(jí)別企業(yè)發(fā)行債券34支，發(fā)行規(guī)模233.78億元（占比15.8%）。由此看，2018年上半年，新發(fā)債券主體信用評(píng)級(jí)依舊延續(xù)2017年的AAA與AA+為主的基本情況。
歷年發(fā)債主體信評(píng)分布統(tǒng)計(jì)見(jiàn)下圖：
這種變動(dòng)與監(jiān)管政策有關(guān)。
2016年10月，上海證券交易所和深圳證券交易所對(duì)房地產(chǎn)公司債券實(shí)行分類監(jiān)管，明確要求發(fā)債主體評(píng)級(jí)需要為AA及以上的四類企業(yè)，包括：境內(nèi)外上市公司；省級(jí)政府，副省級(jí)城市等地方政府所屬房企；以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企；中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)排名前100名的其他民營(yíng)非上市房企。除此之外還對(duì)發(fā)債房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)如營(yíng)收、扣非后凈利潤(rùn)、負(fù)債率等作出要求。
分類監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)縮小了符合發(fā)債條件的的房地產(chǎn)企業(yè)范圍，滿足條件的房企大多數(shù)為行業(yè)中信評(píng)較高的AA+與AAA級(jí)別企業(yè)。隨著房地產(chǎn)企業(yè)信用評(píng)級(jí)的分化加劇，主力房地產(chǎn)企業(yè)頭部?jī)?yōu)勢(shì)仍將加大，未來(lái)這種發(fā)行人信用評(píng)級(jí)向高等級(jí)集中的趨勢(shì)或還將延續(xù)。
未來(lái)三年到期金額逐年遞增
剔除城投平臺(tái)存量債，房地產(chǎn)企業(yè)存量債券到期規(guī)模在未來(lái)三年逐年遞增，目前存續(xù)的地產(chǎn)債券超過(guò)70%都將在這期間到期。
其中最主要的原因是，發(fā)行的房地產(chǎn)債券3年到5年期的數(shù)量占多，而在2016年出現(xiàn)了發(fā)行地產(chǎn)債大高峰，彼時(shí)發(fā)出的大量債券大多將在2018-2019年到期。
截至目前，地產(chǎn)債已經(jīng)進(jìn)入償還壓力期，在不考慮回售情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在2018年下半年合計(jì)償債規(guī)模將超1000億元。房企債券到期統(tǒng)計(jì)見(jiàn)下圖：
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：未來(lái)三年到期房地產(chǎn)企業(yè)債券到期規(guī)模會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，峰值將會(huì)出現(xiàn)在2021年，到期債券規(guī)模達(dá)到4734億元。如果2018年之后不出現(xiàn)集中的、較大規(guī)模的地產(chǎn)債發(fā)行，2021年之后債券到期債券金額可能會(huì)出現(xiàn)明顯下跌。
數(shù)據(jù)會(huì)說(shuō)話，未來(lái)三年對(duì)房企很關(guān)鍵。（LZQ/CBB）
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“面包財(cái)經(jīng)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
