陌爺?shù)禺a(chǎn)圈 
金誠(chéng)同達(dá)成立于1992年，總部位于北京，在上海、深圳、合肥、杭州、南京、成都、西安、沈陽、濟(jì)南設(shè)有分所，并在日本東京設(shè)有辦事處。今天，金誠(chéng)同達(dá)已發(fā)展成為中國(guó)境內(nèi)極具規(guī)模、最富活力的律師事務(wù)所之一。 在諸多業(yè)務(wù)領(lǐng)域，金誠(chéng)同達(dá)都已成為行業(yè)里的領(lǐng)頭軍，能夠?yàn)榭蛻籼峁┤轿弧⒍鄬哟巍€(gè)性化的優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)，業(yè)務(wù)范圍涵蓋公司設(shè)立與合規(guī)、資本市場(chǎng)、金融、保險(xiǎn)、信托、房地產(chǎn)、項(xiàng)目融資、基礎(chǔ)建設(shè)、PE/VC、資產(chǎn)管理、并購、稅務(wù)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、互聯(lián)網(wǎng)、反壟斷、勞動(dòng)法、訴訟與仲裁以及境外投資、外商投資、國(guó)際貿(mào)易、WTO爭(zhēng)端解決、跨境爭(zhēng)議解決等。
作者：陌爺?shù)禺a(chǎn)圈
來源：陌爺?shù)禺a(chǎn)圈
勾地是現(xiàn)在很多房開擴(kuò)充土地儲(chǔ)備的重要渠道，為此很多公司還專門成立了勾地部門
勾地形式也是多種多樣，核心在于有無很好的抓手，而勾地的抓手就是跟政府平等對(duì)話的籌碼
新城的吾悅廣場(chǎng)之所以能夠在三四線吃得開正是在于抓住了三四線政府對(duì)于商業(yè)Mall的訴求
三線城市政府喜歡商業(yè)Mall、寫字樓，二線政府訴求超高層、產(chǎn)業(yè)倒入，而一線和強(qiáng)二線政府喜歡稅收、總部經(jīng)濟(jì)、外資
勾地的本質(zhì)還是在于開發(fā)商與政府之間的訴求相互滿足，而過程中，勾地的抓手很重要！
勾地項(xiàng)目一大把，為什么能夠成功的卻寥寥無幾，大多都是在于以下5點(diǎn)原因
01
政府要求過高
想在村里打造CBD
政府從自身角度出發(fā)會(huì)對(duì)開發(fā)商提出要求，諸如產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、稅收等。但是如果訴求點(diǎn)被自身放大的話，對(duì)于項(xiàng)目推進(jìn)無疑是鑄起了一道高墻
城市的發(fā)展和功能區(qū)劃有其本身的規(guī)律，如果自視過高，猶如揠苗助長(zhǎng)
村里建不起來CBD、市中心沒有產(chǎn)業(yè)集聚、也不要把每個(gè)商務(wù)區(qū)都來對(duì)標(biāo)陸家嘴
讓合適的土地承載對(duì)應(yīng)的功能，產(chǎn)業(yè)、稅收、就業(yè)才能協(xié)同發(fā)展
而很多投拓在跟進(jìn)勾地項(xiàng)目的過程中，政府如果大筆勾勒，描繪與現(xiàn)狀甚至未來3到5年都不太匹配的藍(lán)圖時(shí)，這種項(xiàng)目大多都不會(huì)成功
也沒有太大跟進(jìn)的必要，等到政府反應(yīng)過來了才能把預(yù)期降下來
02
遇上不靠譜的居間方
吹牛不干事
居間方也是一個(gè)很神奇的團(tuán)體和組織，但也魚龍混雜，有濫竽充數(shù)倒賣N手信息的，也有背景強(qiáng)硬，能有效牽線搭橋的資源大拿
很多時(shí)候，我們?cè)谧龉吹睾褪詹①忢?xiàng)目的時(shí)候，首先需要甄別的不一定是項(xiàng)目，往往居間方也很關(guān)鍵
居間方起到的角色很重要，牽線搭橋、傳遞信息，但是如果遇到個(gè)不靠譜的居間方，那么只能阿彌陀佛了
你會(huì)發(fā)現(xiàn)酒沒少喝，KTV沒少去，但是回過頭來，項(xiàng)目沒有實(shí)質(zhì)進(jìn)展
或是信息不準(zhǔn)確，導(dǎo)致對(duì)項(xiàng)目的錯(cuò)判等都有可能
03
領(lǐng)導(dǎo)換屆
關(guān)系需要重新梳理
勾地項(xiàng)目往往跟政府當(dāng)局的政績(jī)掛鉤，政府領(lǐng)導(dǎo)推進(jìn)項(xiàng)目也是需要?jiǎng)恿Φ?br/>
如果遇到領(lǐng)導(dǎo)換屆，那么對(duì)于項(xiàng)目的推進(jìn)和落地時(shí)致命的
尤其是在項(xiàng)目快要落地，只需要臨門一腳的時(shí)候，遇上政府領(lǐng)導(dǎo)換屆，那么無疑是重大的打擊
首先是不同領(lǐng)導(dǎo)對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度可能會(huì)發(fā)生變化，有的甚至是360度的，以前的方案、溝通等分分鐘就會(huì)被推翻
其次在于投入的時(shí)間精力甚至是費(fèi)用都無效了，需要重新對(duì)接各個(gè)部門，方案層層匯報(bào)
所以，資深的勾地人員往往會(huì)在政府換屆前，加大推進(jìn)力度，爭(zhēng)取項(xiàng)目落地！
04
控規(guī)重新修編
用地性質(zhì)發(fā)生變化
勾地過程中，往往會(huì)遇到各種各樣意料之外的事
而政府對(duì)于某個(gè)片區(qū)或是某塊地的規(guī)劃也是變化的
所以就會(huì)遇到，一個(gè)勾地項(xiàng)目在推進(jìn)過程中，方案和思路都獲得了政府的認(rèn)可，但是政府因?yàn)榉N種原因周邊的控規(guī)重新修編了，這對(duì)項(xiàng)目推進(jìn)也是致命的
首先是地塊功能的變化導(dǎo)致政府的出讓思路變化，其次在于方案的調(diào)整與投資價(jià)值評(píng)估
在過程中與規(guī)劃等部門保持積極溝通也是非常重要的
05
一級(jí)開發(fā)進(jìn)不去
二級(jí)開發(fā)鎖不定
由于地方法規(guī)的限制，很多地方政府對(duì)于土地一級(jí)開發(fā)是有明確限制和要求的
大多數(shù)民營(yíng)企業(yè)是很難參與進(jìn)去的，這也就意味著以浙江、江蘇等土地出讓制度十分公開透明的省份基本不存在真正意義上的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)
首先是一級(jí)開發(fā)一般要求100%國(guó)資，民營(yíng)企業(yè)的參與是條紅線
其次在于二級(jí)開發(fā)中的土地出讓金返還、掛牌條件定向設(shè)置等都有可能受到稽查，往大的說是國(guó)有資產(chǎn)流失
所以如果政府只跟你談方案，談規(guī)劃，而不思考如何摘牌獲取，那就是耍流氓
勾地套路千千萬，但大多都是死在了以上這幾條，希望大家繼續(xù)有所斬獲！
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 80%勾地項(xiàng)目都死在這五個(gè)方面！
