作者：好貓

來源：好貓財經（ID：haomaocaijing）

“佳兆業將在投資端實施審慎的拿地策略，通過合作開發，實現優勢互補，降低投資風險，減少土地支出，確保現金流充裕。”

這是佳兆業2020年年報的展望，這樣的策略似乎已開始實施。

年報顯示，截至2020年末，佳兆業在手貨幣資金471.1億元，同比增加約100億元，有息負債略微上浮至1214.7億元，股東權益大幅上揚230億元至787.2億元。

股東權益上升主要是非控股權益的上升，即佳兆業合作開發增多，這是一種分擔項目開發風險的策略。

按照凈負債率=（有息負債—貨幣資金）/股東權益的計算公式，佳兆業的凈負債率同比下降46個百分點至97.9%。

另外，佳兆業扣除預收款項的資產負債率為70.3%，非受限現金短債比1.56，基本全部符合監管部門“三道紅線”的要求。

要表揚一下佳兆業對于債務的嚴謹態度。

計算凈負債率和資產負債率時，將13.5億元永續債加在有息負債項上，同時在股東權益中扣除，算是行業內最嚴謹的做法。

永續債沒有固定到期日期，只定期收取利息。從某種程度來說，考慮到歷史原因，佳兆業這13.5億元永續債的發行成功，意味著金融機構對佳兆業的足夠認可。

積極的財務策略，還體現在融資成本的降低，以及長短債結構的改善。

佳兆業2020年新增借款融資成本同比下降200個基點，同時為了減少短期償付的壓力，2020初發行兩筆2025年到期的優先票據，以延長整體債務久期。

佳兆業還通過現金要約收購、二級市場回購等方式，全年償還9.5億美元優先票據，凸顯良好的債務管理能力。

截至2020年末，佳兆業短期有息負債為230.7億元，僅占總有息負債的19%，相對應在手非受限貨幣資金高達348.6億元，流動性充裕。

處理得當，業務發展和財務管理是相互促進的關系，反之也可能陷入惡性循環。

佳兆業2020年首次實現權益銷售額破千億元至1068.9億元，連續4年保持20%以上的增長率。

同期實現銷售建筑面積616.5萬平方米，銷售均價高達1.7萬元/平方米，在行業內可以排在第一行列。

銷售額的穩步增長得益于佳兆業在大灣區的深耕，2020年近60%的權益銷售額來自大灣區。

此外，佳兆業位于核心區域城市更新項目，也使得其更容易做出溢價較高的產品。

2020年，佳兆業在香港、深圳、廣州、惠州等城市轉化9個城市更新項目，建筑面積180萬平方米，貨值總計640億元。

這意味著，城市更新項目的銷售均價高達3.56萬元/平方米，凸顯出城市更項目儲備的優質程度。

財務結構的改善，讓佳兆業在土地儲備方面并不過度小心。

整個2020年，佳兆業在全國獲取47宗土地，計容建筑面積565萬平方米，幾乎相當于當年的銷售面積，其中大灣區新增土地占比63%。

這些土地的權益收購代價約471.1億元，以此口徑計算，位于一線城市的土地儲備占比為49%。

截至年末，佳兆業的總土地儲備2880萬平方米，其中大灣區土地儲備1590萬平方米，深圳、廣州作為佳兆業深耕城市，土地儲備占大灣區的36%。此外，佳兆業在香港運營四個項目。

更值得關注的是，佳兆業仍有超過200個城市更新項目尚未納入土地儲備，主要分布在大灣區城市。

銷售維持高增長率、負債結構的改善，也許就是金融機構對佳兆業的信心所在。

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原標題： 這是最嚴謹計算凈負債率的房企