作者：好貓

來源：好貓財經(jīng)（ID：haomaocaijing）

在這樣的信仰下，泰禾、華夏幸福、藍光這些地產(chǎn)商一路狂奔，直到信仰崩坍。

并不是特意把這些暴雷地產(chǎn)商，單獨拎出來指責一番，而是這些地產(chǎn)商都曾有一個共同特征：

瘋狂融資。

地產(chǎn)商兩個最主要現(xiàn)金流入指標，一個是銷售額，反映在財報上的數(shù)據(jù)就是經(jīng)營活動現(xiàn)金流入，某種程度上后者也可以稱之為銷售回款。

另外一個就是融資，在財報上稱之為籌資活動現(xiàn)金流入，其中絕大部分為金融機構貸款，少部分為少數(shù)股東注資。

如黃其森號稱，泰禾2017年的銷售額突破1000億元，其當年經(jīng)營活動現(xiàn)金流入只有365.8億元，而籌資活動現(xiàn)金流入?yún)s高達1235.5億元。

用抖音流行語總結就是，銀行出身的黃其森，這絕對是高手。

泰禾的瘋狂延續(xù)到2019年，當年經(jīng)營活動現(xiàn)金流入512.8億元，籌資活動現(xiàn)金流入大幅下降至507.3億元，同時籌資活動現(xiàn)金流出890.4億元，泰禾暴雷開始。

華夏幸福的瘋狂融資，同樣開始于2017年，藍光發(fā)展開始于2018年。

換種方式說，大量融資的開始，就是加杠桿的開始，他們當然希望，能夠再碰上2015年房價快速上漲的好行情，以實現(xiàn)跨越式發(fā)展。

現(xiàn)金流是生命線，房價上漲就能促進銷售，讓土地儲備變成現(xiàn)金，如果房價不漲，要讓泰禾、華夏幸福不暴雷的唯一方法是：融資不能斷。

金融去杠桿疊加限制房企融資的“三道紅線”，讓黃其森和王文學都失敗了。

地產(chǎn)商最后的融資奇跡，交棒到了華發(fā)股份身上，一家珠海國資委控制的國資地產(chǎn)平臺，銷售額從百億到千億，僅僅用了五年。

華發(fā)財報上的現(xiàn)金流，實在讓人擔憂，2019年銷售額雖說高達922億元，但其有息負債高達1057億元，其中一年內到期有息負債高達439億元，對應貨幣資金僅有260億元。

華發(fā)渡過難關的不二法寶，除了快速增長的銷售額之外，就只有融資了，2019年經(jīng)營活動現(xiàn)金流入只有558億元，但籌資活動現(xiàn)金流入高達841億元。

到了2020年，就更加夸張了。

華發(fā)股份高增長顯然碰到瓶頸，2020年銷售額高達1205億元，但經(jīng)營活動現(xiàn)金流入僅略有增幅至585億元，而籌資活動現(xiàn)金流入高達1403.9億元。

從融資結構來看，華發(fā)的融資主要來源是銀行貸款和信用債。

如果說泰禾是房價信仰，華夏幸福是金主平安信仰，那么華發(fā)股份就是城投信仰。

實踐證明，中國的城投信仰也不是不會崩塌，華發(fā)在債市也開始被謹慎關注起來了。

踩了兩條紅線的華發(fā)股份，最好是成為最后的奇跡，而不要成為最后的瘋狂泡沫。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標題： 暴雷地產(chǎn)商都有一個明顯特征