敲響法槌 
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作者：喬謙律師
來源：敲響法槌（ID：qiao18305313373）
【律師總結(jié)】
購房人支付房屋全部價款并實際占有房屋，雖未辦理產(chǎn)權(quán)登記過戶手續(xù)，但購房人對此并沒有過錯的，法院一般不能查封該房屋。這個是執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定28條規(guī)定的購房人排除查封執(zhí)行的權(quán)利。對于實踐較為特殊的房屋未竣工驗收情況下購房人即取得房屋鑰匙占有或者出租房屋，法院對此種情形能否排除執(zhí)行則有不同的裁判規(guī)則，即便最高人民法院也存在不同觀點的裁判文書，是有爭議的問題，這也給實踐中處理該類問題留下迂回空間。本文選取了最高人民法院的一則判例，以期從某一個或幾個裁判觀點總結(jié)處理方法。
【裁判要旨】
房屋雖未竣工驗收，但根據(jù)查明的事實認定買受人已經(jīng)實際占有房屋的，符合執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第28條規(guī)定，可以排除執(zhí)行。
【最高人民法院判例】
（2018）最高法民申5790號北京某公司再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書
【裁判結(jié)果】
駁回再審申請（維持原執(zhí)行異議之訴判決，買受人的物權(quán)期待權(quán)可以排除執(zhí)行。）
【裁判規(guī)則】
一、執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第28條規(guī)定了購房人購買登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)排除金錢債權(quán)強制執(zhí)行的四個條件，即查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同，查封前已經(jīng)合法占有，已經(jīng)交付全部價款或者按照約定交付部分價款且剩余價款根據(jù)法院要求交付執(zhí)行，非因買受人自身原因未辦理過戶登記；
二、法律明確規(guī)定房屋竣工驗收后方可交付使用，未經(jīng)竣工驗收不得交付使用。買房人在未辦理竣工驗收情況下接收房屋，對之后可能存在的質(zhì)量風(fēng)險和使用風(fēng)險均處于不利地位，但不能據(jù)此否定查封前已交付鑰匙已經(jīng)實際占有房屋的事實，不能否認其符合執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定28條的實際占有的規(guī)定；
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