丁祖昱評樓市 
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作者：克而瑞證券
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2021年一季度房地產市場“小陽春”如期而至，受一季度樓市成交規模上升及房企銷售業績走高影響，3月克而瑞領先股指上漲2.1%。從估值方面看，克而瑞領先股指估值平穩，指數相對恒指PE繼續回升。
過去一年，克而瑞內房股領先指數走勢全年下行近兩成，指數估值方面，年初受疫情沖擊有所震蕩，后趨于平穩，但相對恒指和香港地產股大樣本整體PE、PB折減持續走低，考慮到2021年房地產行業從政策端、土地端、銷售端和金融端等各個方面都朝著更加穩健的方向發展，行業安全墊增厚，地產股將成為較好的防守型投資選擇，預計全年指數表現可期。
近7成“B”評級樣本房企累計銷售翻番
2021年以來，房地產市場熱度不減。3月份作為房地產市場傳統旺季，“小陽春”如期而至，一、二手房成交均超預期。一手房成交同、環比漲幅皆超7成，其中一線城市成交規模更是攀升至歷史高位。
同時，TOP100房企僅3月份銷售操盤金額突破萬億元，達到了10918.3億元，百強房企整體業績規模較去年同期同比增長60.8%，較2020年月均銷售金額增長14.1%。
根據克而瑞證券統計數據顯示，2021年1-3月，26家“B”評級及樣本房企全口徑銷售額累計同比增速均值約為139.1%（除恒大），約有三分之二的房企實現銷售翻倍。此外，26家“B”評級及樣本房企權益銷售金額和操盤金額平均漲幅均超過了130%。究其原因，主要是去年同期受疫情沖擊，房地產供應停擺而造成的銷售低基數影響。
具體而言，26家“B”評級及樣本房企中，前三月全口徑銷售額增速最為明顯的是大發地產，漲幅達到了378%，業績亮眼。而德信中國、弘陽、朗詩、寶龍等全口徑銷售累計增速均高于200%。
從投資的角度而言，“B”評級及樣本房企中有14家入榜前三月新增貨值TOP100，在三條紅線的影響下，多數企業仍保持謹慎的拿地態度，規模訴求比較高的中梁、德信、力高、大發、港龍等補貨較為積極，其中上坤集團表現突出。
表：“B”評級及樣本房企1-3月克而瑞銷售數據（單位：億元）
數據來源：易居克而瑞 克而瑞證券研究院
3月指數走勢上行，估值保持平穩
2020年1月1日至3月底，克而瑞內房股領先指數跌幅14.7%，同期恒生中國內地地產指數跌幅13.5%，恒生指數跌幅0.3%，房地產（申萬）板塊跌幅12.2%。
聚焦3月份，恒生指數下降3.6%，克而瑞內房股領先指數上漲2.1%，恒生中國內地地產指數上漲6.3%，房地產（申萬）板塊下降4.8%。
整體而言，克而瑞內房股領先指數及恒生中國內地地產指數3月走勢上行，大盤表現穩中略降。
圖：克而瑞內房股領先指數及恒生中國內地地產指數走勢
備注：恒生中國內地地產指數的推出主要是為了反映前10只市值最大、流通性最高，在香港上市但主要營業收入來自中國內地的房地產股票表現。當前成分股共10只，分別為：中國金茂、中國海外發展、世茂集團、龍湖集團、華潤置地、龍光集團、碧桂園、中國恒大、碧桂園服務、融創中國
數據來源：Wind 克而瑞證券研究院
從成交額看，3月克而瑞內房股領先指數成交額占香港地產股大樣本的成交額比值總體較上月有所回升。3月該指數成交額占比周均值83.9%，高于歷史均值83.2%，高于上月周均值81.7%。
圖：克而瑞內房股領先指數周成交額占比情況
備注：香港地產股大樣本篩選邏輯：主業為地產，業務主要來自大陸或者大陸是重要的發展區域，剔除純投資型公司，不含物業管理及其他地產服務公司，樣本數量共計122家
從估值來看，地產股持續受政策及大市影響，2021年3月克而瑞內房股領先指數估值平穩，指數相對恒指PE繼續回升。
具體而言，2021年3月相對恒指成分股的PE周均值為-57.8%，高于2月相對PE周均值-61.1%，低于2020年全年相對PE周均值-41.3%。克而瑞內房股領先指數成分股整體PE周均值為7.20，高于2月周均值7.02，高于2020年全年周均值7.17。恒指成分股3月整體PE周均值為17.05，低于2月周均值18.07，高于2020年全年的周均值12.49。
圖：克而瑞內房股領先指數PE估值走勢
圖：克而瑞內房股領先指數成分股相對恒指整體PE走勢
數據來源：Wind 克而瑞證券研究院
個股表現突出，TOP5平均漲幅超16%
3月個股整體表現出色，漲幅TOP5房企分別為寶龍地產、雅居樂、綠地香港、中國奧園和中駿控股，平均上漲16.16%，較2月均值有所下滑；其中，寶龍地產漲幅達25.9%，領漲樣本房企，雅居樂和綠地香港緊隨其后。
跌幅TOP5房企平均下跌13.4%，禹洲、花樣年、綠城中國位居前三，值得注意的是，大發地產繼2月下跌2.4%之后，3月仍在跌幅TOP5中，3月再次下跌8.6%。
表：3月克而瑞內房股領先指數成分股漲幅TOP5
備注：最大波動率=（最高價/最低價-1）*100%
數據來源：Wind Bloomberg 克而證券研究院
表：3月克而瑞內房股領先指數成分股跌幅TOP5
備注：最大波動率=（最高價/最低價-1）*100%
數據來源：Wind Bloomberg 克而證券研究院
受政策及大市影響，自2020年1月以來，克而瑞內房股領先指數呈現下跌趨勢，但自2021年2月至今克而瑞內房股領先指數走勢上行，克而瑞領先股指估值平穩，指數相對恒指PE繼續回升，整體而言，2021年全年估值存在較大修復空間，指數表現值得期待。
房地產及相關行業，估值水平處于歷史低位，隨著行業安全墊增厚，地產股或將成為較好的防守型投資選擇。對于企業而言，正面臨整體政策環境邊際收緊的現狀，“因城施策”與“因企施策”趨于常態化，房企只有積極調整自身戰略方向，強化成本控制能力、融資能力及周轉速度，靈活應對市場變化，建立可持續性競爭優勢，才能跑贏大市。
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