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金誠同達成立于1992年，總部位于北京，在上海、深圳、合肥、杭州、南京、成都、西安、沈陽、濟南設有分所，并在日本東京設有辦事處。今天，金誠同達已發展成為中國境內極具規模、最富活力的律師事務所之一。 在諸多業務領域，金誠同達都已成為行業里的領頭軍，能夠為客戶提供全方位、多層次、個性化的優質法律服務，業務范圍涵蓋公司設立與合規、資本市場、金融、保險、信托、房地產、項目融資、基礎建設、PE/VC、資產管理、并購、稅務、知識產權、互聯網、反壟斷、勞動法、訴訟與仲裁以及境外投資、外商投資、國際貿易、WTO爭端解決、跨境爭議解決等。
作者：新華財經
來源：面包財經（ID：mianbaocaijing）
中國金茂近日發布了2020年年報。報告期內，公司實現營收600.54億元，同比增長38.51%；實現歸母凈利潤38.81億元，同比降低40.12%。
研究發現，報告期內近44億元的各類資產減值損失是公司業績下滑的主要因素。因房地產市場調控、項目售價不及預期，公司此前略顯激進的高溢價拿地策略未如預期。
截至2020年末，中國金茂“三道紅線”全部轉為“綠檔”，公司剔除預收款后的資產負債率、凈負債率、現金短債比分別為64.01%、53.15%、1.56倍，滿足監管要求。雖然三道紅線均達標，但在房地產企業融資環境愈發緊張的當下，其逾200億元的永續債及高昂的財務成本令人擔憂。
各類資產減值總計近44億元 毛利率下行
報告期內，中國金茂實現營業收入600.54億元，同比增長38.51%。其中，城市運營及物業開發業務系公司營收主要增長來源，2020年該業務實現營收543.67億元，營收占比達90.53%，較上年增加44個百分點。
財報顯示，公司2020年度累計取得簽約銷售金額2311億元，首次突破2000億元，躋身房企銷售規模前15位。
圖1：2016年-2020年中國金茂營收與歸母凈利潤
與營收較快增長形成對比的是，中國金茂的歸母凈利潤由2019年的64.82億元下降至2020年38.81億元，同比下降近40%。研究發現，年內近44億元的各類資產減值損失是此次公司盈利下滑的重要原因。
截至報告期末，公司因房地產市場調控、項目售價不及預期，分別計提發展中物業減值15.43億元、持作出售物業減值15.15億元。同時，公司還計提了13.11億元的應收關聯方款項減值。
此外，公司銷售毛利率也出現下滑，較上年的29%下降9個百分點。2020年度公司銷售成本約為479.40億元，同比增長56.71%，超過營收增速，同樣侵蝕了利潤空間。
三道紅線由黃轉綠 通過多種方式回籠資金
2020年8月，住房城鄉建設部、人民銀行召開重點房地產企業座談會，明確了重點房地產企業資金監測和融資管理新規，提出“三道紅線”，即剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1.0倍。
按照踩線情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”；“兩線”超出閾值為“橙色檔”；“一線”超出閾值為“黃色檔”；“三線”均未超出閾值為“綠色檔”。
2020年末，中國金茂剔除預收款后的負債率（（負債合計-其他應付款項和應計款項）/（資產總額-其他應付款項和應計款項））為64.01%，凈負債率為53.15%，現金短債比為1.56倍。對比2020年上半年66.64%、85.02%和0.60倍的數據，中國金茂成功從“黃色檔”升至“零踩線”房企行列。
其中，公司的現金短債比提升最為明顯。研究發現，公司指標的改善主要來源于現金的增加。截至2020年末，中國金茂現金和現金等價物對比上年同期增長142.15%，達到434.56億元。
歷史數據顯示，截至2019年末，公司一年內到期的債務曾達到266.63億元，而其現金及現金等價物僅有171.95億元。在此情況下，近一年內，公司陸續通過配股、發行永續債的方式獲取融資、改善現金流。
2020年7月，公司配售6.02億股，募集凈額約為34.16億港元；同年8月，公司完成配售3.49億股，募資所得款項凈額約19.92億港元，用于償還債務以及用作一般營運資金。12月，中國金茂與母公司中化股份簽訂了50億元的永續借款協議，年利率為4.95%。
此外，公司還頻繁通過出售股權的方式補充流動性。
全國產權行業信息化綜合服務平臺顯示，2020年6月，公司分別轉讓其全資子公司蘇州城茂置業有限公司50%股權、參股公司嘉興浦晨投資有限公司30%股權，底價分別約為2.71億元、11.92億元。
12月，公司分別以11.52億元、5.26億元轉讓貴陽黔茂房地產開發有限公司60%股權、福州濱茂房地產有限公司51%股權。12月17日，公司又以8.67億元出售常州龍茂房地產開發有限公司45%的股權。
凈負債率達標的秘密：超200億永續債計入權益
財報顯示，公司2016年至2020年共計發行11筆永續債。截至2020年12月31日，公司累計存在高達239.28億元的永續債。
值得關注的是，永續債是一種有債權性質的股權。根據2019年財政部印發的《永續債相關會計處理的規定》，如果發行人可以無條件地避免交付現金或其他金融資產的合同義務，則永續債歸類為權益工具。
圖2：中國金茂永續債情況（截至2020年12月31日）
在此條件下，中國金茂超200億元的永續債均分類為權益工具。若將這些計入權益的永續債調至負債科，則公司的凈負債率將由53.15%上升至100.19%，超過了100%的監管紅線。
圖3：2016年-2020年中國金茂永續債付息情況
雖然永續債可以一定程度上緩解凈負債率指標的壓力，但是其跨期跳漲的利率機制和財務成本同樣值得關注。數據顯示，近三年來公司永續債付息分別為8.03億元、10.02億元和11.34億元，較2016年的2.47億元大幅上升，給公司帶來了一定的現金流壓力。
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