作者：地產(chǎn)三哥

來(lái)源：地產(chǎn)三哥（ID：dichansange）

孟子說(shuō)：春秋無(wú)義戰(zhàn)。

這是典型的儒家道德體系的說(shuō)法。

弱肉強(qiáng)食、適者生存才是符合進(jìn)化、合乎規(guī)律的現(xiàn)實(shí)。

所以，孟子又說(shuō)：“征者，上伐下也，敵國(guó)不相征也”。

這句話(huà)的意思是，征，是指大國(guó)討伐小國(guó)，同等級(jí)的國(guó)家之間是不會(huì)相互討伐的。

春秋時(shí)代是一個(gè)列國(guó)兼并的時(shí)代，義務(wù)教育教材上寫(xiě)道：“西周初年的國(guó)家有800個(gè)，到了春秋初年，還剩下170多個(gè)。戰(zhàn)國(guó)之初，只有幾十個(gè)了。”

這一階段：“弒君三十六，亡國(guó)五十二，諸侯奔走不得保其社稷者不可勝數(shù)。”

幾百年春秋戰(zhàn)國(guó)之后，最終也就剩下那么幾家。

弱國(guó)、小國(guó)可以逐漸成長(zhǎng)為強(qiáng)國(guó)、大國(guó)，例如西戎環(huán)伺的秦國(guó)、南蠻之地的楚國(guó)。

諸侯家臣也能成為國(guó)君，例如三家分晉的韓、趙、魏，田氏代姜的齊國(guó)。

老貴族依然能保留昔日的榮耀，例如燕國(guó)。

更多的沒(méi)有存活下來(lái)的小國(guó)，如今只有在歷史書(shū)中才能有一句話(huà)或者幾個(gè)字而已。

這樣的故事，也在今天的房地產(chǎn)行業(yè)的重演。

一、直道賽車(chē)：同質(zhì)化時(shí)代

春秋的牛耕、戰(zhàn)國(guó)的制鐵帶來(lái)了生產(chǎn)力的大發(fā)展，從井田制向小農(nóng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，把握生產(chǎn)力發(fā)展的趨勢(shì)，就能卡好位置、獲得先機(jī)。

對(duì)于列強(qiáng)來(lái)說(shuō)，這時(shí)候的艱辛在于既要保證自身安全，同時(shí)還要“搶錢(qián)搶人搶地盤(pán)”，變法以適應(yīng)生產(chǎn)力的發(fā)展是唯一途徑，后來(lái)的春秋戰(zhàn)國(guó)的列強(qiáng)都是變法的獲益者。

在嚴(yán)苛和相似的體系壓力下，列強(qiáng)在制度層面必然會(huì)趨同，成功的范例也會(huì)擴(kuò)散復(fù)制，被其他各國(guó)學(xué)習(xí)，這時(shí)候?qū)τ诹袕?qiáng)來(lái)說(shuō)，主要的任務(wù)是規(guī)模的積累和擴(kuò)大，這意味著人民的多寡和國(guó)力的強(qiáng)大。

高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)曾經(jīng)是房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模卡位戰(zhàn)的最佳途徑。

如何實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，碧桂園是房企們的榜樣。如同商鞅變法，農(nóng)、戰(zhàn)是兩條根本的富國(guó)強(qiáng)兵之道，重獎(jiǎng)之下必有勇夫。

刺激農(nóng)、戰(zhàn)的手段就是爵位：大家共同分享帝國(guó)擴(kuò)張的成果，地產(chǎn)行業(yè)有跟投、分享。

在房地產(chǎn)行業(yè)，隨著住房制度市場(chǎng)化的改革，制度優(yōu)勢(shì)帶來(lái)的金融資源、土地資源、人力資源并沒(méi)有厚此薄彼。

這是一個(gè)直道賽車(chē)的時(shí)代。

這個(gè)時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)既有強(qiáng)大的體系壓力，又有足夠大的市場(chǎng)。

金融紅利、也就是房子的金融屬性和房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲的預(yù)期，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)近水樓臺(tái)，獲得了相比于其他行業(yè)的更多的超額利潤(rùn)。

這個(gè)時(shí)代，有兼并但不是主流，各類(lèi)大、中、小房企在開(kāi)發(fā)賽道上并駕齊驅(qū)，不亦樂(lè)乎。

二、彰泰集團(tuán)的退

打敗鄭國(guó)的不是因?yàn)樗某啬撼侨鯂?guó)無(wú)外交。

鄭國(guó)其實(shí)并不弱，作為老牌諸侯，曾因輔佐周王室東遷而成為中原一霸。尤其在鄭莊公鄭寤生統(tǒng)治時(shí)期達(dá)到鼎盛。

鄭國(guó)有一顆獨(dú)立的心，秦晉圍鄭后，有著名的燭之武退秦師；當(dāng)楚國(guó)的兵臨城下，鄭國(guó)也能堅(jiān)持的住。

但絕大多時(shí)候，絕對(duì)力量的大小還是有區(qū)別的。

它失去了直道超車(chē)時(shí)代的卡位先機(jī)，失去的就是一個(gè)時(shí)代。

在今天這個(gè)安全車(chē)已經(jīng)出動(dòng)的時(shí)代，這應(yīng)該是屬于頭部企業(yè)的盛世年華，而走在前面的永遠(yuǎn)是極少數(shù)。

彰泰和融創(chuàng)的合作是新時(shí)代下的一個(gè)縮影。

作為廣西一哥，彰泰沒(méi)有全國(guó)化布局。

去年5月，彰泰曾被廣西建工內(nèi)部發(fā)文硬懟：停止承接彰泰的工程并加緊對(duì)相關(guān)工程的進(jìn)度及回款的監(jiān)督。兩天之后，這一誤會(huì)以雙方領(lǐng)導(dǎo)的會(huì)晤而告終結(jié)。

去年年底，旭輝和彰泰以65:35股權(quán)比例商談合作，未果。

最終，4月16日融創(chuàng)接盤(pán)，以99.1億元的出資占新的合作平臺(tái)公司80%股份，接盤(pán)位于南寧、桂林等城市的54個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、3個(gè)代建項(xiàng)目，涉及未出售建筑面積825萬(wàn)平米。

彰泰集團(tuán)成立于1992年，比融創(chuàng)、旭輝都早，去年克而瑞的銷(xiāo)售排名在第117位，和它位次接近的浙江本土房企金成集團(tuán)早在數(shù)年之前就已經(jīng)是融創(chuàng)的合作伙伴。

金成集團(tuán)2016年底對(duì)于和融創(chuàng)的合作評(píng)價(jià)很高：“雙方一見(jiàn)鐘情，迅速敲定了合作。”

這一次，彰泰內(nèi)部的評(píng)價(jià)是：“孫宏斌是很好的買(mǎi)家,這次選了最優(yōu)秀企業(yè)。”

擴(kuò)張時(shí)代已成為往事，謀求發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變就是當(dāng)務(wù)之急，這也是一個(gè)和時(shí)間賽跑的游戲，越做在前面，主動(dòng)性更大一點(diǎn)。

尤其是對(duì)中小房企，高杠桿之下的命運(yùn)可能決定于一次調(diào)控、甚至重要伙伴的客戶(hù)關(guān)系。

TOP10的銷(xiāo)售份額已經(jīng)占據(jù)全國(guó)的28.2%。

全國(guó)擴(kuò)張的機(jī)會(huì)已經(jīng)失去的年代，像彰泰這樣的房企比上不足、比下有余，比較尷尬。

與頭部企業(yè)相比，在融資、管理、產(chǎn)品上可能沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，區(qū)域內(nèi)的份額會(huì)被頭部企業(yè)逐漸蠶食；但其資產(chǎn)質(zhì)量、規(guī)模、本土化又具備一定的優(yōu)勢(shì)，與其苦苦求索中不能做大做強(qiáng)，不如做個(gè)小股東、閑掌柜。

像彰泰集團(tuán)這樣的規(guī)模企業(yè)，有不少。

商業(yè)時(shí)代并非你死我亡，合作之后，他們無(wú)非少掙一點(diǎn)，但是風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)卻大大降低。

本次并購(gòu)涉及的未售貨值至少五百億，即便按照8%的結(jié)算凈利潤(rùn)率，能掙四十億元，20%也是8億，依然是妥妥妥妥的富家翁。

以前的兼并，總是因?yàn)楸患娌?duì)象這樣那樣的原因?qū)е碌馁Y金鏈問(wèn)題才會(huì)發(fā)生。

以后的合作，一句話(huà)，學(xué)習(xí)彰泰好榜樣。

三、小結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)，從春秋進(jìn)入戰(zhàn)國(guó)。

類(lèi)似彰泰這樣本土化的一哥、二哥企業(yè)，進(jìn)退尚有足夠的空間，主動(dòng)權(quán)在握。比如這一次，彰泰先談?dòng)谛褫x，而后成于融創(chuàng)，據(jù)說(shuō)萬(wàn)科也后面等著。

另外還有一些房企，它們可能已經(jīng)完成了異地布局、甚至全國(guó)化的布局，它們的位次也比彰泰更加靠前，也進(jìn)入了資本市場(chǎng)。

但是，紅線(xiàn)和集中供地新政之下，它們的進(jìn)退可能比彰泰這一規(guī)模的房企更加糾結(jié)，它們的位置通常是在TOP50左右。

是退回深耕？還是繼續(xù)異地復(fù)制？這是個(gè)雞肋似的抉擇。

位次越往上，爭(zhēng)奪越激烈。處于TOP15-TOP30位次的房企，往前一步海闊天空，退后一步的機(jī)會(huì)成本可能遠(yuǎn)比失去市場(chǎng)份額的損失大的多。

畢竟，所有人都知道，到后來(lái)，大國(guó)只剩下7個(gè)。

人類(lèi)在面對(duì)危險(xiǎn)的時(shí)候會(huì)有三種遞進(jìn)的表現(xiàn)形式,分別是：凍結(jié)、逃跑、戰(zhàn)斗。這是人類(lèi)在進(jìn)化的最聰明選擇，因?yàn)樵谟潍C時(shí)代，人類(lèi)算不上是什么強(qiáng)壯的生物，很多動(dòng)物比人類(lèi)跑得快、力氣大。

進(jìn)化史告訴我們，面對(duì)巨大的、未知的危險(xiǎn)，“不動(dòng)”和“逃跑”是優(yōu)先選項(xiàng)，只有迫不得已的時(shí)候才選擇戰(zhàn)斗。

但是，冷靜、理性和征服也是人類(lèi)基因里面自帶的稟賦。

（本文完）

下一文：

房地產(chǎn)從春秋到戰(zhàn)國(guó)（中）：中等房企的進(jìn)或退

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原標(biāo)題： 房地產(chǎn)從春秋到戰(zhàn)國(guó)（上）：小房企的退