前面講到，收益乘數法為我們提供了另外一種簡易的估值方式，能夠幫助我們快速的對項目進行估值。那么，是不是意味著我們進行投資可以不用再關注資本化率了呢？事實上并非如此。

需要指出的是，毛租金乘數(GRM)只是收益乘數的一種。所謂的收益乘數(Multiplier)，是資產價值相比于未來一年的某種預期收益的倍數。這個未來的某種預期收益，包含的可能并不僅僅是租金。我們之前了解過，凈營業收入(NOI) = 實際總收入(EGI)-營業費用=潛在總收入(PGI)-租約虧損-空置及欠租損失-營業費用=潛在總租金(PRI)+物業收入+其他收入-租約虧損-空置及欠租損失-營業費用。這一公式里，潛在總租金(PRI)、潛在總收入(PGI)、實際總收入(EGI)和凈營業收入(NOI)都是經營不動產所預期的收益。因此，對應的收益乘數也就是有多種類型，包括：潛在毛收入乘數(PGIM)、有效毛收入乘數(EGIM)和凈收入乘數(NIM)。

圖2：四種收益乘數的比較

通過NOI的公式分解，我們不難理解PRI、PGI、EGI、NOI這四項收益之間的差異——了解市場租金得到PRI，可以根據計算GRM進行粗估；了解項目收入結構，可以應用PGIM；了解項目實際收入，可以應用EGIM；了解整個項目的收支，則可以得到NOI并使用NIM。對市場及評估項目掌握的信息越多，價值評估也就越來越趨于準確。當應用NOI作為收益時，資產價值(V) =  凈營業收入(NOI) X 凈收入乘數(NIM)，這就與我們熟悉的收益還原法估值回歸一致了。即：凈收入乘數(NIM)=1/資本化率(CapRate)。當然，由于這一倒數的關系的原因，實際工作中NIM中較少被使用，往往都是采用了CapRate。

此外，由于資本化率(CapRate)=安全收益率+風險調整值，對于要投資的物業風險系數越高，投資時采用的資本化率也就會越高。這時候根據上述的反比關系，風險系數加大時凈收入乘數(NIM)則會減小。簡單來說：投資收益要求與風險成正比，在收益乘數法估值中就體現為收益乘數的減小，我們一樣可以通過收益乘數來分析投資者對該項物業潛在的風險預期。

既然收益乘數法有著以上所說的一些好處，為什么它的應用不像收益還原法那么普及呢？事實上，凡事有利則有弊，使用門檻越低也就同樣意味著其應用存在一定的局限性。

以使用最為普及的GRM為例，其用于衡量的收益指標只考慮了潛在的租金水平，忽略其他收入類型的影響。對于存在多種收入的樓宇，如：收入組成較復雜的購物中心或是服務收入有一定占比的產業園區，測算過程誤差就會比較大了。此外，從前面的NOI分解公式我們會發現，用于計算GRM的潛在總租金(PRI)中并未去除租約虧損、空置、欠租等因素的影響。當樓宇實際經營狀況不好的時候，GRM并不能反應出其實際的情況。還有就是，GRM只是一個時點數，并不能反應長周期的投資回報，單獨應用于衡量投資價值也會存在著缺失。因為這些原因，GRM一般只能用于投資粗估預判，或是在土地出租、住宅出租等受經營因素較小的場景。

圖3：收益乘數的主要應用場景

當然，如果使用其他的收益乘數時，會增加對應的考慮因素，適用性會進一步提高。比如：潛在毛收入乘數(PGIM)考慮了租金以外的其他收入，能夠適用于收入結構更加復雜的場景，可在其他信息不充分的情況下作為估價的參考；有效毛收入乘數(EGIM)考慮了租約虧損、空置及欠租等經營因素的影響，適合在費用占比影響較小，或費用與收入成正比的場景下用于估價；如果使用凈收入乘數(NIM)那就回到與常用的收益還原法相同的邏輯了。

只不過，對適用范圍越廣的收益乘數，其所需要應用的收益指標的獲得難度必然也會增加許多。復雜度高了，收益乘數法估值也就失去其應用簡單快捷的優勢了。因此，在實際業務過程中，多數情況下還是會采取收益還原法來估值，并結合現金流折現的方式進行投資回報測算。特別是站在資管的角度，考慮到項目持續跟蹤的要求，往往都會依據于NOI進行測算和指標跟蹤。通常只會在投資收購時，應用GRM來對項目進行初步的篩選評估。

也許，收益乘數在整個運營管理環節中對于資產價值及投資回報的指導意義確實沒有NOI、CapRate這些來得重要。但是，我想說的是：Multiplier作為一項投資者會應用到的指標，資產管理者還是需要加以理解和應用。所謂資管，左手為“資”，右手為“管”。如果不去理解資方的想法，很可能在別人對我們的項目進行初步的篩選評估時就會出局了，很可能就此錯過了一些與資本合作或進行退出的機會，更遑論實現資產的價值最大化了。