裁判法院：最高人民法院

裁判案號：（2019）最高法民申4280號

案件索引：再審申請人中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司重慶渝北支行與被申請人劉林敏、重慶市文杰京華農(nóng)貿(mào)市場有限公司、重慶市銀鷹實業(yè)集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案

關(guān)于本案應(yīng)否適用執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定第二十八條的問題。

根據(jù)執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定第二十八條的規(guī)定，其適用于金錢債權(quán)執(zhí)行中，人民法院對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)實施強制執(zhí)行，案外人以其系買受人為由而提起執(zhí)行異議的情形。在執(zhí)行異議之訴案件的審理中，人民法院一般也應(yīng)參照該條對買受人排除強制執(zhí)行的請求能否成立予以審查。本案中，銀鷹地產(chǎn)公司因以案涉車庫為文杰京華公司向農(nóng)行渝北支行的借款提供抵押擔保而承擔責任，從而導(dǎo)致案涉車庫被人民法院查封，劉林敏主張其享有排除執(zhí)行的權(quán)益，原審法院參照適用執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定第二十八條規(guī)定進行審理，并無不當。關(guān)于農(nóng)行渝北支行提出的應(yīng)當適用執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定第二十五條的主張，本院認為，執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定第二十五條規(guī)定的是人民法院判斷案外人是否為權(quán)利人的一般標準，第二十八條則是針對人民法院判斷不動產(chǎn)買受人是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益作出的更為明確具體的規(guī)定。農(nóng)行渝北支行以執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定第二十五條排除第二十八條適用，邏輯上不能成立。

關(guān)于案涉車位是否為查封對象的問題。

2010年7月6日，銀鷹公司取得案涉車庫的產(chǎn)權(quán)證，并于2010年8月13日在房屋行政主管部門進行了房屋分割變更登記，其中包含案涉車位。車庫未經(jīng)最終的面積測繪雖然可能給銀鷹公司與買受人就案涉車位進行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記帶來一定影響，但是并不影響銀鷹公司出售、附贈或者出租車位的權(quán)利。2017年5月5日，由于案涉車庫仍登記在銀鷹公司名下，執(zhí)行法院查封了案涉車庫，案涉車位包含其中。農(nóng)行渝北支行主張被查封的對象不包括案涉車位，明顯與事實不符，不能成立。

關(guān)于《車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》的效力問題。

銀鷹公司與劉林敏于2014年7月21日簽訂的《車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》對車位轉(zhuǎn)讓價款、交付時間、產(chǎn)權(quán)辦理等事宜作出了明確約定，具備買賣合同的主要條款。協(xié)議文本約定劉林敏受讓“車位使用權(quán)”，但當事人實際買賣的標的物是車位所有權(quán)。盡管銀鷹公司系先將案涉車庫設(shè)立抵押后再與劉林敏簽訂《車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，違反了《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條第二款的規(guī)定，但抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的法律后果是不能產(chǎn)生物權(quán)變動的效力，而非導(dǎo)致《車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》無效。綜上，農(nóng)行渝北支行關(guān)于《車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議》效力的異議不能成立，原審法院認定銀鷹公司與劉林敏簽訂的《車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》合法有效，并無不當。

關(guān)于劉林敏是否已合法占有車位的問題。

根據(jù)2014年3月1日銀鷹公司與鑫龍物業(yè)集團公司簽訂的《銀海新城前期物業(yè)服務(wù)合同》及2015年6月26日重慶市綦江區(qū)銀海新城小區(qū)業(yè)主委員會與鑫龍物業(yè)集團公司簽訂的《銀海新城物業(yè)管理服務(wù)合同》，鑫龍物業(yè)集團公司為案涉車位所在的銀海新城小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，期限五年。銀海新城小區(qū)位于重慶市綦江區(qū)，是鑫龍物業(yè)集團公司綦江分公司營業(yè)場所所在地。故原審法院認為鑫龍物業(yè)集團公司綦江分公司作為具體提供物業(yè)服務(wù)的單位，對案涉車位使用情況最為清楚，進而采信其出具的《二號車庫已購車位使用明細》，具有合理性。除該明細外，原審法院還綜合考慮了《車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》簽訂時案涉車庫已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)證以及劉林敏為銀海新城小區(qū)業(yè)主等事實，認為劉林敏自《車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》約定的車位交付時間次日起合法占有車位，符合生活常理。農(nóng)行渝北支行對加蓋銀海新城管理處公章的《二號車庫已購車位使用明細》的異議，不足以推翻上述事實。

關(guān)于是否因劉林敏自身原因未辦理案涉車位權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的問題。

第一，銀鷹公司以案涉車庫為文杰京華公司向農(nóng)行渝北支行的借款多次提供抵押擔保，每個抵押擔保合同都對應(yīng)有獨立編號的《中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司流動資金借款合同》，有獨立的抵押期。重慶市綦江區(qū)國土資源和房屋管理局對抵押權(quán)進行了相應(yīng)的登記、注銷，具有間斷性，故多個抵押擔保不能混為一談。案涉《車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》簽訂時車庫雖被抵押，但該抵押有期限，買受人對解除抵押有合理預(yù)期，不應(yīng)認定買受人未盡基本的注意義務(wù)。第二，預(yù)告登記并非買受人必須履行的法定義務(wù)，網(wǎng)簽、備案系房屋行政主管部門為規(guī)范商品房銷售行為對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出的管理性要求，故劉林敏未就案涉車位申請辦理預(yù)告登記、網(wǎng)簽或備案與造成案涉車位未辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記并無必然聯(lián)系。第三，銀鷹公司未履行與劉林敏關(guān)于18個月后辦理車位產(chǎn)權(quán)證的約定，再次用案涉車庫提供抵押擔保，導(dǎo)致劉林敏未能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，過錯方顯屬銀鷹公司。

綜上，農(nóng)行渝北支行關(guān)于未辦理車位權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記系因劉林敏自身原因的主張，不能成立。

此外，在已抵押不動產(chǎn)買賣交易中，抵押權(quán)人和買受人均應(yīng)充分注意到抵押人（出賣人）的失信可能，盡量減少或者避免抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)與買受人基于買賣關(guān)系而對物權(quán)轉(zhuǎn)移及物的交付的權(quán)益產(chǎn)生沖突。作為抵押權(quán)人，尤其是專業(yè)從事金融業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)，應(yīng)注意對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的抵押物進行動態(tài)監(jiān)管，避免已抵押不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款的流失和債權(quán)的損失。作為買受人，在簽訂合同及付款時應(yīng)留意抵押權(quán)人權(quán)利保障的方式，注意留存合同簽訂、占有使用、價款支付的原始憑據(jù)，以防范因標的物上存在權(quán)利瑕疵而帶來的相應(yīng)風險。