法治揚帆 
金誠同達(dá)成立于1992年，總部位于北京，在上海、深圳、合肥、杭州、南京、成都、西安、沈陽、濟南設(shè)有分所，并在日本東京設(shè)有辦事處。今天，金誠同達(dá)已發(fā)展成為中國境內(nèi)極具規(guī)模、最富活力的律師事務(wù)所之一。 在諸多業(yè)務(wù)領(lǐng)域，金誠同達(dá)都已成為行業(yè)里的領(lǐng)頭軍，能夠為客戶提供全方位、多層次、個性化的優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)，業(yè)務(wù)范圍涵蓋公司設(shè)立與合規(guī)、資本市場、金融、保險、信托、房地產(chǎn)、項目融資、基礎(chǔ)建設(shè)、PE/VC、資產(chǎn)管理、并購、稅務(wù)、知識產(chǎn)權(quán)、互聯(lián)網(wǎng)、反壟斷、勞動法、訴訟與仲裁以及境外投資、外商投資、國際貿(mào)易、WTO爭端解決、跨境爭議解決等。
來源：法治揚帆（ID：fazhiyangfan）
裁判要旨
1.以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。
2.同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款，若抵押權(quán)均已登記，按照登記的先后順序清償。
案號：
(2019)陜民終995號
審理法院：
陜西省高級人民法院
爭議焦點：
經(jīng)發(fā)公司主張對案涉的抵押房產(chǎn)所占范圍內(nèi)的土地使用權(quán)享有抵押權(quán)并優(yōu)先受償能否成立？
案情簡介
2015年12月11日，寧夏銀行西安分行與華江公司簽訂《授信額度協(xié)議》，約定寧夏銀行西安分行向華江公司提供授信額度人民幣5000萬元整。經(jīng)發(fā)公司等人提供最高額保證擔(dān)保，并約定若華江公司未能按時還款導(dǎo)致經(jīng)發(fā)公司承擔(dān)保證責(zé)任，經(jīng)發(fā)公司有權(quán)向華江公司在一定范圍內(nèi)追償。
同日，寧夏銀行西安分行與經(jīng)發(fā)公司簽訂《最高額保證合同》，約定經(jīng)發(fā)公司為全部債權(quán)在最高債權(quán)余額1000萬元內(nèi)提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。
經(jīng)發(fā)公司又與星王公司簽訂《反擔(dān)保抵押合同》，約定星王公司在1000萬元內(nèi)提供抵押反擔(dān)保，并將星王公司所有的27幢不動產(chǎn)辦理抵押登記。
經(jīng)查，該抵押房產(chǎn)所涉的土地在星王公司為經(jīng)發(fā)公司辦理抵押前已作了抵押登記，抵押權(quán)人為長安銀行絲綢之路支行。
陜西高院認(rèn)為：
根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十二條規(guī)定“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。”，經(jīng)發(fā)公司享有案涉土地使用權(quán)的抵押權(quán)。
按照《物權(quán)法》第一百九十九條規(guī)定：“同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償：（一）抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；（二）抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；（三）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。”。
上訴人經(jīng)發(fā)公司的抵押權(quán)登記晚于長安銀行絲綢之路支行，故上訴人清償順序在長安銀行之后。一審判決對此未予支持屬適用法律不當(dāng)，應(yīng)予糾正。
裁判結(jié)果
西安中院作出（2019）陜01民初1146號一審判決：
一、華江公司向經(jīng)發(fā)公司償還代償款11899001.04元；
二、華江公司向經(jīng)發(fā)公司支付代償款利息；
三、華江公司向經(jīng)發(fā)公司支付違約金1000000元；
四、華江公司向經(jīng)發(fā)公司支付律師代理費400000元；
五、華江公司逾期不清償上述債務(wù)，經(jīng)發(fā)公司有權(quán)以星王公司提供的抵押物房產(chǎn)拍賣、變賣所得價款優(yōu)先受償；
六、被告王應(yīng)虎、王輝對上述第一、二、三、四項華江公司應(yīng)付債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。星王公司、王應(yīng)虎、王輝承擔(dān)責(zé)任后有權(quán)向華江公司追償；
七、駁回原告其余訴訟請求。
陜西高院作出(2019)陜民終995號二審判決：
一、維持西安市中級人民法院（2019）陜01民初1146號民事判決第一、二、三、六項；
二、撤銷第七項；
三、變更第四項為：華江公司向西安經(jīng)發(fā)融資擔(dān)保有限公司支付律師代理費400000元、執(zhí)行費40935.29元；
四、變更第五項為：經(jīng)發(fā)公司對星王公司所有的5幢房產(chǎn)及所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)拍賣、變賣所得價款次于長安銀行絲綢之路支行優(yōu)先受償。
律師觀點
1. 在房、地分別抵押，兩個抵押權(quán)產(chǎn)生沖突的情形下，如何確定抵押權(quán)清償順序，實踐中一直存在爭議。現(xiàn)《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》第61條明確了房、地分別抵押，即建設(shè)用地使用權(quán)抵押給一個債權(quán)人，而其上的建筑物又抵押給另一個人的情況下，可能產(chǎn)生兩個抵押權(quán)的沖突問題。基于“房地一體”規(guī)則，此時應(yīng)當(dāng)將建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)視為同一財產(chǎn)。本案例中二審判決正確理解適用了該規(guī)定，具有典型意義和參考價值。
2. 在辦理抵押登記時，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)及時、全面地查詢抵押房產(chǎn)及土地的擔(dān)保情況，避免陷入上述案例中經(jīng)發(fā)公司的困境。
3. 應(yīng)予注意的是建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。就該建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但該建設(shè)用地使用權(quán)的抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償處分新增建筑物所得的價款。
相關(guān)法條：
注：《民法典》已于2021年1月1日施行，原《物權(quán)法》已廢止，相應(yīng)規(guī)則已并入《民法典》“物權(quán)編”。
《民法典》第三百九十七條：以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依據(jù)前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。
第四百一十四條：同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償：
（一）抵押權(quán)已經(jīng)登記的，按照登記的時間先后確定清償順序；
（二）抵押權(quán)已經(jīng)登記的先于未登記的受償；
（三）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。
其他可以登記的擔(dān)保物權(quán)，清償順序參照適用前款規(guī)定。
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原標(biāo)題： 六巡典型案例：房產(chǎn)與土地分別抵押，抵押權(quán)沖突時清償順序的確定規(guī)則
