作者：觀點(diǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin）

對(duì)于中建壹品而言，通過(guò)“鵬宸云筑”建立了初步經(jīng)驗(yàn)后，如何在福田核心區(qū)將優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為勝勢(shì)，將是市場(chǎng)觀察的下一個(gè)焦點(diǎn)。

觀點(diǎn)網(wǎng) 12月29日，深圳市規(guī)劃和自然資源局福田管理局正式披露關(guān)于福田區(qū)沙頭街道文化創(chuàng)意園城市更新項(xiàng)目建設(shè)用地的批復(fù)。

根據(jù)公告內(nèi)容，該項(xiàng)目建設(shè)用地申請(qǐng)已獲行政許可，標(biāo)志著該地塊在歷經(jīng)立項(xiàng)、專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃審批及實(shí)施主體確認(rèn)等一系列行政流程后，正式具備了實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)建設(shè)的法律前置條件。

與此同時(shí)，該項(xiàng)目操盤(pán)主體中建壹品投資發(fā)展有限公司（下稱(chēng)“中建壹品”），也隨著這紙批復(fù)走到了臺(tái)前。

此前，中建壹品在深圳的開(kāi)發(fā)足跡并不算廣泛，商品房領(lǐng)域主要落子一處（即鵬宸云筑）。

此次獲得福田核心區(qū)舊改項(xiàng)目，意味著進(jìn)入深圳市場(chǎng)不足兩年，中建壹品已成功躋身福田核心區(qū)，正式開(kāi)啟深圳舊改首秀。

核心片區(qū)舊改底色

深圳福田文化創(chuàng)意園位于福田區(qū)沙頭街道，具體位置為新洲路與福強(qiáng)路交匯處西南角，緊鄰地鐵7號(hào)線(xiàn)沙尾站。從區(qū)位看，該地塊處于福田CBD向南延伸的拓展帶，同時(shí)銜接大金沙片區(qū)，屬于深圳行政與金融中心的核心輻射范圍。

追溯過(guò)往，該區(qū)域早年為福強(qiáng)工業(yè)區(qū)。

2007年前后，在深圳市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的背景下，園區(qū)經(jīng)改造升級(jí)為“福田文化創(chuàng)意園”，成為深圳早期“工改文”的存量改造案例之一。

2023年，該項(xiàng)目被列入《福田區(qū)城市更新單元計(jì)劃》，正式啟動(dòng)拆除重建程序。

在舊改長(zhǎng)跑中，2025年成為了該項(xiàng)目推進(jìn)的分水嶺。

5月，深圳市福嘉建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司正式確認(rèn)為城市更新單元實(shí)施主體。隨后，中建壹品通過(guò)全資收購(gòu)該公司，完成了從幕后到臺(tái)前的身份轉(zhuǎn)換，從而實(shí)現(xiàn)了對(duì)這一核心資產(chǎn)的實(shí)際控制。

根據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局2025年6月公示的《福田區(qū)沙頭街道文化創(chuàng)意園城市更新單元規(guī)劃》，項(xiàng)目擬拆除范圍用地面積約4.35萬(wàn)平方米，實(shí)際開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積約2.58萬(wàn)平方米。

規(guī)劃總?cè)莘e23.13萬(wàn)平方米，其中住宅15.49萬(wàn)平方米（含保障性住房5.4萬(wàn)平方米），商業(yè)、辦公及旅館業(yè)建筑6.4萬(wàn)平方米，公共配套設(shè)施（含地下）1.25萬(wàn)平方米。

為匹配開(kāi)發(fā)要求，據(jù)開(kāi)發(fā)商披露的信息，該項(xiàng)目計(jì)劃總投資額超80億元。基于地塊緊鄰紅樹(shù)林自然保護(hù)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，中建壹品擬將其打造為擁有深圳灣景觀的高端住宅。

在寸土寸金的福田，這一建設(shè)指標(biāo)保證了項(xiàng)目的貨值上限，但也意味著極高的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。尤其是在確立了“高端住宅”定位后，除去需無(wú)償移交的公共配套及保障性住房，實(shí)際可售商品房面臨著較大的排布?jí)毫Α?/span>

從競(jìng)爭(zhēng)格局來(lái)看，項(xiàng)目將直接遭遇同片區(qū)總建面約103萬(wàn)平方米綜合體——金地環(huán)灣城壓力。

相比之下，中建壹品這一項(xiàng)目受限于體量規(guī)模，難以形成獨(dú)立的生態(tài)大社區(qū)。此外，周邊二手房如綠景紅樹(shù)灣壹號(hào)等近期成交價(jià)格亦在回調(diào)，進(jìn)一步壓縮了片區(qū)的溢價(jià)空間。

中建壹品拿地邏輯

作為進(jìn)入深圳市場(chǎng)不足兩年的“新面孔”，中建壹品敢于接手福田這類(lèi)高門(mén)檻、長(zhǎng)周期的舊改項(xiàng)目，底氣或許源于在龍華市場(chǎng)的積累。

就在距離福田文化創(chuàng)意園約7公里的龍華民治板塊，是中建壹品在深圳的首個(gè)項(xiàng)目——鵬宸云筑。

2024年2月29日，中建壹品聯(lián)合湖北文旅以51.79億元競(jìng)得龍華民治A808-0025宗地，正式落子深圳公開(kāi)土地市場(chǎng)。值得一提的是，該項(xiàng)目在拿地同年實(shí)現(xiàn)入市。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體監(jiān)測(cè)及中建壹品官方披露的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，鵬宸云筑呈現(xiàn)出高流速的去化特征。

2024年12月，鵬宸云筑首開(kāi)入市，官方通報(bào)顯示開(kāi)盤(pán)3.5小時(shí)售罄，銷(xiāo)售金額超20億元；2025年6月，項(xiàng)目東區(qū)地塊宣告收官，單盤(pán)累計(jì)銷(xiāo)售額突破52億元；2025年10月，項(xiàng)目西區(qū)在國(guó)慶黃金周期間錄得銷(xiāo)售額8億元，達(dá)成“六開(kāi)六捷”的銷(xiāo)售記錄。

截至2025年第四季度，中建壹品鵬宸云筑全盤(pán)累計(jì)銷(xiāo)售額已逼近70億元。

而參考觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的《2025年1-10月房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售表現(xiàn)》，中建壹品2025年前10月全口徑銷(xiāo)售金額總計(jì)259.29億元。

鵬宸云筑帶來(lái)的快速銷(xiāo)售回款，補(bǔ)充了中建壹品在深圳的現(xiàn)金流。這種通過(guò)“快周轉(zhuǎn)”項(xiàng)目反哺“慢舊改”的策略，能夠?yàn)橹薪ㄒ计方邮指Ｌ镂幕瘎?chuàng)意園這類(lèi)投入大、周期長(zhǎng)的項(xiàng)目提供一定的資金支撐。

在中建壹品官方網(wǎng)站的戰(zhàn)略表述中，明確提出了“1+4+N”的投資區(qū)域戰(zhàn)略布局。其中，“加速做大粵港澳大灣區(qū)”被置于僅次于大本營(yíng)武漢的次席。

深圳作為大灣區(qū)核心城市，新增建設(shè)用地供應(yīng)持續(xù)緊縮，存量土地開(kāi)發(fā)已成為主要供應(yīng)渠道。因此，中建壹品切入門(mén)檻更高的城市更新領(lǐng)域，是不錯(cuò)的戰(zhàn)術(shù)選擇。

隨著建設(shè)用地批復(fù)的下發(fā)，福田項(xiàng)目開(kāi)發(fā)已進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。對(duì)于中建壹品而言，通過(guò)“鵬宸云筑”建立了初步經(jīng)驗(yàn)后，如何在福田核心區(qū)將優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為勝勢(shì)，將是市場(chǎng)觀察的下一個(gè)焦點(diǎn)。

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原標(biāo)題： 中建壹品深圳舊改首秀 福田文化創(chuàng)意園城市更新的挑戰(zhàn)