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專(zhuān)注企業(yè)債務(wù)紓困與價(jià)值重組的實(shí)戰(zhàn)筆記?服務(wù)銀行、AMC、政府平臺(tái)及民營(yíng)企業(yè)?涅槃貸 3.0 開(kāi)創(chuàng)踐行者?以 “鐵算盤(pán)、鐵賬本、鐵規(guī)章” 重塑信用。
作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)
億達(dá)中國(guó)董事局主席姜修文提到：“我們?nèi)f萬(wàn)不能走的彎路就是不能總吃老本，要與時(shí)俱進(jìn)，當(dāng)初先進(jìn)的并不適用于現(xiàn)在。”
2021年，億達(dá)中國(guó)進(jìn)入了調(diào)適階段，這一階段，億達(dá)中國(guó)的首要任務(wù)是加速回流現(xiàn)金……
不過(guò)，億達(dá)的努力似乎還未體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上。11月16日，億達(dá)中國(guó)公布前10月運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，10月單月，該公司錄得合約銷(xiāo)售2.7億元，環(huán)比下降3.8%，同比下降31.1%，合約銷(xiāo)售面積3.01萬(wàn)平方米。
事實(shí)上，自2019年流動(dòng)性危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，億達(dá)中國(guó)嘗試過(guò)多種自救舉措，雖然暫時(shí)還未體現(xiàn)在銷(xiāo)售數(shù)據(jù)上，但作為局中人，億達(dá)中國(guó)副總裁周芝蘭認(rèn)為，“億達(dá)中國(guó)財(cái)務(wù)方面的壓力得到一定緩解”。
億達(dá)中國(guó)的主營(yíng)業(yè)務(wù)為產(chǎn)業(yè)園區(qū)，早在1997年，該公司就開(kāi)始涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，打造了大連軟件園、大連天地等多個(gè)項(xiàng)目，隨后，其步伐自大連走向天津、武漢、蘇州、長(zhǎng)沙等地區(qū)。
但產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目大多前期資金消耗大、回款周期長(zhǎng)，因此，房地產(chǎn)銷(xiāo)售成為其業(yè)績(jī)的主要來(lái)源，長(zhǎng)期以來(lái)，物業(yè)銷(xiāo)售收入占據(jù)了億達(dá)中國(guó)營(yíng)業(yè)收入的絕大部分，而億達(dá)中國(guó)也逐漸形成了“房地產(chǎn)銷(xiāo)售反哺產(chǎn)業(yè)園區(qū)”的發(fā)展模式。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱，2016年前后，該公司的營(yíng)業(yè)收入有八成來(lái)自物業(yè)銷(xiāo)售，雖然2019年以來(lái)，該公司物業(yè)銷(xiāo)售收入占比有所減少，但依舊在60%的比例之上。
數(shù)據(jù)顯示，2016年至2020年，億達(dá)中國(guó)分別錄得合約銷(xiāo)售金額83.05億、73.63億元、85.37億元和72.37億元及56.01億元，同比增長(zhǎng)12.9%、-11.34%、15.9%、-15.23%、-22.61%。
進(jìn)入2021年，在新冠疫情余波、行業(yè)調(diào)控不斷的情況下，億達(dá)中國(guó)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)呈現(xiàn)下調(diào)的態(tài)勢(shì)。
最新數(shù)據(jù)顯示，前10月，該公司錄得合約銷(xiāo)售金額約為人民幣37.92億元，權(quán)益合約銷(xiāo)售金額約為人民幣34.91億元。同期，億達(dá)中國(guó)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積為30.88萬(wàn)平方米，權(quán)益銷(xiāo)售面積為26.58萬(wàn)平方米。
其中，6月單月，該公司錄得7.85億元的最高銷(xiāo)售，但依舊較去年同期減少近三成。
有分析人士表示，億達(dá)中國(guó)通常在6月及12月集中發(fā)力，部分時(shí)間出現(xiàn)銷(xiāo)售下探主要源于推貨節(jié)奏的問(wèn)題，當(dāng)然，今年以來(lái)，房企銷(xiāo)售普遍存在下行的現(xiàn)象。
事實(shí)上，近幾年，億達(dá)中國(guó)在公開(kāi)市場(chǎng)拿地的身影逐漸減少，從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，其主要通過(guò)產(chǎn)業(yè)園拿地，2016年，該公司的總土儲(chǔ)為920.07萬(wàn)平方米，其中，商務(wù)園區(qū)的土地儲(chǔ)備占比79%，而住宅土地儲(chǔ)備僅有192.85萬(wàn)平方米。
至2021年中期，該公司的總土地儲(chǔ)備有所減少，為834.24萬(wàn)平方米，而商務(wù)園區(qū)土地儲(chǔ)備達(dá)到667.72萬(wàn)平方米，住宅土地儲(chǔ)備166.53萬(wàn)平方米。
此外，按照2020年全年52.81萬(wàn)平方米的的銷(xiāo)售面積、173.24萬(wàn)平方米的可售土儲(chǔ)推算，億達(dá)中國(guó)的土儲(chǔ)去化周期3.28年，。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年，排行前100房企整體的去化周期為3.39年。
據(jù)了解，截至2021年6月末，億達(dá)中國(guó)擁有大連軟件園、大連科技城、億達(dá)信息軟件園、大連天地、武漢軟件新城等五個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，合計(jì)173.9萬(wàn)平方米。其中，武漢軟件新城的出租率為37%，億達(dá)信息軟件園為67%，最高為大連軟件園89%。
實(shí)際上，過(guò)去幾年，億達(dá)中國(guó)的產(chǎn)業(yè)園整體出租率在75%以上，近兩年受到疫情沖擊、創(chuàng)業(yè)環(huán)境影響，出租率有所回落。與此同時(shí)，不算太高的出租率，導(dǎo)致億達(dá)中國(guó)園區(qū)租金收入、管理收入偏低。
2019年，億達(dá)中國(guó)的租金收入達(dá)到5.55億元，為近六年新高，同期商務(wù)園運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)收入0.63億元。2021年中期，億達(dá)中國(guó)的租金收入為2.4億元，園區(qū)管服務(wù)收入為0.25億元。
數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)財(cái)報(bào)、觀點(diǎn)指數(shù)整理
另一方面，由于產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金回流速度慢等特點(diǎn)，億達(dá)中國(guó)在流動(dòng)性方面也存在一些難題。2014年，億達(dá)中國(guó)的凈負(fù)債比率達(dá)到150%，2015年小幅降至137.3%；2016年為119.3%。
2019年開(kāi)始，在資金緊張的背景下，億達(dá)中國(guó)開(kāi)啟了自救之路。譬如今年3月4日公告顯示，億達(dá)中國(guó)將旗下物業(yè)企業(yè)億達(dá)服務(wù)所有權(quán)益轉(zhuǎn)讓給龍湖，對(duì)價(jià)12.73億元。
而后5月26日，億達(dá)中國(guó)與凱德集團(tuán)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，根據(jù)協(xié)議，億達(dá)中國(guó)以5.01億元價(jià)格轉(zhuǎn)讓大連軟件園騰飛發(fā)展有限公司50%股份。
經(jīng)過(guò)一系列的自救措施，如今的億達(dá)中國(guó)獲得了復(fù)蘇的機(jī)會(huì)，但物業(yè)銷(xiāo)售反哺產(chǎn)業(yè)園區(qū)的模式能否持續(xù)，自持土地與可售土地之間的配比如何把握，都是億達(dá)中國(guó)后續(xù)需要考慮的問(wèn)題。
吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，尋找出路，是如今房地產(chǎn)企業(yè)的大命題，在2021年中經(jīng)營(yíng)工作大會(huì)上，億達(dá)中國(guó)董事局主席姜修文提到：“我們?nèi)f萬(wàn)不能走的彎路就是不能總吃老本，要與時(shí)俱進(jìn)，當(dāng)初先進(jìn)的并不適用于現(xiàn)在。”
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