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誰在說謊？首例退地撲朔迷離，宋都寶龍各執一詞

風財訊 風財訊
2021-07-22 06:14 2858 0 0
7月20日晚，宋都股份發布公告稱，將放棄于今年5月競得的一宗杭州運河新城土地使用權，成為今年首例公開的退地事件。

作者：婷婷王

來源：風財訊（ID：fengcaixun） 

7月20日晚，宋都股份（600077.SH）發布公告稱，將放棄于今年5月競得的一宗杭州運河新城土地使用權，成為今年首例公開的退地事件。
不過據風財訊獨家了解，宋都股份此次退地，或另有隱情。

知情人士向風財訊透露宋都股份預約拍得這批地之前有意向合作方且商務合作相當明確但摘地之后天目地合作方變卦臨時跳票導致資金減少，被迫先退拱墅地，推入窘境。
貼近此次交易的核心知情人透露，合作方是寶龍地產。
針對此事，寶龍地產方面表示，和退地事件無關，與宋都股份接觸的地塊并非這宗退地地塊。
寶龍很長一段時間在杭州沒有新拿地，目前以合作開發為主。

退地糾紛誰在說謊？

今年5月，杭州紹輝（宋都股份全資子公司）競得杭政儲出【2021】8號運河新城GS1001-17地塊，由于歷時2個月未支付首期土地款，也未簽署出讓合同，最終經宋都股份和主管部門溝通協商后，杭州紹輝競得資格取消。
至此，宋都股份已繳納的5000萬元保證金不予返還，占公司最近一期經審計凈利潤（3.52億元）的14.19%。
宋都股份在公告中表示，此次放棄競得的土地使用權，是公司經營管理層審慎考慮市場風險因素，基于公司穩健發展謹慎作出的決策，公司將不排除保留申請行政復議或提起行政申訟的權力。
截至目前，公司同期競得的另外4宗地塊均已正常進入開發流程，不存在其他應當披露而未披露事項。
知情人透露，這一次杭州集中供地，雖然價格有限，但自持比例普遍很高，開發基本沒什么利潤。
杭州7月的“限商墅”政策進一步壓縮利潤空間。有沒有合作方，算賬公式完全不同，可能剩下一家就根本扛不動項目。
寶龍方面則表示，和此次退地的地塊無關，接觸的是臨安地塊。
寶龍地產有高層向風財訊直言，“杭州的地很難拿”。目前在杭州市場主要以合作開發為主。因為不僅在杭州第一輪集中供地，在很長一段時間，寶龍地產在杭州都沒有新拿地塊。這也使其在杭州市場，始終保持較濃厚的合作意向。

選吧，虧5000萬還是虧掉一個項目？

據風財訊盤點，宋都股份今年集中供地時，在杭州拿下的5處地塊，分別是杭州富陽區富春灣新城6號地塊、富春77-2號地塊、臨安區天目醫藥港ZX11-G-15地塊、中心城區單元01-ZX-01-140地塊、運河新城GS1001-17地塊。
5宗地塊的土地價款最高17.83億元，最低3.35億元，另外三宗為8.91億元、8.46億元、7.29億元，溢價率均在29%左右，自持比例21%-28%。
苛刻的條件，帶來極小的利潤空間。
以運河新城GS1001-17地塊為例，總價178308萬元，樓面價20962.12元/平，溢價率29.86%，自持21%。
項目要配建居委會、書店等，合計建面1125㎡。考慮配建建筑、自持打六折，項目的實際地價奔2.4萬元/平。
但地塊銷售限價，毛坯均價不高于26500元/平，毛坯最高單價不高于29150元/平，裝修價格不高于3000元/平（即精裝修均價不高于29500元/平）。
按照這個售價和成本對比，若加上其他建安運維營銷成本，上述運河新城地塊的預期銷售利潤率可能不足2個點（非凈利潤）。
應了濱江集團董事長戚金興此前那句話，“努力做到1%-2%的凈利潤。”
“不賺錢、純跑量”這是杭州市場給幾乎所有房企的答題環境。
“杭州市場不愁賣，但不賺錢，現在資金回籠又很慢，不虧就很好了。拿了杭州一塊地可能要在其他下沉城市跑兩個項目，才能補回來。”某機構研究院負責人直言。
這也形成了坊間一度流行的“玩笑”——退地虧5000萬（保證金），不退就虧掉一個項目好幾億，你怎么選？

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議

本文由“風財訊”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 獨家|誰在說謊？首例退地撲朔迷離，宋都寶龍各執一詞

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