境外債發(fā)行高峰后跌落
發(fā)行規(guī)模持續(xù)縮水

具體從單月表現(xiàn)來(lái)看，三條紅線以來(lái)，房企境外債單月平均融資額263億元，較三條紅線前的表現(xiàn)下跌明顯，值得注意的是，自2021年5月行業(yè)多家企業(yè)債務(wù)問(wèn)題爆發(fā)以來(lái)，中資地產(chǎn)債二級(jí)市場(chǎng)及一級(jí)市場(chǎng)發(fā)行較為震蕩，房企境外發(fā)債并未呈現(xiàn)年中“小高峰”的趨勢(shì)，境外發(fā)債量維持較低的水平。

近三年為房企境外債到期高峰 政策限制下借新還舊滾動(dòng)機(jī)制受考驗(yàn)

而2021年以來(lái)，房企債務(wù)違約事件增加，且逐步蔓延至頭部房企，同時(shí)違約產(chǎn)品從此前的信托貸款等非標(biāo)產(chǎn)品，蔓延到境內(nèi)公募債違約，從而引發(fā)公募債券的信用風(fēng)險(xiǎn)；而疊加房貸兩集中等政策的影響，境外投資者對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有所擔(dān)憂，是以近期房企境外發(fā)債市場(chǎng)波動(dòng)較大，房企境外新債發(fā)行受阻。2021年前九月房企境外發(fā)債融資額僅占2021年全年到期金額的75%，72%的房企新發(fā)行債券小于2021年到期債券總額，而2020年前九月境外發(fā)債是2020年全年到期金額的2.42倍，彼時(shí)僅有43%的企業(yè)發(fā)行新債低于到期債券。

房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)以及境外市場(chǎng)信心的下降，使得部分高杠桿弱資質(zhì)的企業(yè)債務(wù)償還備受考驗(yàn)，近幾月多家企業(yè)出現(xiàn)了美元債兌付展期等問(wèn)題，房企美元債違約潮苗頭出現(xiàn)，進(jìn)而給本就脆弱的境外債券市場(chǎng)給予更大的打擊，房企境外債券市場(chǎng)跌跌不休，在此情況下房企境外債券市場(chǎng)的信心重述，以及新債的穩(wěn)定發(fā)行顯得尤為重要。

境外回購(gòu)潮重現(xiàn),提振市場(chǎng)信心

在此背景下，境外債券市場(chǎng)重現(xiàn)回購(gòu)潮，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年下半年以來(lái)，18家房企陸續(xù)實(shí)行境外債回購(gòu)舉動(dòng)，回購(gòu)次數(shù)超過(guò)100次，從贖回?cái)?shù)額來(lái)看，房企累計(jì)回購(gòu)境外債券及票據(jù)涉及資金合計(jì)15.6億美元，占初始發(fā)行金額4.07%。

房企進(jìn)行密集的債券回購(gòu)動(dòng)作，一方面主要是為了進(jìn)行債務(wù)置換和緩解短期內(nèi)的到期壓力。回購(gòu)金額的59%的債券到期時(shí)間集中在2021年四季度以及2022年，如中梁控股進(jìn)行了25次的境外債券的贖回動(dòng)作，合計(jì)贖回2021四季度及2022年到期的1.29億元的境外債，同時(shí)其還表示未來(lái)仍將積極強(qiáng)力加大債券回購(gòu)力度。而佳源國(guó)際控股7-8月贖回了約6.09億元的境外優(yōu)先票據(jù)，涵蓋2022年-2024年到期的債券，債券利率11.00%-13.75%，而其2021年5-9月發(fā)行了3筆共計(jì)3.3億元的境外債，債券利率為7.00%-11.00%，債務(wù)置換使得成本有所下降。

另一方面，主要在于提振市場(chǎng)信心，意在維穩(wěn)。贖回債券到期年限還覆蓋到2023年-2026年，范圍較大；同時(shí)從債券贖回的單筆金額來(lái)看，單筆提前贖回金額一般為100萬(wàn)美元-800萬(wàn)美元不等，單筆贖回金額相對(duì)較小，呈現(xiàn)“高頻次低額度”的特點(diǎn)。因而整體來(lái)看，債券贖回覆蓋面較廣，但贖回金額較小，企業(yè)旨在穩(wěn)定各只債券的價(jià)格，提振市場(chǎng)信心。