杠桿地產(chǎn) 
金誠同達(dá)成立于1992年，總部位于北京，在上海、深圳、合肥、杭州、南京、成都、西安、沈陽、濟(jì)南設(shè)有分所，并在日本東京設(shè)有辦事處。今天，金誠同達(dá)已發(fā)展成為中國境內(nèi)極具規(guī)模、最富活力的律師事務(wù)所之一。 在諸多業(yè)務(wù)領(lǐng)域，金誠同達(dá)都已成為行業(yè)里的領(lǐng)頭軍，能夠?yàn)榭蛻籼峁┤轿弧⒍鄬哟巍€(gè)性化的優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)，業(yè)務(wù)范圍涵蓋公司設(shè)立與合規(guī)、資本市場(chǎng)、金融、保險(xiǎn)、信托、房地產(chǎn)、項(xiàng)目融資、基礎(chǔ)建設(shè)、PE/VC、資產(chǎn)管理、并購、稅務(wù)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、互聯(lián)網(wǎng)、反壟斷、勞動(dòng)法、訴訟與仲裁以及境外投資、外商投資、國際貿(mào)易、WTO爭(zhēng)端解決、跨境爭(zhēng)議解決等。
作者：桿姐
來源：杠桿地產(chǎn)（ID：Property-Market）
房企半年度成績(jī)單基本交完，強(qiáng)迫癥患者為湊個(gè)整數(shù)，今天關(guān)注最后一天。
實(shí)際上這家公司前幾天我就關(guān)注到，因?yàn)楣蓛r(jià)大漲。
大概在8月底，該司半年報(bào)發(fā)布前后，其股價(jià)就一直在漲。到了今天，已經(jīng)第8個(gè)交易日，仍然持續(xù)飄紅，且漲得更猛烈。
01
說起建發(fā)，桿友們應(yīng)該大部分了解，國企背景，來頭不小。創(chuàng)立于1980年12月，到了四十不惑的年紀(jì)。
一開始建發(fā)集團(tuán)是作為廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)對(duì)外引進(jìn)資金、技術(shù)、設(shè)備的唯一窗口，兼具政府和企業(yè)職能，代表廈門市參加所有對(duì)外招商引資項(xiàng)目的談判和簽約，爭(zhēng)取各類客商來廈投資興辦企業(yè)，引進(jìn)國外先進(jìn)技術(shù)設(shè)備改造老企業(yè)。
后面經(jīng)過重組兼并等改革，形成了如今的實(shí)業(yè)投資企業(yè)集團(tuán)，主要業(yè)務(wù)涵蓋供應(yīng)鏈運(yùn)營、城市建設(shè)與運(yùn)營、旅游酒店、會(huì)展業(yè)、投資等。
建發(fā)股份是建發(fā)集團(tuán)旗下上市平臺(tái)之一，另外兩家是建發(fā)國際和建發(fā)物業(yè)。根據(jù)建發(fā)股份最新半年報(bào)介紹，供應(yīng)鏈運(yùn)營業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是其兩大主業(yè)。
房地產(chǎn)開發(fā)方面，主要就是建發(fā)房地產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)。杠桿地產(chǎn)從最新半年報(bào)里看到，就建發(fā)股份來說，今年的營收增速確實(shí)不錯(cuò)。
如上圖，2021上半年，建發(fā)股份營收2908.2億元，同比增速84.59%，這個(gè)增速，杠桿地產(chǎn)簡(jiǎn)單翻看了下往期，按年度來算，自2012年起，其營收增速長期在10%+、20%+徘徊，最高的2017年也不過50%出頭。
利潤下降、毛利率走低
分業(yè)務(wù)來看，建發(fā)股份2021上半年的供應(yīng)量運(yùn)營分部營收2665.7億元，同比增速87.6%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相對(duì)遜色，同期營收242.5億元，同比增速57.3%。
房地產(chǎn)業(yè)務(wù)這項(xiàng)數(shù)據(jù)則為203.2億元，同比增速85.74%，高于營收增速較多。
利潤方面，供應(yīng)鏈運(yùn)營分部表現(xiàn)正常，各項(xiàng)指標(biāo)同比增速還略高于營收增速。但房地產(chǎn)業(yè)務(wù)表現(xiàn)有些不盡人意。
2021上半年，建發(fā)股份房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的利潤總額為32.2億元，同比下降了28.3%；凈利潤、歸母凈利潤也都分別下降了26.4%、34.5%，為31.7億元、22.7億元。
為啥房地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤增速這么慘？進(jìn)一步杠桿地產(chǎn)看到，建發(fā)股份半年報(bào)給出的原因是：
“本報(bào)告期確認(rèn)的土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤較去年同期下降。公司房開業(yè)務(wù)（二級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)）的營業(yè)收入和凈利潤均大幅增長。”
基于此，建發(fā)股份今年上半年的毛利率持續(xù)走低，為3.3%。還是以年度來對(duì)比，杠桿地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，這一毛利率也是2012年來從未有過的。此前大都在6%-8%這個(gè)區(qū)間。
因?yàn)椤巴恋匾患?jí)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤較去年同期下降”，子公司建發(fā)房地產(chǎn)受影響更大，2021年半年報(bào)顯示，建發(fā)房地產(chǎn)本報(bào)告期的歸母凈利潤為10.32億元，比上年的20.7億元腰斬。
說起建發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，更離不開其另一家上市公司：建發(fā)國際。最新的半年度成績(jī)單里，建發(fā)國際似乎和建發(fā)股份“同病相憐”。
但利潤率卻不盡人意：凈利率僅3.92%；毛利率為12.5%，同比下滑8.77個(gè)百分點(diǎn)，相對(duì)于同等規(guī)模的企業(yè)而言已居于末位水平。
03
進(jìn)擊的房產(chǎn)
如此快的增速，也并不是今年才有。杠桿地產(chǎn)注意到，這幾年建發(fā)房產(chǎn)的速度都頗為亮眼，2018年，其銷售額才不到250億元，到了2020年，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)破千億。
今年上半年，建發(fā)房產(chǎn)合同銷售金額約917.09億元，同比增長256.04%。這幾年房地產(chǎn)本來是回穩(wěn)期，建發(fā)房產(chǎn)頗有逆風(fēng)擴(kuò)張的味道。
另一方面，建發(fā)房產(chǎn)拿地也不手軟，尤其黑天鵝嚴(yán)重的2020年。DM數(shù)據(jù)顯示，2017-2020年，建發(fā)拿地金額分別為262億元、277億元、326億元、758億元。
今年初，建發(fā)房產(chǎn)因高溢價(jià)競(jìng)得上海一地塊，其項(xiàng)目公司被上海市普陀區(qū)政府約談警示。根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，上半年建發(fā)以781.8億元的拿地金額位居行業(yè)第三，新增貨值1146億元。其中不乏一些盈利空間有限的高價(jià)地塊。
據(jù)管理層介紹，上半年建發(fā)國際新增進(jìn)入南昌、寧波、溫州、徐州等17個(gè)城市，除深耕核心一二線城市外，挖掘三四線下沉市場(chǎng)獲取土儲(chǔ)。不過如今的三四線還有多少錢可賺，也是個(gè)問號(hào)。
三道紅線方面，雖然建發(fā)在三道紅線中為綠檔房企，但有息負(fù)債的增加幅度已經(jīng)遠(yuǎn)超15%的限額，截至2021年6月末，建發(fā)國際有息負(fù)債為731.6億元，比2020年底增加了大概37.5%。要注意了。
看完建發(fā)，杠桿地產(chǎn)就一個(gè)感受，這真不是一般搞房地產(chǎn)的可以比。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 股價(jià)連紅，毛利率卻新低！建發(fā)的痛|中報(bào)透視⑩
