丁祖昱評樓市 
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作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
供不應求背景下，狹義庫存延續小幅微降態勢，5月繼續下降至5.7億平方米，廣義庫存持穩在37億平方米，良好的成交表現促使去化周期降至10.79個月。從城市角度而言，超7成城市庫存回落，重點29城商品住宅庫存消化周期進一步縮短，比如，福州、成都、寧波、濟南等均供求比小于0.8。
各能級城市依舊呈現出明顯的分化趨勢。一線韌性較強，狹義庫存同環比齊降；二線狹義庫存同比漲幅居首，其中近六成共17個二線城市5月庫存同比上漲，銀川、哈爾濱、海口等城市庫存漲幅超50%以上；而三線城市廣義庫存增幅顯著高于百城平均。
商品房待售面積連續3個月回落
房地產市場整體庫存延續回落態勢，其中5月庫存已低于去年同期。國家統計局公布數據顯示，5月末，商品房待售面積51026萬平方米，比4月末減少410萬平方米。其中，住宅、辦公樓和商業營業用房待售面積全部減少。
具體而言，得益于市場成交火熱，供不應求帶動整體庫存回落，住宅待售面積降幅顯著，較4月減少399萬平方米，辦公、商業待售面積降幅有限，5月較4月下降均不超20萬平方米，整體去化壓力依舊較大。
圖：全國商品房各類物業累積待售面積（單位：萬平方米）
數據來源：國家統計局
狹義庫存微降，三四線廣義庫存增幅超百城平均
2021年開年以來，狹義庫存除2月顯著跳減之外，一直延續高位震蕩態勢。
CRIC監測數據顯示，2021年5月百城商品住宅庫存量達到了56926萬平方米，環比微降1%，同比增長2%。主要是由于傳統“金三銀四”銷售旺季已過，5月房企推盤積極性走弱，成交熱度卻持續走高，成交量略高于供應量，導致狹義庫存小幅微降。
具體來看，一線城市中深圳最值得關注，居民購房需求持續高漲，成交熱度有增無減，庫存量環比持續回落，供求比僅為0.78。二線城市中庫存總量TOP3沈陽、青島、太原5月末狹義庫存總量均超2000萬平方米，庫存同比上漲城市占比達6成，銀川、哈爾濱、海口等漲幅均超50%。在13個庫存下降的城市中，南昌、貴陽、合肥跌幅超35%，降幅顯著。
圖：2021年5月末商品住宅庫存量TOP20城市情況（單位：萬平方米）
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
盡管狹義庫存小幅微降，但受首輪集中供地成交影響，土地成交規模較上月大幅增長，未開工地塊總量上升，使得5月百城廣義庫存小幅微增，2021年5月末達376152萬平方米，環比微增1%，同比上漲7%。
一線城市中，上海、深圳廣義庫存同環比齊降，去庫存效果顯著，北京廣義庫存則迎來階段性上行，主要是北京首場集中土拍所致，成交面積高達341萬平方米，以此帶動未開工地塊量穩步上升。而二線顯著高于去年同期，同比漲幅基本在6%-9%左右，三四線城市同比增幅更是高于百城平均。
值得注意的是，相較于去年同期，5月百城庫存漲多跌少，不同城市分化持續加劇。
以保定、廊坊、張家口等為代表的河北諸城廣義庫存量顯著增加，漲幅超20%，潛在庫存風險依舊較大。鎮江、河源、蕪湖、珠海、溫州等部分東部沿海城市同比漲幅皆超3成，同樣面臨潛在庫存風險。而合肥、晉江等城市廣義庫存量穩步回落，跌幅均超45%，目前的庫存風險不大。
圖：2021年5月末商品住宅
廣義庫存量TOP20城市情況（單位：萬平方米）
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
庫存消化周期下跌至10.8個月
在狹義庫存微降，成交熱度延續的雙重作用下，5月百城商品住宅去化周期穩中有降，由2021年4月末的12.34個月降至10.79個月，顯著低于2020年同期水平，其中一線城市領降，降幅超4成。
不同能級城市去化周期均保持降勢。一二線去化周期與百城庫存去化周期基本重合，持穩在10個月左右，整體庫存風險基本可控；三四線降至11.99個月，略高于百城平均。
圖：百城2019年以來商品住宅庫存量去化周期變動情況（月）
備注：2021年5月商品住宅庫存去化周期=2021年5月末商品住宅庫存量/近3月商品住宅成交面積均值
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
具體來看，一線城市中除北京去化周期在1年以上，上海、廣州、深圳均在10個月以下，庫存風險相對較小。值得關注的是廣州，去化周期同環比均呈現出大幅回落，去化周期穩步降至8.67個月，房企推盤節奏放緩，以及居民購房熱情雖有回落，但總體仍延續供不應求行情。
30個二線城市多數去化周期在12個月以內，僅有哈爾濱、沈陽、呼和浩特、太原4個城市庫存消化周期超過2年。從變化情況來看，商品住宅消化周期同環比均呈現出跌多漲少，杭州、重慶、南昌等去化周期較上月而言顯著回調，沈陽、哈爾濱等弱二線城市，消化周期均在30個月以上且同環比齊增，整體庫存風險依舊較大。
三四線城市“去庫存”好于預期，同、環比均呈現跌多漲少。庫存下降的城市以東南沿海三四線為主，蕪湖、三明、德清、湖州、漳州、紹興等城市5月末消化周期維持在6個月以下，庫存見底。而梅州、連江、洛陽、防城港、淄博等基本面缺乏支撐的三四線城市不僅消化周期高達30個月以上，庫存風險逐漸加大。
圖：2021年5月末商品住宅庫存量去化周期TOP20城市情況（單位：月）
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
從6月市場熱度來看，預計狹義庫存或將延續穩步回落態勢，跌幅預期在5%以內。
隨著房企年中沖刺季臨近，供貨力度預期顯著回升，成交有望實現較大提升，部分下行周期比較明顯的中西部三四線城市，部分房企為回籠資金，將以降價折扣方式加大促銷力度，成交曾都預期會略高于供應，因此將拉動狹義庫存下行，去化周期大概率維持在10-12個月左右。
而隨著核心城市集中土拍收尾，房企資金投入或轉向其他有潛力城市，土地購置面積預計將迎來大幅回升，再加上“三條紅線”下房企資金承壓，新開工熱情或將走弱，因此，廣義庫存大概率將高位企穩。
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