丁祖昱評樓市 
金誠同達(dá)成立于1992年，總部位于北京，在上海、深圳、合肥、杭州、南京、成都、西安、沈陽、濟(jì)南設(shè)有分所，并在日本東京設(shè)有辦事處。今天，金誠同達(dá)已發(fā)展成為中國境內(nèi)極具規(guī)模、最富活力的律師事務(wù)所之一。 在諸多業(yè)務(wù)領(lǐng)域，金誠同達(dá)都已成為行業(yè)里的領(lǐng)頭軍，能夠?yàn)榭蛻籼峁┤轿弧⒍鄬哟巍€性化的優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)，業(yè)務(wù)范圍涵蓋公司設(shè)立與合規(guī)、資本市場、金融、保險(xiǎn)、信托、房地產(chǎn)、項(xiàng)目融資、基礎(chǔ)建設(shè)、PE/VC、資產(chǎn)管理、并購、稅務(wù)、知識產(chǎn)權(quán)、互聯(lián)網(wǎng)、反壟斷、勞動法、訴訟與仲裁以及境外投資、外商投資、國際貿(mào)易、WTO爭端解決、跨境爭議解決等。
作者：CRIC戰(zhàn)略顧問中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2021年2月，中共中央、國務(wù)院印發(fā)了《國家綜合立體交通網(wǎng)規(guī)劃綱要》，在發(fā)展目標(biāo)中明確提出“全國123出行交通圈”，即都市區(qū)1小時通勤、城市群2小時通達(dá)、全國主要城市3小時覆蓋。
軌交站點(diǎn)作為“都市區(qū)1小時通勤”的重要組成部分，不僅承擔(dān)著交通功能，其城市服務(wù)職能也越加明顯。截止2020年12月，我國內(nèi)地已有45座城市開通城市軌道交通，運(yùn)營線路達(dá)7978公里（中國城市軌道交通協(xié)會發(fā)布），與之相伴的，則是大量軌交站點(diǎn)的開發(fā)。
近年來，伴隨TOD理念的逐步發(fā)展，城市軌交站點(diǎn)已不僅僅甘為城市的交通亦或是商業(yè)配套，產(chǎn)業(yè)功能的導(dǎo)入逐步成為區(qū)域發(fā)展的重要一環(huán)，也呈現(xiàn)出新的公共性特點(diǎn)。
城市軌交站點(diǎn)推動TOD模式發(fā)展
提及軌交，自然離不開提及TOD（Transit Oriented Development）-交通導(dǎo)向型發(fā)展模式。即基于公共交通-土地利用”的互動關(guān)系，以地鐵、輕軌、巴士等公共交通為中樞，以5-10分鐘步行路程為半徑建立集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一體的城區(qū)發(fā)展模式。
TOD發(fā)源并興起于上世紀(jì)90年代初的美國，希望解決大城市無限制蔓延、城市人口向郊區(qū)遷移、土地利用的密度降低、城市密度趨向分散化，因此帶來城市中心地區(qū)衰落、社區(qū)紐帶斷裂，以及能源和環(huán)境等方面的一系列問題。
軌交經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)歷了三個階段：第一個階段是以中心為核心中央集權(quán)型；第二個階段是以中心區(qū)域弱化、外部子節(jié)點(diǎn)突出為特征的分化階段；第三個階段則是以中心節(jié)點(diǎn)為源頭，沿廊道呈放射狀多節(jié)點(diǎn)打造為特征的共生階段。在共生階段下，沿線整體開發(fā)是在堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的理念下達(dá)到區(qū)域長期聚攏人氣的有效策略。
圖：軌交經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)歷的三個階段
來源：CRIC戰(zhàn)略顧問中心
國際經(jīng)驗(yàn)表明，差異化定位是實(shí)現(xiàn)軌交“沿線價(jià)值”整體提升的的核心節(jié)關(guān)鍵點(diǎn)。對標(biāo)日本和新加坡的案例可以看出，沿線多軌交中心的差異化定位成為推動城市區(qū)域軌交經(jīng)濟(jì)成功的關(guān)鍵。
圖：日本和新加坡軌交沿線TOD及其主題
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由于TOD項(xiàng)目往往依托自身稟賦的調(diào)整升級吸引城市各類要素的集聚，而產(chǎn)業(yè)要素作為區(qū)域特征最為鮮明的屬性之一，無疑對于整個項(xiàng)目的差異化定位起到關(guān)鍵作用。
各國軌交站點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)思維不同
案例1：新加坡緯壹科技城波那維斯達(dá)站
——產(chǎn)研先行，助力區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展
來源：CRIC戰(zhàn)略顧問中心
項(xiàng)目位于新加坡西南，兩條軌道交通交匯處，打造策略是結(jié)合TOD配套商業(yè)和科教研發(fā)等功能，加上低密居住區(qū)的打造，成功吸引并留住人才，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，形成“生活-生產(chǎn)-娛樂-教育-醫(yī)療-商業(yè)”全鏈條自循環(huán)城市；并通過科技輻射，助力新加坡向知識型社會轉(zhuǎn)型。
圖：新加坡緯壹科技城波那維斯達(dá)站功能區(qū)劃分
數(shù)據(jù)來源：CRIC戰(zhàn)略顧問中心
案例2：日本東京臺場站
——科學(xué)研究與展覽休閑相結(jié)合，匯集人氣促進(jìn)產(chǎn)業(yè)
來源：CRIC戰(zhàn)略顧問中心
項(xiàng)目位于東京都與江東區(qū)交界，打造策略是以科學(xué)類展館為載體，通過文創(chuàng)科創(chuàng)與休閑旅游相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)人氣集聚，進(jìn)而促進(jìn)科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)與行政辦公發(fā)展，打造集商務(wù)辦公、休閑購物、會展旅游、展示體驗(yàn)等多功能于一體的復(fù)合經(jīng)濟(jì)區(qū)。如引入的日本產(chǎn)業(yè)技術(shù)綜合研究所是日本目前最大的研究機(jī)構(gòu)，有5800名雇員，年科研經(jīng)費(fèi)預(yù)算達(dá)10億美元。AIST研究主要集中在生物技術(shù)、化學(xué)、電學(xué)、地質(zhì)學(xué)、信息技術(shù)、力學(xué)、材料物質(zhì)、計(jì)量學(xué)等領(lǐng)域。
案例3：美國澤西市·紐波特站
——通過空間賦能，打造產(chǎn)業(yè)與人口的樞紐城市
來源：CRIC戰(zhàn)略顧問中心
項(xiàng)目位于紐約與紐瓦克雙城交界處，雙地鐵共站；在設(shè)計(jì)上，站點(diǎn)優(yōu)先布局辦公和學(xué)校功能（學(xué)校與地鐵站共樓），極大程度吸引研發(fā)及辦公人群到達(dá)；外圍配套商務(wù)人員所需的商業(yè)、公寓、酒店，延長停留時間；同時利用濱水環(huán)境良好的資源優(yōu)勢建設(shè)住宅，吸引人群長期居住。借鑒兩城交界的優(yōu)質(zhì)區(qū)位和雙地鐵的交通優(yōu)勢，成為雙城人流、產(chǎn)業(yè)、貿(mào)易的交匯點(diǎn)，通過商業(yè)和居住功能的完善吸引人口長期居住。
案例4：東京都二子玉川站
——多元功能打造吸引人口集聚，由“睡城”變“產(chǎn)城”
圖：東京都二子玉川站功能區(qū)劃分
數(shù)據(jù)來源：CRIC戰(zhàn)略顧問中心
項(xiàng)目位于東京都與多摩新城交界處二子玉川，兩條軌交線路交匯。當(dāng)二子玉川RISE的高層辦公樓建成，東急電鐵首先吸引了日本電商巨頭樂天集團(tuán)總部辦公大樓搬遷至此，以1萬人的“逆流”通勤保障軌交主業(yè)的盈利“基本面”，同時也為新區(qū)域帶來可觀的消費(fèi)活力，促進(jìn)收益型物業(yè)的“租金”目標(biāo)達(dá)成。目標(biāo)人群差異化定位于創(chuàng)新行業(yè)和創(chuàng)新工作者，再圍繞TOD打造復(fù)合功能，實(shí)現(xiàn)從“睡城” 至品質(zhì)“社區(qū)綜合體”的轉(zhuǎn)變。
案例5：上海萬科天空之城
——未來城市的微縮實(shí)踐，UNI-CITY商住辦城市共同體
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項(xiàng)目位于上海市青浦區(qū)，地鐵17號線徐盈路站；萬科未來城市理念，以人為核心，通過微縮城市的實(shí)踐，打造“生態(tài)、人文、健康、便捷、智能”的未來城市樣本，重塑人與城市的“親密關(guān)系”。從規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行創(chuàng)新，巧妙的三軸設(shè)計(jì)，使項(xiàng)目所有地塊均能在800米內(nèi)到達(dá)地鐵站或商業(yè)設(shè)施，從空間上拉近了人與城市的距離。所謂微縮城市，麻雀雖小五臟俱全，UNI-CITY中不僅設(shè)置了的UNI-MALL，同時規(guī)劃了標(biāo)準(zhǔn)寫字樓、企業(yè)總部辦公、獨(dú)棟辦公等多元化的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)群之間的密切聯(lián)系和場景共享，拓寬了傳統(tǒng)TOD開發(fā)的閾值，構(gòu)筑了未來城市之下萬科的城市理念縮影。
新公共性“媒體空間”的打造
事實(shí)上，無論產(chǎn)業(yè)化思維也好，商業(yè)化發(fā)展也罷，未來TOD需要想象在公共性中的尋找個性，也就是新公共性。軌道交通每天來回運(yùn)輸著城市里面不同區(qū)域板塊的人，除了交通運(yùn)輸作用，軌交站點(diǎn)還應(yīng)該承擔(dān)起展現(xiàn)社區(qū)特色和人群個性的“媒體空間”，也就是展示平臺這樣的責(zé)任和角色。
人們在此來來往往，樞紐處應(yīng)該是最具備公共性的地方，然而對公共性的過度追求導(dǎo)致千站一面，這就需要我們對一直以來的“公共性”概念進(jìn)行思考，設(shè)計(jì)出新公共性。新公共性應(yīng)該可以滿足每個人的個性化需求，具體來看表現(xiàn)在三個維度：
一、人需系統(tǒng)
即人需場景的打造。傳統(tǒng)思維是人先來，基于目標(biāo)人群的素質(zhì)，再提供相對應(yīng)的功能。在經(jīng)歷了“搶人大戰(zhàn)”的今天，先行思維應(yīng)該占據(jù)主導(dǎo)。人群隨場景而定，你打造的城市特質(zhì)是什么，你就吸引什么，包括人居、消費(fèi)、生態(tài)、娛樂、知識等場景與人相互之間的關(guān)系。
二、場景系統(tǒng)
新場景驅(qū)動新需求。比如聚餐的時候，根本需求是吃飯，我們可能會選擇失重餐廳等新場景餐飲，在體驗(yàn)不錯的情況下，下次聚餐會成為我們評判餐廳好壞的標(biāo)準(zhǔn)，其中既包括了新業(yè)態(tài)吸引了消費(fèi)人群，也涵蓋了是體驗(yàn)后促成的消費(fèi)升級需求。
三、站設(shè)系統(tǒng)
TOD站點(diǎn)的七感設(shè)計(jì)——都市活力感、建筑標(biāo)識感、環(huán)境生態(tài)感、空間尺度感、出行便捷感、生活科技感、技術(shù)落地感。將二維空間網(wǎng)絡(luò)升級為立體場景化功能，針對不同的人群設(shè)定對應(yīng)的社交場景，實(shí)現(xiàn)建筑與生活的強(qiáng)鏈接；
未來的TOD公共性空間不妨大膽想象一下，它也許是臨時處理工作的工作艙；可以是在車站取到快遞包裹的快遞柜；能夠成為孩子兒童的娛樂場；也可能成為像綠地廣場一樣的休閑場所……打個比方以往商場+廁所的概念已經(jīng)深入人心，商場+母嬰等的意識也在不斷完善，場所疊加新功能的打造是未來TOD形態(tài)考慮的重要方向。
以高“情”商城市設(shè)計(jì)拴住流量，可以預(yù)見TOD的未來。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
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本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
原標(biāo)題： 深度研究丨已有45座城市開通軌道交通，TOD助推區(qū)域經(jīng)濟(jì)
