作者：云峰象象

來(lái)源：房產(chǎn)大象

人真是個(gè)健忘的動(dòng)物，08年深圳房?jī)r(jià)由一萬(wàn)漲到三萬(wàn)，好多人大呼小心房地產(chǎn)泡沫，現(xiàn)在深圳房?jī)r(jià)三個(gè)月從8萬(wàn)沖到12萬(wàn)沒(méi)有喊泡沫了，為什么呢？是真的沒(méi)有了還是“虱子多了不知道癢”？9月3日，住建部以及央行對(duì)房企融資劃定了“三條紅線(xiàn)”：“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70％”“凈負(fù)債率大于100％”“現(xiàn)金短債比小于1倍的房企不得融資”。這些天看到好多媒體對(duì)三條紅線(xiàn)進(jìn)行了解讀，大多停留在直接影響的層面。但是我相信越是平靜的時(shí)候越是危機(jī)到來(lái)之時(shí)…

很少解讀為何出來(lái)三條紅線(xiàn)。

我們先不說(shuō)現(xiàn)在媒體常談的這幾條紅線(xiàn)的比例和紅線(xiàn)的直接后果等等，單就“剔除預(yù)收款”這五個(gè)字就很重要，以前多預(yù)收款歸入銷(xiāo)售，現(xiàn)在歸入了成本！這和以往就有天壤之別，知道厲害了吧。

這個(gè)事情還沒(méi)完。

住建部不是傻子，住建部分明嗅到了市場(chǎng)的味道。

住建部要避免全局性的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)及其帶來(lái)的可怕后果。住建部又給企業(yè)落實(shí)三條紅線(xiàn)提供了一個(gè)到年底的過(guò)度期，也是給這類(lèi)企業(yè)一個(gè)“活路”。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的影響力實(shí)在不小。

房地產(chǎn)企業(yè)如何解套？

其一，快速實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。說(shuō)白了就是加速竣工和交樓。樓的建設(shè)是需要一個(gè)過(guò)程的，而且會(huì)受到一些特殊情況的影響，比如天氣、人工，還比如疫情等等。加速誰(shuí)不想，特別是中國(guó)建筑建設(shè)速度已飛快的今天，別說(shuō)加快幾個(gè)月，就是加快幾天也變得也是難上加難。

其二，股權(quán)運(yùn)作。說(shuō)白了賣(mài)股權(quán)，通過(guò)股權(quán)置換獲得資本。

其三，項(xiàng)目運(yùn)作。項(xiàng)目運(yùn)作了說(shuō)白了轉(zhuǎn)讓。

股權(quán)和項(xiàng)目運(yùn)作，在行業(yè)景氣時(shí)容易，現(xiàn)在人們買(mǎi)漲不惓跌，現(xiàn)在則更難了。

其四，打折回籠資金。

打折促銷(xiāo)市場(chǎng)上已有之，想便宜賣(mài)？其實(shí)打折不是一件容易的事，有時(shí)候比漲價(jià)還難。

你是要真的打折還是假打折？真的打折是把雙刃劍，萬(wàn)一影響到即買(mǎi)到者的房?jī)r(jià)，人家還不和你急？如果假打折，能玩多久？唾沫不淹死你才怪。

此舉表明房地產(chǎn)商極度焦慮。你還在期待房?jī)r(jià)漲價(jià)的神話(huà)繼續(xù)下去時(shí)，為了實(shí)現(xiàn)落袋為安，不惜直接打折促銷(xiāo)，完全相當(dāng)于已經(jīng)開(kāi)始毫不掩飾地看空樓市。這意味著什么呢？樓市泡沫離破已近了一步！

第五，上市。上市可以歸入到融資范圍，這條路就不說(shuō)了。

五條大道，條條大道都通不了羅馬！

好似也沒(méi)有什么其它路了，但是這五條路，沒(méi)有一條是好走的！那些粗放型經(jīng)營(yíng)的“傻大楞”房地產(chǎn)企業(yè)將首先受到?jīng)_擊。眾所周知，蝴蝶效應(yīng)是很厲害的，“一只南美洲亞馬遜河流域熱帶雨林中的蝴蝶，偶爾扇動(dòng)幾下翅膀，可以在兩周以后引起美國(guó)得克薩斯州的一場(chǎng)龍卷風(fēng)。”這是一個(gè)買(mǎi)漲不賣(mài)跌的階段了，我們稱(chēng)之為房地產(chǎn)的下半場(chǎng)，2.0，接下來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)會(huì)更難，而房子也有哪么好賣(mài)。

當(dāng)炒房者頻頻加碼、剛需購(gòu)房者無(wú)比焦慮時(shí)，開(kāi)發(fā)商們之間卻在暗潮涌動(dòng)，在大環(huán)境不利的情況下，黑天鵝事件一旦發(fā)生，整個(gè)行業(yè)將是致命的，08年美國(guó)的次貸危機(jī)就是一例，中國(guó)房企將比美國(guó)慘十倍，我們每個(gè)人，無(wú)論是買(mǎi)了房的人還是沒(méi)買(mǎi)房的人將比這個(gè)慘百倍！當(dāng)大佬們已經(jīng)在瘋狂逃離房地產(chǎn)之時(shí)，你還在看好，真是絕頂聰明嗎？別人恐懼我貪婪，別人貪婪我恐懼，巴菲特如是說(shuō)。

你害怕了嗎？

從難度上看，造車(chē)造船之類(lèi)的事并不遜色于蓋房，甚至有過(guò)之而無(wú)不及，而且時(shí)下汽車(chē)、互聯(lián)網(wǎng)等領(lǐng)域泡沫也不小，寧愿豪賭縹緲的汽車(chē)、互聯(lián)網(wǎng)，也不愿繼續(xù)押注房地產(chǎn)，進(jìn)一步表明國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)到了怎樣的地步。這就是當(dāng)下房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，暗含危機(jī)，帶病前行。房企不前進(jìn)是等死，前進(jìn)是找死；買(mǎi)家不上車(chē)是等死，上車(chē)是找死。

五條路，都是死路。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 三條紅線(xiàn)下房企五條路可走，條條都是死路！