丁祖昱評樓市 
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作者：丁祖昱
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
5月26日，深圳市發改委對《深圳市戶籍遷入若干規定（征求意見稿）》公開征求意見，與此前深圳落戶規定相比，主要包括六個方面的內容修訂。其中備受熱議的當屬“將核準類學歷型人才的底線要求調整為全日制本科”，這意味著全日制大專將無法直接入戶(技術型人才底線要求調整為“中級職稱+全日制大專”，技能型人才的底線要求調整為技師)；年齡限制收緊至本科35歲，碩士45歲。除此之外，夫妻投靠基本要求由結婚時間及被投靠人入深戶時間滿2年調整為滿5年。
過去十年，深圳享受了人口流動帶來的紅利，十年間，深圳人口平均增長比例高達40%，常住人口達到1756萬人，比“六普”增加了713.6萬，增長68.5%，年均增長5.35%。由此引發的人口與資源難以匹配的問題在當下愈演愈烈，“大城市住房突出問題”成為深圳新的難題，從這一角度而言，深圳收緊落戶政策將是大勢所趨。
隨著各地市“七普”人口數據發布，人口加速向大中城市集聚，17個千萬級人口城市全部實現人口正增長，十年間平均增長率高達25%，其中深圳、西安、廣州人口增長超40%。從房地產市場角度而言，人口發展速度和質量高度影響樓市格局。
深圳人口十年增68.5%
在“七普”數據中，廣東省成為31個省市人口總量最多的省份，人口總量達到1.26億人，與2010年第六次全國人口普查比較，全省常住人口增加2170.94萬人，增長20.81%。其中，廣州、深圳和東莞三城人口總量超千萬人。
核心城市的人口虹吸效應進一步增強。從人口增量來看，深圳十年增加713.65萬人，位列全國和廣東省人口增量首位，這意味著，過去十年，深圳人口增長近七成，廣東省新增的2170.94萬人中，有超三成流入到了深圳。
較低的落戶門檻一定程度上會刺激深圳樓市走向高房價、高成本。表現在房地產市場，受人口需求端刺激，深圳新建商品住宅成交均價從2011年至2020年，增長至54949元/平方米，十年間增長168%。
圖：2011年-2020年深圳常住人口總量
及房價變動情況
數據來源：CRIC
實際上，人口變動與經濟發展呈現正相關。經濟發達的長三角、珠三角地區人口大都呈現增加趨勢，占全國總人口的比重增加比較突出，受需求端的影響，以深圳為代表的熱點城市在疫情中走出獨立行情。而深圳與大多數城市不同的是，由于資源與人口匹配度不高，供需不平衡是深圳核心問題，也是深圳樓市熱度難減的原因。
人口加速向大中城市集聚
深圳作為“大城市”的典型代表，正在不斷吸引人口流入。根據已披露的290個地級市州數據來看，17個千萬級人口城市全部實現人口正增長，十年間平均增長比例高達25%，其中深圳、西安、廣州增長均超過40%，增長最慢的天津也有7%（93萬）的人口增長。
十年間，常住人口在繼續向大城市集聚已經成為人口流動的重要特點。近十年增加的人口都在向500萬、尤其是1000萬以上人口城市集聚。而100-300萬城市人口十年間下降的城市數量占比超過六成，成為了大中城市流動人口持續增長的重要“糧倉”。
圖：290個地級市州六普-七普常住人口變化
（按2020年人口規模劃分）
數據來源：國家統計局
與此同時，省會/中心城市（以下簡稱“核心城市”）的人口虹吸效應進一步增強，人口集中度較十年前有不同程度的提升。
深圳，是東部發達城市中人口集中度漲幅最為突出的城市，十年間人口集中度漲了3.94個百分點，人口增量也排在全國首位，這一系列數據均顯示出深圳強大的人口吸納能力。
此外，中西部核心城市集中度提升較為明顯，典型如西安，“七普”常住人口達1295萬人，占陜西全省人口占比達33%，較10年前增加了10.08個百分點，無論是省會城市人口集中度，還是集中度增幅，均在全國處于前列。銀川、成都、拉薩、長沙、武漢等也比較突出，人口集中度增幅均超過4個百分點，以成都為例，10年間常住人口增量達582萬，成為除北京、上海和重慶三個直轄市之外，第四個常住人口突破2000萬人的超大城市。
表：核心城市常住人口、集中度變動
（按照城市在省內集中度變化排序）
數據來源：各地區統計局
深圳人口規模被低估，“剛需池”再擴大
由于非普查年份常住人口通過抽樣調查獲取，數據往往存在一定的誤差，通過“七普”數據與2019年數據對比，其中存在的較大誤差不容忽視。
其中較2019年人口變化比較大的深圳位于前列。按照“七普”人口數據，2020年常住人口較2019年增加412萬人，增長達31%。
此外，成都、拉薩、西安、銀川、海口、廣州、昆明、鄭州、長春、廈門、長沙和貴陽，“七普”公布的常住人口數據和2019年數據的差距均在20%以上。北京、上海、重慶三個直轄市以及石家莊、濟南等城市的數據是誤差相對較小，均在3%以下。如果進一步考慮2020年常住人口的正常增量，誤差會更小。
值得注意的是，“七普”數據中天津常住人口僅1386.6萬人，較2019年抽樣調查的常住人口規模少了175萬人，誤差在11%以上，是目前已經公布人口普查數據的一二線城市中唯一一個人口被高估的城市。在千萬級常住人口的一二線城市中，也是唯一一個十年間人口增量少于百萬的城市。
各地出現上述差異，主要是由于流動人口的持續增加導致的。“七普”數據顯示，2020年流動人口高達3.76億人，與2010年相比，增加了69.73%，同時這一數據也遠超2018年《中國流動人口發展報告》中2.4億流動人口的總規模，也顛覆了近5年流動人口發展報告中流動人口規模持續下滑的觀點，流動人口規模還在持續上升。
流動人口規模的增加也帶來了巨大的居住需求，尤其是深圳、西安、成都、廣州、昆明、鄭州、廈門這類人口規模被明顯低估的城市，“剛需池”將大幅增加。
相對而言，天津在需求側的風險進一步增加，2020年較2010年人口僅增加93萬人，而2010年與天津常住人口規模相當的廣州近10年常住人口增加了近600萬，由此可見天津人口增速之慢，近些年甚至可能已經出現了常住人口流失的情況。如果這種趨勢進一步延續的話，天津房地產市場規模的持續性堪憂。
表： 一二線城市七普人口數據較2019年變動情況
數據來源：各地區統計局
各城市常住人口增量很大程度上反映出城市活力和吸引力的變化。
以深圳、西安、成都、海口、廣州、昆明、鄭州、廈門和長沙為代表的常住人口增長幅度較大的城市，與之相關的一系列醫療、教育等配套規劃勢必要增加，房地產行業最關注的“剛需池”也將越發充盈。相對應天津近些年常住人口被明顯高估，市場前景也面臨的極大不確定性。
同樣，在大幅變化的人口指標之下，地方主管部門的人才引進政策勢必需要進一步調整，相關人口落戶、購房資格認定等政策勢必需要進行相應的改變，也為核心城市未來的樓市發展增加了更多變數。
無疑，深圳此次調整落戶政策，又一次起到了風向標的作用。
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