眾所周知，向房地產項目發放信托貸款必須滿足“四三二”原則。其中“四”意指“四證齊全”，即房地產項目國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證均已取得。那么，如何理解“四證齊全”？本文將根據相關監管規定進行探討。

“四證齊全”的由來，是為了防止房地產企業在房地產項目開發過程中過早融資，減少自有資金投入，甚至挪用房地產融資資金。

中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會關于貫徹落實《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》的通知（2010年2月22日，銀發[2010]58號）規定，要進一步完善房地產信貸風險管理制度，嚴禁對項目資本金不足、“四證”不齊等不合規的房地產企業或項目發放貸款。中國銀監會辦公廳《關于信托公司房地產信托業務風險提示的通知》（銀監辦發〔2010〕343號）規定，逐筆分析業務合規性和風險狀況，包括信托公司發放貸款的房地產開發項目是否滿足“四證”齊全、開發商或其控股股東具備二級資質、項目資本金比例達到國家最低要求等條件。此處規定要求房地產項目必須“四證”齊全才可發放貸款，改變了之前法規取得“四證”的表述。

中國銀監會《關于進一步深化整治銀行業市場亂象的通知》（銀監發〔2018〕4號）關于四證的亂象規定是：向“四證”不全、資本金未足額到位的商業性房地產開發項目提供融資。此處明確必須為商業地產項目，由此可以確認，“四證”齊全僅針對商業地產，對于保障房、安置房項目，貸款發放不要求“四證”齊全。

那么，問題就在于如何理解“四證”齊全？

在實踐當中，國有土地使用證及建設用地規劃許可證一般按地塊頒發，而建設工程規劃許可證及建筑工程施工許可證一般按建設期數或樓棟頒發。因此，對于一個房地產項目，國有土地使用證及建設用地規劃許可證一般一次性取得，而建設工程規劃許可證及建筑工程施工許可證一般會有多張，而且在取得時間上有先后。那么，對于“四證齊全”，應有兩種理解：其一是房地產項目四證已完整取得，即項目國有土地使用證及建設用地規劃許可證已經取得，各期建設工程規劃許可證及建筑工程施工許可證均已取得。其二是房地產項目已取得四證，即項目國有土地使用證及建設用地規劃許可證已經取得，建設工程規劃許可證及建筑工程施工許可證均已取得部分或全部。那么，“四證”齊全到底該作哪一種理解？并無明確法規解釋。不過，從嚴格意義上應是“四證”已全部取得，應理解為包括項目內的各期全部證書。