近日，深圳、杭州、寧波、蘇州等城市相繼上調(diào)房貸款利率。深圳二套房貸利率上漲35BP，蘇州首套、二套房貸利率則分別上調(diào)60BP、40BP。除了核心一二線城市之外，我們還留意到，紹興、徐州等三四線城市也紛紛迎來房貸利率上漲潮。

就在不久之前，重慶以及廣東多地也經(jīng)歷了房貸利率調(diào)整。廣州年內(nèi)三度上調(diào)房貸利率，首套、二套房貸利率較2020年末分別上漲21BP、16BP，惠州二套房貸款利率更是突破7%。除了利率上行，審批趨嚴(yán)、放款趨緩現(xiàn)象也普遍存在。

與此同時(shí)，全國房貸平均利率迎來“四連漲”。數(shù)據(jù)顯示，全國房貸平均利率于2021年2月止跌回升，連續(xù)四個(gè)月處在穩(wěn)步上升通道，5月，全國首套房貸款平均利率5.33%，環(huán)比再上漲2BP，二套房貸款平均利率5.61%，環(huán)比上漲2BP。

第一，貨幣政策逐步回歸中性，房地產(chǎn)信貸環(huán)境持續(xù)趨緊。一方面，從總量上看，貨幣政策繼續(xù)回歸正常化，M2增速持續(xù)回落，截至4月末 ，M2余額226.21萬億元，同比增長8.1%，增速分別比上月末和上年同期低1.3個(gè)和3個(gè)百分點(diǎn)。

另一方面，從結(jié)構(gòu)上看，信貸投放有保有壓，房地產(chǎn)等領(lǐng)域持續(xù)趨緊。充分發(fā)揮結(jié)構(gòu)性調(diào)節(jié)作用，靶向施策、精準(zhǔn)滴灌，引導(dǎo)信貸資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)薄弱環(huán)節(jié)，而針對房地產(chǎn)領(lǐng)域，通過貸款集中度管理等制度，全面壓降信貸規(guī)模，進(jìn)而控制金融體系對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)敞口。就居民端而言，央行近日公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度個(gè)人住房貸款余額 35.7 萬億元，同比增長14.5%，增速較上年末低 0.1 個(gè)百分點(diǎn)。

第二，信貸資金用途管理趨嚴(yán)，經(jīng)營貸、消費(fèi)貸等灰色購房資金來源被封堵，加劇房貸資金供給緊張，倒逼房貸利率上漲。3月末，銀保監(jiān)會、住建部、央行等三部門聯(lián)合發(fā)文，全面收緊經(jīng)營貸監(jiān)管，此后多個(gè)地區(qū)、多個(gè)商業(yè)銀行開展個(gè)人住房信貸管理自查。與此同時(shí)，監(jiān)管部門懲處力度加大，據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月至今銀保監(jiān)會已向銀行機(jī)構(gòu)開出59張罰單，總罰金近4億元，其中，信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場是處罰重災(zāi)區(qū)。

值得一提的是，從近期金融數(shù)據(jù)來看，4月住戶部門短期貸款增加365億元，同比少增1915億元，一定程度上表明信貸資金用途監(jiān)管取得成效。

展望未來，房貸“漲價(jià)”城市或?qū)⒗^續(xù)擴(kuò)容，尤其是房價(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈、投資性需求過旺的熱點(diǎn)城市，跟進(jìn)調(diào)整房貸利率加點(diǎn)是大概率事件，前期已經(jīng)調(diào)整的城市不排除效仿廣州，短期內(nèi)再度調(diào)整利率水平的可能。

受此影響，全國房貸利率仍具備明顯上行空間，短期內(nèi)易漲難跌，預(yù)計(jì)2021乃至2022年，全國首套房、二套房貸款平均利率延續(xù)穩(wěn)步上移走勢，利率水平或逼近甚至超越疫前。

不過，房貸利率調(diào)整仍是諸多信貸政策工具中最為溫和的，對于打壓投資性購房需求尚且有效，因?yàn)橘J款成本直接決定投資回報(bào)率，但難以真正抑制剛需或是普通客戶加杠購房意愿，因?yàn)榉抠J利率上調(diào)僅僅意味著每月增加數(shù)十到數(shù)百元的購房支出，負(fù)擔(dān)較為有限。

相較而言，房地產(chǎn)信貸規(guī)模管控和用途管控更為直接有效。就信貸規(guī)模管控而言，落實(shí)貸款集中度兩道紅線要求，合理控制個(gè)人住房貸款規(guī)模占比，尤其是已經(jīng)超標(biāo)的商業(yè)銀行，更應(yīng)采取一系列管控措施。信貸資金用途管理仍將從嚴(yán)執(zhí)行，通過商業(yè)銀行全面自查、監(jiān)管部門排查問責(zé)，加強(qiáng)對購房者首付資金來源審查管理，利用低息經(jīng)營貸套利購房、挪用消費(fèi)貸購房等違規(guī)行為仍將受到高壓監(jiān)管和嚴(yán)厲處罰。