深耕基金行業數十年，德邦基金總經理陳星德，同時擔任著中國證券投資基金業協會資產證券化業務專業委員會專家顧問、公募REITs工作組組長，其對公募REITs等金融創新產品有著獨到的見解。
作者：陳文莉
來源：風財訊（ID：fengcaixun）
在“房住不炒”的整體基調下，房地產面臨“三道紅線”的債務管控，“五檔分類”的房貸控制，層層壓力之下，傳統的高杠桿舉債經營模式，必須改變。伴隨行業邏輯的改變，房地產融資方式，也需要放開視野，積極創新。深耕基金行業數十年，德邦基金總經理陳星德，同時擔任著中國證券投資基金業協會資產證券化業務專業委員會專家顧問、公募REITs工作組組長，其對公募REITs等金融創新產品有著獨到的見解。尤其在國內試點公募REITs引起熱議的當下，去年4月《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》、《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）（征求意見稿）》等相關通知發布，也引發了房地產對公募REITs的期待。4月15-16日【更下一層樓·品器不動產論壇】將亮相上海，即將啟程之際，鳳凰網風財訊特邀“不動產金融”主論壇的嘉賓——陳星德提前帶來分享，資管行業創新應用的干貨。目前地產公募REITs的發展現狀如何？中短期會有怎樣的趨勢？
公募REITs作為一個金融品種，不會因為幾項試點的通知，幾項政策的發布，就完全塵埃落定， 此次試點開放的公募REITs范圍局限在基礎設施領域，并沒有擴展到所有的不動產。所以，我認為公募REITs未來還有很長的路要走。目前最有價值的、可能作為公募REITs的房地產產品是商業地產？
商業地產本身就有天然的商業屬性，所以它的市場化程度也比較高。中國的商業地產已經發展到了一定程度，開始從增量往存量階段轉變，從重建設往重管理方面轉變，我認為未來公募REITs的發展方向一定會是往商業地產的方向發展。在中國，公募REITs推進的過程中主要存在哪些難點？
公募REITs才剛剛開閘試點，還有很多受限的地方，這是政府和監管機構從積極穩妥的角度來考慮的。比如資產的范圍限制在基礎設施領域，地區限制在長三角、珠三角、京津冀等國家重大戰略地區。在制度設計上也有需要積極探索的地方。比如，目前還是以試點通知和相關規則的方式來發布。此外還有國有資產的轉移問題、出表問題等，未來都需要不斷地探索完善。 公募REITs對相關的房地產企業、房地產投資人有哪些重大意義？
在中國，公募REITs是一個金融的創新和嘗試，它是將實體經濟和資本市場有效結合的金融工具。無論是對不動產行業，還是對資本市場，甚至對普通大眾的投資都會產生比較重大的意義。從不動產的領域來說，它為實體經濟真真實實注入了資金，而且促使不動產行業從增量往存量的轉移，從注重建設向精細化管理的轉移，提升了整個不動產行業的效率和質量。從資本市場上來講，它提供了一個中等風險和中等收益的工具。目前來說，在資本市場上類似的工具是很少的。它為長期投資者，特別是注重每年都有固定現金流的長期投資者，提供了一個很好的資產配置工具。公募REITs對于企業主體、利潤、戰略、形象等各方面有哪些好的影響？
公募REITs會對企業品牌有重大的影響。在過去重建設的年代，企業品牌并不是非常重要，只要把房子蓋起來，銷售出去就行了。未來進入REITs時代，運營REITs的是專業的不動產管理機構，這些機構的品牌對REITs的市場價格以及REITs的利潤都會產生重大的影響。對于企業來說，發行REITs可以實現資產出表，收入結構從原來的租金收入變成投資金融產品的收入，以及作為委托運營方收取的運營管理費收入；戰略上，企業可以逐漸向輕資產運營轉型，將REITs作為開發的退出途徑，打造投資閉環；企業形象上，企業作為資產的委托運營方，管理得好的項目將受到公開市場的認可，有利于樹立企業的管理品牌。在海外，如果有著名的REITs管理機構去收購，它本身的物業就會產生很大的增值。中短期，是否只有大型綜合性房企才有公募REITs的機會？
我認為不是這樣的。REITs本身和公司上市不太一樣，它本質上是指一個資產的上市，也就是說投資者會更加關注底層資產的質量，而不是原始權益人的質量。從原理上來說，原始權益人是公司上市以后就出表，雖然未來他可能負責物業運營等，但所有權已經實現了真實地轉移。所以，從投資者角度來講，更希望看到的是好資產，而不是完全去看公司的大小。如何更好地切入公募REITs？有哪些領域可以切入？
目前在資本市場上公募基金是有高度監管的產品，所以對于公募REITs未來的發展方向，還是要看政策的開放程度。我相信公共基礎設施REITs只是一個起步，未來可能會往更多的不動產資產類別去發展。比如公租房、人才公寓等，它從廣義上來說也是城市的基礎設施之一，那么這些資產也可以作為公募REITs去上市的，而且對于解決房價過高，堅守中央“房住不炒”的精神，有非常大的幫助。長期來看，隨著難點的解決，公募REITs在中國的發展遠景是怎樣的？預計中國何時能成為最大的REITs市場？
目前我對時間無法進行預判，但是越早達成越好。中國的資產量跟投資人的數量都是最大的，資產質量也是非常好的，而且還在逐步提高，比如現在寫字樓的質量和十幾年前完全不一樣，現在的寫字樓放到紐約也都是頂級的，所以不用擔心資產的質量。近期地產私募基金產品的備案似乎全部暫停了，地產私募會退出舞臺嗎？
原來地產主要是通過銀行貸款和非標融資來做，未來肯定是要往資本市場融資的方向走。不動產私募基金或者房地產基金，不會消失，但屬于借貸類的、非標融資類的房地產基金可能會受到比較大的限制。真真實實對房地產進行投資和建設的私募基金，我覺得仍然會蓬勃發展。海外有很多著名的私募基金是把公募REITs作為建設和運營完成以后的退出渠道，所以能夠和公募REITs打通，形成一個良性的產業循環。
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原標題：
專訪德邦基金陳星德：房地產的“公募REITs”機會
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