作者：工商評級二部 羅星馳

來源：聯(lián)合資信

摘要

2026年政府工作報告將房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容置于“加強重點領(lǐng)域風(fēng)險防范化解和安全能力建設(shè)”部分，明確提出“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”的總體定調(diào)。這一表述從過去的“止跌回穩(wěn)”轉(zhuǎn)向“著力穩(wěn)定”，標志著政策重心正從短期應(yīng)急式的風(fēng)險防范，過渡到構(gòu)建市場長效穩(wěn)定機制的新階段。隨著房地產(chǎn)市場進入L型筑底階段，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場已不再僅僅聚焦于資產(chǎn)價格的企穩(wěn)，更體現(xiàn)在推動供需結(jié)構(gòu)優(yōu)化、提升產(chǎn)品與服務(wù)品質(zhì)、促進保障房與商品房協(xié)同發(fā)展等更深層次的轉(zhuǎn)型之上。在此背景下，“控增量、去庫存、優(yōu)供給”將成為2026年房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)調(diào)整的主要發(fā)力點，政府將在存量商品房盤活、住房公積金制度改革、保障性住房供給、城市更新高質(zhì)量推進、“好房子”與“保交房”等方面持續(xù)提供政策支持。

正文

在2025年中央政治局會議定調(diào)“房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”后，2026年政府工作報告（以下簡稱“報告”）對房地產(chǎn)的定調(diào)修改為“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”。隨著房地產(chǎn)行業(yè)銷售降幅逐步收窄，市場正在進入L型筑底階段，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場不止體現(xiàn)在資產(chǎn)價格端，更體現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展新模式的推進，涵蓋供需結(jié)構(gòu)優(yōu)化、產(chǎn)品及服務(wù)品質(zhì)提升、保障房與商品房協(xié)同發(fā)展等各個方面。

因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給

點評：本次報告將住房供需結(jié)構(gòu)改善總結(jié)為“控增量、去庫存、優(yōu)供給”三個重要方面，通過供需兩端的共同發(fā)力，實現(xiàn)房地產(chǎn)價格企穩(wěn)和市場健康發(fā)展。從需求端來看，去庫存仍是重中之重。截至2025年底，全國廣義住宅庫存去化周期1約為23個月，較2024年庫存去化周期26個月的高峰期相比，去庫存已取得一定成效，但整體庫存壓力依然較大。這表明市場出清仍在進行中，需求側(cè)的復(fù)蘇基礎(chǔ)尚不牢固。從供給端來看，土地市場呈現(xiàn)明顯的“縮量提質(zhì)”趨勢。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2025年全國300城住宅用地成交規(guī)劃建筑面積6.2億平方米，同比下降13.5%，整體土地供應(yīng)規(guī)模縮減，但北京、上海、杭州、成都等城市推出較核心地段的低容積率優(yōu)質(zhì)項目，多次刷新地塊成交單價和成交總價記錄。展望2026年，房地產(chǎn)市場供需兩端分化與調(diào)整態(tài)勢預(yù)計將延續(xù)，核心城市將通過優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)滿足改善性需求，而多數(shù)城市則需繼續(xù)以消化存量、控制新增為首要任務(wù)。

多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房

點評：近兩年各地政府積極推進收購存量商品房用于保障性住房，但該項舉措的推進受地方財政壓力的制約，資金來源成為最大瓶頸。在2024年10月國務(wù)院出臺文件允許專項債券支持城市政府收購存量商品房用作保障性住房后，2025年專項債券已成為各地政府收購存量商品房的主要資金來源。此外，2025年政府工作報告提出要“拓寬保障性住房再貸款使用范圍”，該項政策于2025年7月正式出臺，并在全國多個城市加速落地，預(yù)計將為2026年各地的存量商品房收購提供進一步金融支持。政策工具箱的逐步完善，將推動存量商品房盤活進入實質(zhì)性落地階段，既有助于存量商品房去化，也加速了保障性住房體系的構(gòu)建。

深化住房公積金制度改革，激活需求，提升制度普惠性

點評：“深化住房公積金制度改革”首次被寫入政府工作報告，標志著這項基礎(chǔ)性制度的改革已從地方試點探索上升為國家層面的重點工作。自2025年初存量個人公積金貸款利率下調(diào)以來，全國多地密集調(diào)整住房公積金政策，提升貸款額度，放寬提取條件。2025年底召開的中央經(jīng)濟工作會議明確提出深化住房公積金制度改革，為2026年的改革指明了方向。2026年初連云港、沈陽、廈門、福州等多個城市迅速響應(yīng)，從繳存基數(shù)、貸款條件、提取流程等多方面繼續(xù)優(yōu)化住房公積金制度。預(yù)計2026年住房公積金制度改革將在各城市加速落地，其方向?qū)⒉粌H是簡單的“擴面提額”，更可能涉及優(yōu)化資金使用效率、探索跨城互認等更深層次的制度創(chuàng)新，以更好地發(fā)揮其支持合理住房需求的普惠性作用。

高質(zhì)量推進城市更新，穩(wěn)步實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、城中村等改造

點評：與2025年政府工作報告“加力實施”的表述相比，2026年報告對城中村和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的表述調(diào)整為“穩(wěn)步實施”，并定調(diào)“高質(zhì)量推進城市更新”。這一措辭的變化反映出政策層面對城市更新節(jié)奏與質(zhì)量的再平衡。當前，城市更新主要采用因城施策式管理，尚未構(gòu)建起全國統(tǒng)一的標準體系，在政策完善性方面仍有一定提升空間。今年以來，北京、深圳等城市均在城市更新領(lǐng)域出臺了進一步的配套細則，旨在規(guī)范流程、明晰標準。此外，近兩年來城市更新“房票安置”試點加快推進，有效引導(dǎo)了被安置居民進入商品房市場，對于定向盤活存量商品房、打通更新與去庫存的循環(huán)起到了積極作用。

有序推動安全舒適綠色智慧的“好房子”建設(shè)，實施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動

點評：本次政府工作報告將“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升”與“房屋品質(zhì)提升工程”共同納入“好房子”的涵蓋范圍，顯著提升了物業(yè)服務(wù)的重要性。長期以來，物業(yè)服務(wù)作為房地產(chǎn)的附屬環(huán)節(jié)，對開發(fā)商的利潤貢獻相對有限，但對居住品質(zhì)有重要影響。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2025年全國商品住宅一二手成交總量同比基本持平，但二手住宅成交占比持續(xù)上升，剛需剛改客群大量流向二手房，一手房以改善客群為主。隨著客群結(jié)構(gòu)的變化，降價對于改善性一手房的促銷效果相對有限，產(chǎn)品力的重要性更加凸顯，這也將促使開發(fā)商更加重視房屋品質(zhì)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提升。

進一步發(fā)揮“保交房”的白名單制度作用，防范債務(wù)違約風(fēng)險

點評：自2024年房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制建立以來，房地產(chǎn)項目“白名單”制度持續(xù)優(yōu)化，逐步演變?yōu)楸Ｕ享椖拷桓丁⒎婪讹L(fēng)險的長效機制。2026年初，“白名單”項目貸款政策進一步放寬，貸款展期期限上限延長至5年，為房企提供了更充裕的資金周轉(zhuǎn)空間，有助于防范債務(wù)違約風(fēng)險。此外，金融監(jiān)管總局于2026年監(jiān)管工作會議中明確推動房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制常態(tài)化運行，融資協(xié)調(diào)機制也將成為房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要組成部分。

總體看，2026年政府工作報告對房地產(chǎn)的定調(diào)，體現(xiàn)了在“穩(wěn)”字當頭下的深層轉(zhuǎn)型。政策不再單純追求市場數(shù)據(jù)的短期表現(xiàn)，而是致力于通過供需兩端的結(jié)構(gòu)性改革、基礎(chǔ)性制度的完善以及新模式的加速構(gòu)建，為房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展筑牢根基。

[1]廣義庫存去化周期=（累計新開工面積-累計銷售面積）/近12個月移動平均銷售面積。

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原標題： 【政策解讀】著力穩(wěn)定，防范風(fēng)險——2026年政府工作報告房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容解讀