商業地產與法務 
金誠同達成立于1992年，總部位于北京，在上海、深圳、合肥、杭州、南京、成都、西安、沈陽、濟南設有分所，并在日本東京設有辦事處。今天，金誠同達已發展成為中國境內極具規模、最富活力的律師事務所之一。 在諸多業務領域，金誠同達都已成為行業里的領頭軍，能夠為客戶提供全方位、多層次、個性化的優質法律服務，業務范圍涵蓋公司設立與合規、資本市場、金融、保險、信托、房地產、項目融資、基礎建設、PE/VC、資產管理、并購、稅務、知識產權、互聯網、反壟斷、勞動法、訴訟與仲裁以及境外投資、外商投資、國際貿易、WTO爭端解決、跨境爭議解決等。
作者：盧鵬
來源：商業地產與法務（ID：SYDCFL）
實踐之中一些招商、拓展以及法務、律師在合同談判中對于雙方交流的常見商業術語并不是很了解，尤其是在合同談判過程中極易產生誤解和偏失，所以為了各位能夠在交流之中有著更準確的定義和溝通，我對于一些商業地產中常用的術語進行了簡單羅列細化，以幫助各位有著明確的語境語義減少交流中的困擾。但由于這是我個人一家之言，且這些術語中有著一些正在逐漸消亡，有一些應用程度不高，所以僅供大家參考使用。
1、占地面積
2、地上面積
3、地下面積
4、建筑紅線
5、道路紅線
6、建筑密度
7、綠地率
8、公攤率
9、框架結構
10、磚混結構
指建筑物用磚或者砌塊砌筑，梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土結構。以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。適合開間進深較小，房間面積小，多層或低層的建筑，對于承重墻體不能改動，如商業街等。
11、鋼結構
12、大堂
13、回廊
14、中庭
樓與樓之間之空間用地，即天井。中庭通常通常指建筑內部的庭院空間，其特點是形成具有位于建筑內部的“室外空間”，是建筑設計中營造一種與外部空間既隔離又融合的特有形式，或者說是建筑內部環境分享外部自然環境的一種方法。
15、動線
動線是指引導客流、車流、貨物行進的路線。通常主要劃分為內部動線和外部動線，內部動線指引導顧客在場地內行動的路線，外部動線指導顧客項目整體外部行進的路線。按照使用者來劃分，還可以分為客流動線、車流動線、貨物后勤動線等。按照建筑功能來分可以分為水平動線、垂直動線。按照使用要求可以分為物理動線、強制動線、柔性動線等。通常來說商業的動線設計是根據商場配置的位置跟陳列來設計的，目的是引導顧客按照設計自然走向商場的每一個角落，接觸到所有商品，使得商戶能夠獲得最多的展示以達成更多的交易機會。
16、水平動線
17、垂直動線
18、物理動線
物理動線是根據人的行走、駕駛等習慣，在不受任何干擾情況下自然形成的客流、物流、車流動線。有時也指如何將商場與外部連接的通道進行關聯，如出入口、汽車入口、地鐵接駁站、公交站進行接駁等。
19、強制動線
20、柔性動線
21、動線設計
22、開間
23、進深
24、面寬
25、外立面
26、容積率
27、荷載
是建筑物承載的重量。一般分為樓板荷載、電梯荷載等。建筑物本身所承受的重量，還可以分為活荷載和死荷載：活荷載指人，家具，陳設品等。死荷載指樓板，隔墻，門窗等建筑實際構成部分。每平方米的單位面積/每平方米的單位重量=每單位平方米的荷載。
28、下沉式廣場
是城市休閑廣場的一種設計手法，應當與鄰近地下空間串連融合，成為整個空間序列中的重要組成部分。他是一個圍合式的開敞公共空間，將客流往下吸引，極大提高地下商場的租用價值。
29、吹拔
30、臨街面
31、裙樓
32、層高
33、凈高
34、柱距
35、回廊
37、上下水
38、排污
40、增容
增容指原有電力用戶增加用電量的相關業務。有的需要新安裝配電設備及線路，有的只需在變電站調整配電容量。增容還通常指供電公司根據用戶分布情況，自已更新擴大配電設施的工作。實務操作中，一些用電量大的商戶如部分餐飲、烘焙、美發等需要用電量大的行業調整功率。
41、建筑面積
42、地毯面積（使用面積）
43、套內建筑面積
套內建筑面積包括了套內房屋使用面積（地毯面積），套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。實踐之中不同的房屋性質（商鋪、寫字樓、廠房、住宅、公寓、酒店等）會有不同的計算方式和表現形式。
44、公攤面積
商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積。二是各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。
45、竣工面積
46、公用建筑面積
公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積。
47、商鋪使用率（實用率）
商鋪使用率也就是商鋪的建筑面積利用率，指商鋪的使用面積與建筑面積的比例，其中商鋪套內使用面積是指商鋪套內房屋使用空間面積，商鋪建筑面積指套內建筑面積與分攤的公用建筑面積之和。
48、防火分區
49、防煙分區
50、店面
51、店鋪切割
52、防火卷簾門
53、自動噴淋系統
54、死角
因通道交叉或其他物阻礙，無法看到的地方。
1、平效/坪效
坪是日本用來計算面積的指標單位，后由港澳臺地區引進至大陸。但目前我國所稱坪效一般是以平方米（㎡）作為計算單位，也有寫作平效。一般來說平效的計算公式如下：
日均平效=日均銷售額/門店營業面積
2、人效
人效=銷售額/人數
3、時效
時效=銷售額/時間量
4、客流量
5、提袋率
提袋率=成交次數/到店的總訪客* 100%
6、剝離率
剝離率=到店的總訪客/經過通道的總人數*100%
7、客單量
客單量=貨品出售數量/成交筆數
8、超外
9、商品描述
10、拉排面
11、拾零、理貨、碼貨
12、端架
13、先進先出
14、堆頭
15、均價卡
16、均價牌
17、橈板
18、清貨
19、過磅
20、稽核
21、貨不對板
22、滯銷
23、上架
24、促銷試品
25、基本構件
26、POP
27、DM單
28、DM商品
29、產品生命周期
30、商品臺賬
31、并連陳列
32、棚板
33、均價帶
34、集中收銀
35、借照聯營
36、進場費
37、商場花費
除進場費外，承租方或供貨商還需繳納堆頭費（每月每個×元）、端雜費（每月每個×元）、廣告位使用費（根據位置不同，征收）、開業贊助費等，常見于超市與百貨業態，目前在網絡電商中也比較常見。
38、平均買賣客單價
客單價=出售總額÷顧客總數
39、柜臺
40、零售業態
41、連鎖經營
42、直營連鎖(正規連鎖)
43、自由連鎖(自愿連鎖)
44、特許連鎖(合同連鎖、加盟連鎖)
45、自有品牌
零售業為建立商品差異化形象而選定某些合適商品，委托制造商加工，并冠以零售企業自身的品牌之稱。
1、扣點租金
也稱抽成扣率租金，即按照一定總銷售額的比例來計算商場的抽成租金，主要分為兩類：一是基礎扣點，這是在簽訂合約的時候就在合約中列明的，二是臨時活動（如臨促、中庭促銷等）的扣點。
2、兩者取其高模式
3、商鋪回報率
一般出租商鋪回報率：投資回報率=年租金/總房款x100%
5、租金遞增
6、轉讓費
商鋪轉讓費是指租戶在商鋪租期內（未到期）征得房東同意后將房屋轉租，把和房東之間的租賃剩余期限，連同租戶的裝修、原來購買的設備、經營的項目（貨物、加盟許可費、其它無形資產）等，一并轉給下一個租戶，其向下一個租戶收取的超過應收取房租的費用為轉讓費。
7、進場費
商鋪進場費是從超市進場費演化而來，在商鋪實務操作過程中，是因為商鋪利用其優勢的市場稀缺性和很優勢的地理位置由房東直接向租客收取的費用，常見于華南地區，也稱“茶位費”、“茶水費”。
8、優先續租權
9、續約
10、免租期
11、交付條件
12、甲級寫字樓
甲級寫字樓是目前行業內自發形成的一種通行叫法，在我國現行的建筑設計規范里無定性標準。但行業內有幾項自定義指標，如LEED認證或24小時寫字樓、空間的舒適性和數字化等。
根據當地的市場條件和商業項目的規模、面積、物業現狀，進行業態定位及市場定位，科學的確定項目的經營形態和目標市場。
14、樓層定位
15、集客
16、首次商業裝修
指商場為其經營的各種業態提供最基礎的物業設施進行裝修，達到良好的硬件環境。主要涉及天、地、柱、墻、水、電氣、空調、消防、安防、廣播設備、通道、照明、美陳、促銷設施等方面。
17、二次商裝
指以首次商裝為基礎，為展示品牌和商品形象，按照商場要求的標準，進行的二次裝飾裝修。主要涉及壁柜、柜臺、貨架、陳列、形象、燈光、色彩、LOGO、道具等進行標準設計及裝修。
18、商品展示空間
19、服務空間
20、空置率
購物中心內尚未有廠商進駐的賣場空間，即使租約已簽或租金已收，只要廠商仍未進駐，便納入空店范圍。空店率之計算是根據各商店種類，將空出的賣場面積除以已開店的賣場面積而得一百分比。
21、專業店
22、專賣店
23、毛利率
24、轉租商鋪
25、分租商鋪
26、商業街商鋪
27、市場類商鋪
28、社區商鋪
29、住宅底層商鋪
30、交通設施商鋪
31、奧特萊斯
32、招商
33、業態
34、業種
35、業種規劃
36、品牌規劃
37、主力店
38、次主力店
39、租約
40、進場
41、退場
42、清場
43、預付費卡
一般是指商戶向顧客進行預收費的情形，但由于發行主體的不同和經營模型的不同，分別適用于商務部對于預付費卡的管理辦法或中國人民銀行要求的第三方預付費卡管理辦法。
44、排他條款
45、商業業態定位
46、樓層定位
47、意向書
意向書是國家、單位、企業以及經濟實體與個人之間，對某項事務在正式簽訂條約、達成協議之前，由一方向另一方表明基本態度或提出初步設想的一種具有協商性的應用文書。
48、定金
49、違約金
50、SKU
51、POS系統
52、 POP廣告
53、DM廣告
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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原標題： 152條商業地產常用術語
