丁祖昱評樓市 
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作者：編輯部
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2021年7月23日，人民銀行上海總部當日上午與在滬銀行召開會議，確定房貸利率上調事宜。首套房貸利率將從之前的4.65%調整至5%，二套房貸利率從5.25%上調至5.7%，新規于7月24日起開始實行。
我們認為，房貸利率上調是對中央對房地產行業收緊信貸的號召響應，結合上海近期出臺的二手房“核定價”、“規范贈與”，上海調控政策力度有增無減，下半年預期整體一二手房成交動能都將持續轉弱，房價預期結構性維穩，其中二手房影響程度更大。
上海調升首套及二套房貸利率
2021年7月24日，上海正式上調房貸利率，在此之后的房貸利率以首套5%，二套5.7%計算。
若以商業貸款200萬，30年等額本息計算，調整后，首套房需多還約15.3萬元，二套房需多還約20.3萬元，從月均還款額來看，每月約多還400-600元。
商業貸款不同金額等額本息30年粗略估算（元）
安靜是第一批受到上海上調房貸利率影響的購房者，她是一個多月之前買房的，但是由于6月底，各大開發商沖刺年中業績，他們這一批開盤的購房者中大約有170名至今未能成功辦理網簽。
對此，她向我們表示：“我是6月份買的房，已經交了首付，也向銀行提交了購房貸款申請，但是由于沒有網簽，導致現在我們的銀行貸款沒有進入實際審核程序，因此我們這一批沒有趕上的，目前來看只能按最新的利率來。”
安靜告訴我們，購房成本是一部分，在他們同一批次的這170名購房者中，有幾個卡著銀行流水算貸款額的購房者最擔心的其實是貸款可能審批不下來。
受房地產調控持續收緊影響，許多銀行對購房貸款的審核非常嚴格，借款人除提供首付款憑證和工資流水外，還需提供首付款所在銀行近半年的流水。在這其中，工資流水需雙倍覆蓋月供金額。
安靜所購買的項目的同等戶型總價約700萬元，即使是7成首付，也需要貸款約200萬元，由于每月需還的金額增加了，按理他們的工資流水需相應提升1000-1200元/月，而對于部分5成首付的購房者來說，他們的工資流水需相應增加約1500-2100元/月。
“很多人都是算著帳來的，都希望可以能多貸一點是一點，這對部分剛好被卡的人來說，很難在短期內解決的問題。”安靜說道。
上海調控政策力度持續收緊
在上海上調房貸利率的同一天，上海發布《關于加強住房贈與管理的通知》，其中明確規定，自2021年7月24日起，通過贈與方式轉讓住房的，在住房限購政策執行中，該住房自轉移登記之日起5年內仍記入贈與人擁有住房套數；受贈人應符合國家和本市住房限購政策。
在此之前，上海1.22政策后贈予的，搖號積分上不能算上海無房，但是有上海買房資格，此次新政進一步強化了限購政策。
除了以上兩項新政之外，7月初上海針對二手房倒掛，市場過熱的問題推出了二手房“核定價”。
7月9日，上海房管局召開規范二手住房房源掛牌管理會議，要求上海在已實施房源掛牌核驗的基礎上，增加價格信息的核驗。交易管理部門將以市場真實價格為依據，對每套房源進行核驗，沒有通過價格核驗的房源不得對外發布。
7月14日，上海市房地產交易中心進一步發布《關于進一步規范存量房房源核驗及信息發布工作的補充通知》，明確自2021年7月19日起，對新申請核驗房源增加掛牌價格信息的核驗。沒有通過掛牌價格核驗的，房地產經紀機構和房地產信息服務平臺企業不得對外發布該房源信息。
從之前深圳發布二手房“指導價”的情況來看，據CRIC監測數據，自深圳新政發布以來，二手房成交量節節下滑，2021年6月單月僅成交26萬平方米，處于近年來歷史低位；上半年整體二手房成交量僅為257萬平方米，同比降幅達36%。二手房成交均價如是，在“指導價”出臺后，整體成交均價穩步回落，至6月末已低于新房成交價格，“一二手倒掛”不復存在。
受二手房熱度消褪影響，深圳的新房市場熱度也有減退趨勢，自3月以來成交量保持下行，不過上半年總體成交量還是顯著好于去年同期，成交均價延續小幅上行，市場表現趨于平穩。
圖：2019年1月-2021年6月深圳二手住宅成交量價
（單位：套、元/平方米）
數據來源：CRIC
由此看來，上海的這套“價格核定”、“規范贈與”和“上調利率”的組合拳旨在控制二手房價同時，進而穩定新房市場。
綜合來看，上海上調貸款利率，加強住房贈與管理，轉讓5年內仍記入贈與人套數的規定則旨在規范新房市場，未來對一二手房的都會出現一定的影響。
“核定價”的出臺對二手房市場的影響相對較大，成交量價或將出現一定的下降。一方面高價房源的掛牌量會出現顯著下降，高于掛牌價的違規房源無法在外網顯示，房主接受“價格核定”尚需時間，輕易也不愿降價；
另一方面若小區房源緊俏，不乏出現以核驗價備案，卻價外加價交易等違規行為，如此雖然可順利備案，但核驗價若與銀行貸款掛鉤，對購房者而言，首付壓力無疑會大大增加。
值得關注的是，“核定價”的出臺后，二手房交易“受阻”，客觀上也使得意圖通過“賣一套再買一套”的置換需求大大下降，勢必會影響上海中端改善需求釋放。
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