受強監(jiān)管的影響，自2019年下半年以來，銀行、信托機構基本暫停了地產(chǎn)前融業(yè)務，私募基金、資管等融資產(chǎn)品亦受到較大的沖擊，當前的地產(chǎn)前融除了金控平臺類機構的明股實債或股加債產(chǎn)品，剩下的就是小貸、融資性擔保、金交所收益權、股交所可轉債等產(chǎn)品。據(jù)西政財富中心的同事反饋，今天下半年的散募相當艱難，但國企資金和外資資金卻在本輪調(diào)控中逆市崛起，在西政財富近兩個月的募集數(shù)據(jù)中，這兩類資金占到了80%以上的比例。

1.融資主體：XX項目公司（百強地產(chǎn)）

2.投資方式：股+債，融資方到期回購股權

3.資金用途：不限制資金用途，可作為保證金或土地款，但單體項目提供融資金額不超過項目土地出讓金的一定比例（一般都是70%以下）。

4.融資規(guī)模：一般為7億人民幣以內(nèi)

5.融資期限：1年或1+1年

6.融資成本：以我們最近的產(chǎn)品為例，開發(fā)商境外境外付息為年化15%-16%，境內(nèi)付息考慮到跨境擔保、稅費以及資金出境等問題，成本上浮2%-3%，具體根據(jù)融資方的主體資信等確定

7.還本付息方式：境內(nèi)到期還本，境內(nèi)或境外按季或半年付息

8.增信擔保要求

西政財富在先前發(fā)布的融資方案中均對增信擔保要求做了較為詳細的介紹，外資融資的增信擔保要求十分類似，包括但不限于：

（1）地產(chǎn)集團提供不可撤銷的連帶責任擔保；

（2）剩余股權質(zhì)押；

（3）擔保人及關聯(lián)方將向融資方提供的所有現(xiàn)在及將來的貸款、往來款以名義價格轉讓給外資或其指定主體；

（4）公章證照共管、財務監(jiān)管、委派董事等；

（5）其他。

1.外資指定西政財富或其境內(nèi)關聯(lián)方（下稱“指定主體”）與XX地產(chǎn)集團成立區(qū)域項目公司，用于項目的拿地及開發(fā)；

2.項目公司到期還本，區(qū)域公司按約定回購指定主體持有的項目公司股權；

3.XX地產(chǎn)集團協(xié)調(diào)其境外關聯(lián)公司按季或半年向外資境外主體支付本筆融資利息；

4.XX地產(chǎn)集團對區(qū)域公司到期回購股權、項目公司償還股東借款及境外公司支付利息提供不可撤銷的連帶責任擔保。

5.主要協(xié)議包括但不限于：《股權投資協(xié)議》、《股東借款協(xié)議》、《股權回購協(xié)議》、《擔保協(xié)議》、《委托支付協(xié)議》等。

本文僅對西政財富中心及所屬集團操作的地產(chǎn)融資項目相關業(yè)務情況進行簡要總結，更多房地產(chǎn)融資、產(chǎn)品定制等事宜，歡迎添加xz_fortune或撥打13691798685與我們溝通與交流。