商業地產與電商 
金誠同達成立于1992年，總部位于北京，在上海、深圳、合肥、杭州、南京、成都、西安、沈陽、濟南設有分所，并在日本東京設有辦事處。今天，金誠同達已發展成為中國境內極具規模、最富活力的律師事務所之一。 在諸多業務領域，金誠同達都已成為行業里的領頭軍，能夠為客戶提供全方位、多層次、個性化的優質法律服務，業務范圍涵蓋公司設立與合規、資本市場、金融、保險、信托、房地產、項目融資、基礎建設、PE/VC、資產管理、并購、稅務、知識產權、互聯網、反壟斷、勞動法、訴訟與仲裁以及境外投資、外商投資、國際貿易、WTO爭端解決、跨境爭議解決等。
作者：明哥
來源：商業地產與電商
三年一小調，五年一大調，調整、改造和提升是購物中心永恒的主題，再好的項目、再好的規劃、再好的招商業態，也不可能做到一勞永逸、一成不變。
例：領展商業地產reits平均每年改造投入6-8億港元
某商業地產標桿企業：
如果計劃對項目進行改造， 改造成本原則上需要5年內收回。
一、案例背景
某商業綜合體項目，原有業態規劃在地下1層落位精品超市，該精品超市經營面積4000平米，租金60元/月/平米，年租金288萬元。
開業3年后，距離項目百米處新開一沃爾瑪大賣場，受競爭影響該精品超市經營不佳。
二、改造計劃
購物中心計劃和精品超市解約，對原有區域進行改造，重新規劃分割為11間商鋪，包括服裝集合店、化妝品集合店、餐飲、水吧、面包甜點等品類；改造周期預計4個月。
改造后業態規劃和租金標準
三、改造測算
1、改造成本
改造總投資包不僅是改造費用，還包括超市解約賠償和改造期間的租金損失。
（1）按1000元/平米改造標準，改造成本為：
4000平米*1000元／平米=400萬元；
（2）提前和精品超市解約，業主方需支付6個月標準租金作為解約補償：
4000平米**60元/平米/月*6個月=144萬元；
（3）改造周期4個月，期間租金損失為：
4000平米*60元/平米/月*4個月=96萬元；
改造總成本=400+144+96=640萬元
2、租金收入增長
改造前年租金為288萬元，改造后年租金513.1萬元，租金提升金額為：
513.1-288=225.1萬元
假設房產稅稅率12%，增值稅及附加合計5.6%，則稅后租金收入提升金額為：
225.1萬元*（1-17.6%）=185.5萬元；
改造后雖然經營面積雖然有所減少，但租金收入不減反增。
３、改造投資回收期
該項目在財務方面的評價標準是租金增長在多長時間能收回改造費用：
640萬元/185.5萬元=3.5年
即3.5年收回改造成本。
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原標題： 存量商業改造：需要幾年收回投資？
