投拓狗日記 
金誠同達(dá)成立于1992年，總部位于北京，在上海、深圳、合肥、杭州、南京、成都、西安、沈陽、濟(jì)南設(shè)有分所，并在日本東京設(shè)有辦事處。今天，金誠同達(dá)已發(fā)展成為中國境內(nèi)極具規(guī)模、最富活力的律師事務(wù)所之一。 在諸多業(yè)務(wù)領(lǐng)域，金誠同達(dá)都已成為行業(yè)里的領(lǐng)頭軍，能夠?yàn)榭蛻籼峁┤轿?、多層次、個性化的優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)，業(yè)務(wù)范圍涵蓋公司設(shè)立與合規(guī)、資本市場、金融、保險、信托、房地產(chǎn)、項(xiàng)目融資、基礎(chǔ)建設(shè)、PE/VC、資產(chǎn)管理、并購、稅務(wù)、知識產(chǎn)權(quán)、互聯(lián)網(wǎng)、反壟斷、勞動法、訴訟與仲裁以及境外投資、外商投資、國際貿(mào)易、WTO爭端解決、跨境爭議解決等。
作者：陽新芽
來源：投拓狗日記
不少投拓人哪怕能熟練操作 Excel 測算表，卻依然沒理清背后的核心勾稽關(guān)系。其實(shí)測算從來不是什么高科技。你只需要清楚，天底下的生意，不管是大到幾十億的地產(chǎn)項(xiàng)目，還是小到賣豬肉，算賬的邏輯都是相通的，無非就是圍繞兩個核心問題：項(xiàng)目能賺多少錢？資金什么時候進(jìn)、什么時候出？這兩個問題分別對應(yīng)兩條核心邏輯線：
1.靜態(tài)利潤線——支多少，收多少？這條線聚焦 “賺不賺錢”，核心是明確 “收入有多少” 和 “支出花在哪”，最終算出項(xiàng)目的凈收益水平。
2.動態(tài)現(xiàn)金流線——何時支，何時收？這條線圍繞的 “錢的時間價值”，關(guān)鍵要搞懂 “錢何時收”“錢何時支”，確保項(xiàng)目資金鏈安全運(yùn)轉(zhuǎn)。
#1
收與何時收？
地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收入主要來自銷售自建的房子，有些項(xiàng)目還會有自持物業(yè)產(chǎn)生的租金和其他收入。
計(jì)算收入最重要的是弄清楚幾點(diǎn)：銷售價格（租賃價格）、銷售節(jié)奏（啥時候賣房子，賣多少）、每一計(jì)算周期產(chǎn)生的稅前收入及結(jié)轉(zhuǎn)金額。
與收入相關(guān)的表格及主干邏輯見下圖：
#2
支與何時支？
地產(chǎn)項(xiàng)目的支出構(gòu)成比較復(fù)雜，這里簡單說幾個大的方面：
01
開發(fā)成本
土地獲取成本（就是付給政府的出讓金或者補(bǔ)償費(fèi)）、建安成本（修房子和裝設(shè)備要花的錢）、基礎(chǔ)工程費(fèi)（比如給小區(qū)埋下水道、修個公共茅房什么的）；其他還包括前期工程費(fèi)等等，如果是舊改項(xiàng)目，還會涉及給原住戶的補(bǔ)償金、補(bǔ)償物業(yè)等等。
02
費(fèi)用
主要包括管理費(fèi)、營銷費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、其他（比如某地的工業(yè)用房增值收益還得上交一部分給政府）。
03
稅金
這是很多投拓都比較頭疼的一部分，尤其是三大稅：土增、增值稅、所得，其中核心難點(diǎn)在于土增稅的計(jì)算。
其實(shí)土增稅你只要記住這六個步驟：①劃分清算單元→②劃分清算業(yè)態(tài)（二、三、四分法）→③做好成本分?jǐn)偂苡?jì)算增值額→⑤計(jì)算增值率→⑥得出土增稅。
和支出相關(guān)的測算表及主干邏輯見下圖：
#3
必要總結(jié)
其實(shí)從上面我們可以看到，整個測算的底層無非就是：
1、確定規(guī)劃指標(biāo)（規(guī)劃指標(biāo)表）：有了規(guī)劃指標(biāo)設(shè)計(jì)結(jié)合強(qiáng)排，我們就知道項(xiàng)目要建成什么樣，有多少面積的住宅，多少面積的商業(yè)，多少個車位，多少地上面積，多少地下面積？
2、 售價預(yù)判（銷售計(jì)劃表）：每種物業(yè)預(yù)計(jì)價格多少？項(xiàng)目開盤時間和去化速度？
3、 成本及費(fèi)用預(yù)判（開發(fā)成本表）：每種業(yè)態(tài)建造成本多少？總的銷售費(fèi)用多少？管理費(fèi)用多少？
4、 進(jìn)度假設(shè)（開發(fā)節(jié)奏表）：啥時候開工？啥時候開盤，啥時候售罄，啥時候竣工驗(yàn)收?相應(yīng)的成本及費(fèi)用的支付進(jìn)度?
5、 融資假設(shè)（融資計(jì)劃表）：要借多少錢？什么時候放款？借多久？利率多少？
6、 稅費(fèi)計(jì)算（土增稅表）：以上假設(shè)都有了，就可以算出稅費(fèi)了
7、 利潤計(jì)算（利潤表）：1-6算完了，整個項(xiàng)目利潤就出來了。
8、現(xiàn)金流分析（現(xiàn)金流量表）：把1-6按照每一筆支出和收入的發(fā)生時間進(jìn)行排列，現(xiàn)金流情況也就分析出來了。
從后面開始，新芽將分別就“收入、成本、費(fèi)用、稅金以及評價指標(biāo)、敏感性分析、測算建模、測算表函數(shù)使用”等，給大家展開細(xì)講。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“投拓狗日記”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
原標(biāo)題： 測算表看似復(fù)雜，其實(shí)就是兩條線
