丁祖昱評樓市 
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作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
近日，多個城市房貸熱度收緊的聲音不斷，多地二手房貸款更是“排到明年”。
自年初央行推行房地產貸款集中度管理制度以來，各地“上行下效”，捂緊錢袋子。房貸額度緊張、放款周期拉長、貸款利率上調成為多個城市主流現象。
不過，近期市場傳聞，下半年貨幣政策將向寬信用轉向，推動銀行加碼信貸投放，部分銀行已接到窗口指導加大8月末的信貸投放。通過調研發現，截至目前，多地銀行尚未加大貸款投放額度。
據CRIC調研，30個重點城市半數以上城市新房放貸額度緊張，放款周期較上半年持續拉長，七成以上城市較2021年上半年利率均有不同程度的上調，二手房貸款更是“難上加難”，調研的23個城市放款周期基本在3-6個月，六成以上城市近乎“停貸”。
01
新增中長期貸款占比波動下行
2020年的最后一天，央行明確建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，規定不同檔次銀行的房地產貸款占比和個人住房貸款占比上限。
如今，該政策已執行九個多月。自年初以來，住戶部門新增中長期貸款占比便呈現出波動下行趨勢，上半年基本保持在30%以內，7月雖略有回升，但總體也低于2020年末46%的階段性高點，這也意味著央行信貸收緊的政策初顯成效，居民高杠桿購房情況有所緩解。
圖：2016年以來居民房貸和
消費貸占當月新增貸款比重變化
數據來源：中國人民銀行官網，CRIC整理
從全國房貸利率來看，受銀行信貸收緊影響，今年2月開始，全國房貸利率全面止跌回升，并趨勢性上移。據CRIC調研數據，2021年9月，全國首套房平均房貸利率5.46%，較2020年底上漲23BP，二套房貸款平均利率5.83%，較2020年底上漲29BP。
圖：2018年1月-2021年9月
全國首套、二套房貸平均利率
數據來源：CRIC調研
02
半數以上城市新房房貸額度緊張
銀行額度緊張，放貸遲緩已是不爭的事實。
據央視財經報道，最近，北京的不少購房者在申請房貸時被告知“貸款額度緊張”，具體放款時間不確定。甚至有人被銀行通知“明年再來”。
這樣類似的情況不止發生在北京，熱點二三線城市也出現了類似的情況。據CRIC調研的30個熱點二三線城市信貸情況顯示，多數城市暫未感知到信貸放松帶來的影響，前期積壓的貸款申請也未得到集中放款。
實際上，并非所有銀行都“庫存告急”，四大行額度相對充裕，放款時間也略快于其他商業銀行，不過半數以上城市放款周期較上半年均有了不同程度的延長，房貸整體審核也更加嚴格，其中南寧、泰州、麗水等地均需嚴格審核客戶資質，包括首付資金來源，個人還款能力等多項內容。
綜合來看，3-6個月的放款周期已成為常態，臨沂、濟寧、菏澤等山東地市放款周期高達半年以上，還有部分諸如蘇州、泰州、鹽城等信貸端全面收緊，放款時間不定。
因銀行資金緊張，整體房貸利率仍延續上行走勢。
比如，蘇州目前首套房房貸利率在6.0%-6.1%之間，較6月末上漲40-50BP，與此同時，銀行額度緊張，放款周期不定，甚至部分銀行出現“停貸”。
還有泰州，當地某大行工作人員表示，目前泰州首套房房貸利率普遍在5.20%，二套房利率為5.60%，較6月末上漲10-15BP。根據CRIC調研，目前共有11家銀行不能保證放款時間，其中，招行已暫停了房貸業務。
實際上，房貸松緊與樓市冷熱基本呈現正相關，此外，各銀行之間房地產貸款和個人住房貸款額度也不相同，整體而言，7成以上城市較2021年上半年利率均有不同程度的上調，蘇州、衢州、太倉、信陽、駐馬店、南寧、桂林等首套房貸款利率已經高達6%以上。
表：30個重點調研城市新房貸款利率
和銀行放款周期變化情況
數據來源：CRIC調研
03
超6成城市二手房近乎“停貸”
新房市場放貸已是“舉步維艱”，二手房市場更是“難上加難”。
在此之前，合肥、武漢、南京、杭州等多個二線城市被爆出二手房停貸傳聞，比如，因額度緊張，杭州已有部分銀行暫停二手房貸款業務，原因是“額度沒有了”。多位中介人員證實，目前杭州多家銀行二手房貸款基本不批了，批下來的也要等到半年以后。
其他重點城市二手房放貸如何？
根據CRIC對全國23個二三線城市調研發現，6成以上銀行已經出現了二手房停貸現象或是放款時間遙遙無期，部分城市甚至出現了“保一棄二”的現象。
即便是尚未停貸城市，多數放款周期也在3-6個月，較上半年有不同程度的延長，同時銀行方面也加強了貸款監管，關于貸款額度，抵押房屋的房齡等都有明確要求，整體二手房的貸款難度大于新房貸款。
房貸利率方面，多數城市二手房貸款利率都是略高于新房，青島、金壇、南通如皋縣等地二手房貸款利率與一手房基本持平，從變動情況來看，蘇州、泰州、鹽城、淮安、青島、臨汾、金壇、南通如皋縣等地二手房貸款利率均出現了不同程度的上調。
表：23個重點調研城市二手房貸款利率
和銀行放款周期變化情況
數據來源：CRIC調研
目前樓市信貸端依舊從嚴，熱點各線城市均出現銀行額度緊張的情況，放款周期延長已是不爭的事實，與此同時，樓市熱度較高的城市房貸利率已出現多次連漲，多地信貸利率出現不同程度上調，而二手房市場信貸環境較一手房更難，六成以上城市已出現“停貸”情況。
結合央行發布的《中國金融穩定報告（2021）》相關表述，房地產貸款集中度管理制度已進入常態化實施階段，在這道“緊箍咒”之下，銀行不能超出額度上限，因此后續房地產貸款預計也將持續從嚴，貸款額度或將延續有壓有降的結構性調整，對于整體樓市成交影響的刺激作用相對有限。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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