作者：觀點(diǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)

剛剛將旗下價(jià)值超740億元的資產(chǎn)擺上貨架，出險(xiǎn)房企世茂集團(tuán)繼續(xù)退出項(xiàng)目以自保。這次，該公司決定回吐過(guò)去幾年的收并購(gòu)成果，宣布退出深圳橫崗四聯(lián)賢合村項(xiàng)目，并終止與前被收購(gòu)方廣州粵泰集團(tuán)的合作關(guān)系。

2月28日晚，廣州粵泰集團(tuán)公告稱，控股子公司深圳市大新佳業(yè)投資發(fā)展有限公司、深圳市中浩豐投資發(fā)展有限公司，與世茂房地產(chǎn)簽訂的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓暨合作開(kāi)發(fā)協(xié)議書》被提前解除。

據(jù)此，世茂房地產(chǎn)旗下廈門翎澤退出深圳賢合舊改項(xiàng)目，該項(xiàng)目將由廣州粵泰集團(tuán)主要負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)。

深圳龍崗橫崗四聯(lián)賢合村舊改是世茂在2019年，從陷入困難的粵系開(kāi)發(fā)商粵泰股份處收購(gòu)而來(lái)。

粵泰股份在2018年開(kāi)始頻繁被傳出債務(wù)危機(jī)，緊張的現(xiàn)金流令其經(jīng)營(yíng)無(wú)以為繼。翌年，在與北方信托談判合作融資未果后，粵泰選擇更為直接的出售變現(xiàn)。

當(dāng)時(shí)，粵泰向世茂一口氣轉(zhuǎn)讓了5個(gè)“不良”項(xiàng)目，總對(duì)價(jià)合共63.97億元。資料顯示，除賢合村舊改外，涉及的項(xiàng)目還包括安徽淮南公園天鵝灣項(xiàng)目和洞山天鵝灣項(xiàng)目，以及廣州天鵝灣二期項(xiàng)目、廣州嘉盛項(xiàng)目。

資料顯示，橫崗四聯(lián)賢合村舊改項(xiàng)目占地面積14.59萬(wàn)平方米，拆除用地面積12.23萬(wàn)平方米，目標(biāo)項(xiàng)目拆除范圍內(nèi)永久建筑物現(xiàn)狀建筑面積約為31.01萬(wàn)平方米，需拆除320棟房屋。以此計(jì)算，舊改后項(xiàng)目整體建面達(dá)百萬(wàn)平方米體量。

項(xiàng)目早于2016年9月便被納入《2016年深圳市城市更新單元計(jì)劃第四批計(jì)劃》，但由于粵泰自身原因長(zhǎng)期閑置。

根據(jù)《深圳市已批未建土地處置專項(xiàng)行動(dòng)方案》，難以推進(jìn)的賢合村舊改如果無(wú)外部資金注入提供活力，結(jié)果無(wú)外乎土地被依法無(wú)償收回，相關(guān)城市更新計(jì)劃中斷。

“粵泰集團(tuán)如果在短期內(nèi)不能承擔(dān)該項(xiàng)目，那么唯一保證項(xiàng)目繼續(xù)下去的方式，就是由有實(shí)力承擔(dān)項(xiàng)目的企業(yè)來(lái)接手。”世茂集團(tuán)正是在此時(shí)介入。

回顧交易過(guò)程，世茂通過(guò)廈門翎澤企業(yè)管理有限公司出資3.5億元，獲取粵泰旗下項(xiàng)目公司中浩豐投資發(fā)展有限公司20%股權(quán)。雙方約定就項(xiàng)目進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)。

通過(guò)這筆交易，世茂亦借道獲取其在深圳的首個(gè)住宅及城市更新項(xiàng)目。而此前，世茂在深圳主要開(kāi)發(fā)建設(shè)有大量的商辦物業(yè)，包括前海中心、深港中心、坪山中心3座超300米的超高層地標(biāo)性建筑。

按照當(dāng)時(shí)消息披露，賢合村舊改項(xiàng)目在被世茂收購(gòu)前，就已完成簽約175棟，拆除房屋主體63棟，拆除房屋門窗21棟。換句話說(shuō)，簽約率已過(guò)半。到今年年初，據(jù)稱項(xiàng)目拆除已在尾聲中。但世茂似乎已難以繼續(xù)等下去。

“深圳賢合舊改項(xiàng)目未按《合作開(kāi)發(fā)協(xié)議書》約定的舊改時(shí)間節(jié)點(diǎn)推進(jìn)。”在最新公告中，世茂以此為理由，與粵泰磋商退出該項(xiàng)目，并得到肯定的回復(fù)。

對(duì)此時(shí)的世茂而言，長(zhǎng)時(shí)間積壓大量資金的舊改項(xiàng)目難以產(chǎn)生即時(shí)收入，后續(xù)卻仍要有所投入，放棄無(wú)疑最為明智。根據(jù)公告除3.5億元股權(quán)交易款項(xiàng)外，世茂2年多來(lái)對(duì)項(xiàng)目的投入為7847.76萬(wàn)元，總合計(jì)4.28億元。

這部分資金將由粵泰方作為主債務(wù)人全部承擔(dān)，且必須在2022年12月31日前結(jié)清。

2019年意氣風(fēng)發(fā)的世茂大概難以預(yù)料如今的結(jié)局。

63.97億元接盤粵泰5個(gè)項(xiàng)目，只是世茂這豐收一年的其中一單并購(gòu)。調(diào)控政策帶來(lái)的資金鏈壓力將不少房企推上收并購(gòu)的游戲桌。以世茂為代表之一的頭部房企抓住機(jī)遇，希望以較低價(jià)格吸納優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。

單2019年內(nèi)，世茂就先后完成對(duì)泰禾、粵泰、明發(fā)等民營(yíng)房企多個(gè)項(xiàng)目的收購(gòu)，交易代價(jià)高達(dá)200億元。同期，世茂通過(guò)收并購(gòu)手段在深圳收獲65萬(wàn)平方米土地。

觀點(diǎn)新媒體了解，在2019年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，許世壇向投資者表示，年內(nèi)公司在大灣區(qū)增加了近1000億元貨值，僅泰禾位于廣州增城的就有300多億。他形容與部分企業(yè)的交易最終“都沒(méi)溢價(jià)”，預(yù)計(jì)下半年收購(gòu)機(jī)會(huì)“比上半年更多”，并提及經(jīng)常有投行咨詢世茂何時(shí)再發(fā)債。

2020年，世茂與福晟集團(tuán)達(dá)成協(xié)議，雙方設(shè)立由世茂作主導(dǎo)的合作平臺(tái)，主導(dǎo)后者旗下約4000億元項(xiàng)目資產(chǎn)。

不過(guò)操之過(guò)急的并購(gòu)計(jì)劃往往帶來(lái)壞結(jié)果。2019-2020年的收并購(gòu)大潮后，由于前期調(diào)研不足、后期跟進(jìn)乏力等原因，帶來(lái)的各種資金、債權(quán)、法律問(wèn)題在后來(lái)集中爆發(fā)。例如，世茂與福晟的“世紀(jì)并購(gòu)案”，從目前看來(lái)就不算如意。

那么回歸到世茂接手的5個(gè)粵泰項(xiàng)目，深圳賢合村已宣布停擺，其余項(xiàng)目如今的狀況又如何？

資料顯示，其中淮南公園天鵝灣被收購(gòu)后已更名世茂·公園城市，洞山天鵝灣項(xiàng)目則更名為世茂·觀天下。兩個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)進(jìn)度正常，消息稱世茂·公園城市已經(jīng)交付了1600多組業(yè)主，預(yù)計(jì)今年7月仍有部分樓棟建成落地。而世茂·觀天下則預(yù)計(jì)在今年上半年完成交付。

廣州天鵝灣二期項(xiàng)目更名為世茂·天鵝灣，項(xiàng)目繼承粵泰時(shí)代的高端定位，如今在售237-294平方米大平層豪宅，售價(jià)高達(dá)14萬(wàn)/平方米。

廣州嘉盛項(xiàng)目原名為嘉盛大廈，據(jù)稱是商業(yè)辦公產(chǎn)品。世茂入場(chǎng)后重新定案為世茂天越，主打129-210平方米三至四房單位，2019年11月開(kāi)盤目前售罄。

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原標(biāo)題： 世茂退出深圳首個(gè)舊改 “粵泰資產(chǎn)包”并購(gòu)下的棄子