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作者：觀點新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin）
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觀點網 中建智地又在京城拿地了！不過與前兩次的高總價或激烈競爭相比，此次摘地較為平淡。
10月28日，北京昌平區北七家鎮歇甲莊村A地塊正式出讓，僅獲得一家出價。最終由中建智地置業有限公司與北京未來科學城置業有限公司聯合體以底價26.012億元摘得，成交樓面價24855元/平方米。
算上4月28日以126億元摘得的北京市朝陽區平房鄉黃杉木店平房區城中村改造項目2107-01、02、03地塊、孫河組團土地儲備項目2902-73地塊，以及10月1日以43.15億元摘得的朝陽太陽宮地塊，中建智地今年在京城累計拿地金額已達195.16億元。
年內195億京城掠地
資料顯示，該地塊編號京土儲掛（昌）[2025]032號，地塊名稱為昌平區北七家鎮歇甲莊村（A地塊）土地一級開發項目CP02-0704-0038、0046、0035、0043、0044、0045地塊，由6宗子地塊組成，總用地面積6.35萬平方米，規劃總建筑面積10.47萬平方米。
6宗子地塊中，0038地塊、0046地塊為住宅用地，容積率為2.1和2.05，可統籌考慮、統一核算，整體不超過2.07，建筑限高均為60米。0035、0043、0044、0045地塊分別為社區綜合服務設施用地、教育用地、文化設施用地和體育用地，建成后需無償移交。
相對此次平淡的拍地表現，中建智地此前兩次京城拿地均在朝陽區，區位的稀缺性與高總價也更吸引眼球。
據觀點新媒體過往報道，4月28日，北京土地市場迎來北京市朝陽區平房鄉黃杉木店平房區城中村改造項目2107-01、02、03地塊、孫河組團土地儲備項目2902-73地塊的競拍，地塊起始總價達126億元。
地塊在開拍前就吸引了保利、中建智地+金茂+越秀+朝陽城發、招商、中海等6家實力雄厚的房企或聯合體報名，但最終似乎只有中建智地聯合體報價。從結果來看，經過一輪報價之后就被中建智地+金茂+越秀+朝陽城發聯合體以底價126億元拿下，成交樓面價約5.45萬元/平方米，刷新近兩年朝陽宅地單價最高紀錄，成為新朝陽地王。
時隔五個月后，9月30日朝陽太陽宮地塊入市競價出讓，吸引了9家房企參與角逐，包括中建智地、城建發展、懋源、招商蛇口、保利發展、建發、中海、京投發展及金隅集團。
現場競價持續了近3小時，經過339輪的激烈競價，最終由中建智地以43.15億元成功競得。地塊的溢價率高達39.18%，成交樓面價約為8.53萬元/平方米，成為北京年內土地溢價率的新高。
算上10月28日最新摘取的歇甲莊村A地塊，中建智地年內已在北京豪擲195.16億元拿地，新增土地面積23.12萬平方米，新增建筑面積43.8萬平方米。
北七家板塊壓力
?雖然熱度比不上朝陽兩宗地塊，但歇甲莊村A地塊自身條件并不差。
資料顯示，歇甲莊村A地塊鄰近地鐵17號線與18號線換乘站天通苑東站（約1公里），多條公交線路環繞，交通便利，且臨近規劃地鐵(在建)13A號線。
同時，地塊周邊有國泰百貨、溫榆河公園、天通苑中醫醫院、朝陽外國語學校(來廣營校區)、昌平區第一中學(天通苑校區)等配套，未來將形成包含社區服務、教育、文化及體育設施的生活圈。?
地塊自身條件優越，卻缺乏競爭者，主要原因或是其所在的北七家板塊近年面臨市場回調壓力。
據了解，昌平北七家板塊近年來新項目涌現，供大于求也使得新房市場競爭激烈，價格承壓。數據統計顯示，2025年昌平區新房均價約5.39萬元/平方米，但部分新盤如星耀未來、未來科學城國賢府貳期定價約5.2萬-5.8萬元/平方米，仍面臨去化壓力。
由于新房源大量上市，二手房市場也受到沖擊，房價下跌。加之北七家作為遠郊剛需板塊，在2020年前缺乏高端住宅市場，致該地區房價受到較大沖擊。
有分析指出，遠郊板塊和剛需老舊小區是這一輪房價下跌的重災區，而兩者疊加的北七家的跌幅也因此超過了北京整體水平。
數據顯示，在此輪樓市回調中，北京二手房市場整體價格下滑約30%，其中優質房源則下跌了百分之二三十，而品質較差的房源價格跌幅達到百分之四五十。北七家板塊樓價整體跌幅約為50%，超北京整體的30%跌幅，部分小區價格甚至已回調至2014年之前的水平。
如名流花園2017年均價3.6萬元/平方米，2025年跌至1.86萬元/平方米；望都家園2017年均價3.88萬元/平方米，2025年跌至1.94萬元/平方米；美樹假日嘉園2017年均價4.5萬元/平方米，2025年跌至2.39萬元/平方米。
此外，北京昌平區北七家鎮歇甲莊村A地塊捆綁的4宗非住宅用地需由競得方負責代建并無償移交，這一要求也使得項目開發成本進一步增加，盈利預期被壓縮，真正有實力“參賽”的選手也被篩選得所剩無幾了。
中建智地除了手有余糧以外，摘取歇甲莊村A地塊最主要動機或許還是區域補倉行為。
公開信息顯示，中建智地在北七家已與未來科學城聯合開發北京國賢府，其中?一期盛世文庭?于2023年7月以27億元摘得地塊，規劃25棟樓822戶，2023年11月取得預售證，截至2025年7月網簽679套，去化超八成。??二期逸賢華庭?于2024年12月以21.14億元摘得地塊，規劃建設26棟6-9層洋房，共850戶，2025年4月取得預售證，截至2025年7月去化35%。?
對于歇甲莊村A地塊項目的未來售價，有業內人士預測，項目售價大概率會參考北京國賢府當前5.4萬元/平方米的價格，但區域內價格競爭壓力大，未來隨著地鐵18號線和R6線的推進，區域價值將逐漸釋放。
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