作者：觀點地產新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

觀點地產網 2020年末登陸港交所的大唐地產，交出了上市后第一份年報。

3月16日下午披露的年報顯示，2020年，大唐地產確認銷售收入約為105.88億元，同比增長30.6%，錄得凈利潤9.5億元，同比增長51.4%；擁有人應占凈利潤為7.15億元。

絕大部分的閩系房企，都難以避免快速發展所面臨的“高負債”難題。去年末，大唐地產順利過會，也被認為得益于負債指標的改善。

在2017年，大唐地產的凈負債率曾高達1087.9%，采取措施降負債后，其3年內凈負債率從1087.9%下降至119.2%，下降幅度超過900個點。

得到上市后的資本金補給，大唐地產最新的負債指標有了更進一步的優化和改善。年報顯示，2020年末，大唐地產凈負債率約為58.7%，剔除預收賬款的資產負債率約為77.7%，現金短債比為1.3倍，已有兩項指標滿足央行“三道紅線”標準。

不過，對于一家中型房企來說，保持規模增長同樣重要。

一位參與了大唐地產業績會的投資者向觀點地產新媒體透露，考慮目前發展階段，大唐地產既要考慮安全，又要求一定的增長速度，因此不會強求過低的負債率，會維持兩項指標在線內，剔除預收賬款的資產負債率控制在80%以內的水平。

按照大唐地產的計劃，是通過四年時間實現千億銷售目標，邁入行業前五十強。

大唐地產的目標，是在“十四五”期間，達到千億的銷售金額。

但對目前規模仍在400億陣營的大唐地產來說，到達千億還有漫長一段路，是否有足夠土儲的支撐顯得尤為重要。

年報顯示，截止2020年末，大唐地產在海西、北部灣、京津冀、長江中游、長三角及成渝大經濟區共擁有123個處于不同開發階段的地產項目， 土儲總建筑面積約2044萬平方米。

其中，已竣工供出售物業134萬平方米，持作投資的可租用面積17 萬平方米，開發中物業1893萬平方米。

于年報中，大唐地產清晰闡釋了其在房地產業務上的規劃，即遵循“2+1+X”的區域戰略布局：2即深耕聚焦海西、 北部灣2個城市群；1是指重點拓展的長三角區域；X則是對成渝、長江中游等經濟優質的都市圈進行慎重布局。

長三角區域是大唐地產重點發展區域之一。也是在2021年，為了充分發揮上海資金、人才集聚等優勢，大唐地產在上海設立總部。

期內，2020年，大唐地產通過公開招拍掛和合資合營等多種拿地方式，共新增44幅地塊，總建面約839萬平方米，新進14個城市。僅在長三角區域，其新增土儲就達到169萬平方米，占年度新增土儲比例的20%。

上述投資人表示，大唐地產的拿地方式，包括招拍掛、城市更新、收并購及產城聯合四種，會根據自身在區域當地的條件進行差別化拿地。

具體來看，在新拓展的長三角區域，大唐地產將以公開市場招牌掛為主，并積極跟當地具備優勢的企業進行合作，盡快提升市場占有率；對其深耕的海西、北部灣區域，由于自身具備資源優勢、運營優勢和品牌黏性，則會多渠道采取城市更新、產城聯合，以及和當地政府形成的安置商品房的獲地模式。

對于所有的企業來說，今年都將面臨集中供地政策下的拿地調整。

3月初，“22個重點城市住宅用地將實現兩集中，2021年發布住宅用地公告不能超過三次”的消息開始流傳，涉及城市包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、沈陽、長春、寧波、青島和長沙。

在大唐地產管理層看來，集中供地政策也是中型房企的“機會”。

“大型房企很難同時參與多塊土地的競爭，中型房企有更多選擇的余地，更有利于投資研判強的房企。”管理層表示，大唐地產會全面協調好資金和整體融資計劃，通過集團統籌進行跨區域的調撥資源，利用好各城市的錯峰拍地時間，統籌各城市公司資源。

上述投資者稱，業績會中，大唐地產管理層數次提及會堅持“合作”的策略。自然，作為一家有規模擴張訴求的房企，合作是一種能夠快速擴大規模的方式。

“我們堅持開放、合作，一般在合營項目中，對權益比的要求是不低于30%，會具體項目具體分析。目前公司整體權益比約為50%，未來在這個基礎上有所提升。”

據透露，大唐地產要求未來新獲取項目中保證至少40%的并表權，以維持公司正常的營業收入增長。

對一家民企來說，規模與負債往往難兩全。

過去發展的幾年，大唐地產也面臨“高負債”困境。

2017年，大唐地產的凈負債率甚至高達1087.9%，采取措施降負債后，其3年內凈負債率從1087.9%下降至119.2%。

2020年下半年，央行根據“三道紅線”標準將房企分為“紅-橙-黃-綠”四檔設置信貸增長規模，進一步對房企的負債規模作出限制，這也使得高杠桿的增長模式難以為繼。

規則為大家所熟知：依據杠桿水平高低設置三條紅線，扣除預收款后負債率大于70%、凈負債率超過100%、現金短債比小于1倍。

央行根據上述標準將房企分為“紅-橙-黃-綠”四檔設置信貸增長規模，對應有息負債增速0、5%、10%、15%。

觀點地產新媒體了解于年報獲悉，于2020年末，大唐地產上述三個指標均有所優化提升，兩項指標已達到央行要求的標準。

具體來看，2020年末，大唐地產凈負債率約為58.7%，2019年末為119.2%；資產負債率為83.2%，2019年末為91.7%；剔除預收賬款的資產負債率約為77.7%，2019年末為87%；現金短債比為1.3倍，2019年末為0.96倍。

三項指標中，大唐地產僅有剔除預收賬款的資產負債率尚未達標。不過，在目前這個階段，大唐地產還要保持一定的規模發展速度，并不會強求過低的負債率。

據投資者透露，大唐地產今年的目標是繼續保持兩個指標在線內：保持剔除預收款后的資產負債率80%左右，凈負債率不超過90%，現金短債比1.3倍左右的水平。

數據顯示，2020年末，大唐地產擁有現金及銀行結余約為56.6億元（2019年末為41億元），總借貸（包括計息銀行貸款及其他借款）約為103.1億元，2019年末約為77.7億元，增加25.4億元，同比增長32.69%。

“我們要求有息負債總量年增幅控制在10-15%，銷售回款覆蓋有息負債，最低現金水平保證未來三個月的全口徑支出。”

在大唐地產看來，這是權衡下的綜合考量。畢竟，在目前的發展階段，公司需要在考慮安全的同時達到一定增速。

“4年左右到千億，未來3-4年保持在25%-30%左右的增長。”

管理層表示，一方面，公司會保持兩條線內即10-15%的有息負債增長；另一方面，則是通過加快運營的周轉速度等方式貢獻一部分增長率。

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原標題： 規模、負債如何兩全？大唐地產千億追逐下暫棄一條紅線