投拓狗日記 
金誠(chéng)同達(dá)成立于1992年，總部位于北京，在上海、深圳、合肥、杭州、南京、成都、西安、沈陽(yáng)、濟(jì)南設(shè)有分所，并在日本東京設(shè)有辦事處。今天，金誠(chéng)同達(dá)已發(fā)展成為中國(guó)境內(nèi)極具規(guī)模、最富活力的律師事務(wù)所之一。 在諸多業(yè)務(wù)領(lǐng)域，金誠(chéng)同達(dá)都已成為行業(yè)里的領(lǐng)頭軍，能夠?yàn)榭蛻籼峁┤轿弧⒍鄬哟巍€(gè)性化的優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)，業(yè)務(wù)范圍涵蓋公司設(shè)立與合規(guī)、資本市場(chǎng)、金融、保險(xiǎn)、信托、房地產(chǎn)、項(xiàng)目融資、基礎(chǔ)建設(shè)、PE/VC、資產(chǎn)管理、并購(gòu)、稅務(wù)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、互聯(lián)網(wǎng)、反壟斷、勞動(dòng)法、訴訟與仲裁以及境外投資、外商投資、國(guó)際貿(mào)易、WTO爭(zhēng)端解決、跨境爭(zhēng)議解決等。
作者：陽(yáng)新芽
來源：投拓狗日記（ID:ziguanshidai)
這篇文章，我們不是探討房企如何促銷，而要研究這些促銷行為，是否視同銷售？
從今年9月份以來，新房、二手房銷售全面探底。疊加不少開發(fā)商面臨現(xiàn)金流危機(jī)，為了保證銷售回款，開始玩起大力度促銷。
看房送購(gòu)物卡、買房送車位、買毛坯送精裝等戲碼重現(xiàn)江湖。甚至有樓盤喊出了“買房就送特斯拉、送奔馳C260”的口號(hào)。
所以，群友“小sha莎”同學(xué)在投拓群內(nèi)提出了疑問？
“買房送裝修、送奔馳C260、送車位；看房送購(gòu)物卡，給業(yè)主送月餅都需要視同銷售嗎？”
這一期，新芽給大家分析一下“大家覺得可能需要視同銷售的行為”。
#答疑
賣房贈(zèng)送裝修、車位、車等物品；看房送購(gòu)物卡，給業(yè)主送月餅是否需要視同銷售？
房地產(chǎn)贈(zèng)送活動(dòng)中，主要有這兩種類型：一是為促銷房子而簽訂售房合同時(shí)明確“買房送裝修、送家電等”；還有一種情況對(duì)客戶或住戶在節(jié)假日贈(zèng)送小禮物，如食用油、米等。
增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定：?jiǎn)挝换蛘邆€(gè)體工商戶“將自產(chǎn)、委托加工或者購(gòu)進(jìn)的貨物無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人”行為應(yīng)視同銷售貨物。
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國(guó)稅函〔2008〕875號(hào)）規(guī)定：企業(yè)以買一贈(zèng)一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈(zèng)，應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷售收入。
我們不難看出，無論是增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則，還是國(guó)稅函〔2008〕875號(hào)文件中，都是強(qiáng)調(diào)“無償贈(zèng)送”需要視同銷售。
如何正確理解“無償贈(zèng)送”是判斷問題的關(guān)鍵所在，那么，“無償”與“有償”究竟是如何區(qū)分呢？
“隨貨贈(zèng)送”：銷售主貨物、贈(zèng)送從貨物的行為屬于附有條件的有償贈(zèng)送，類似于成套、捆綁或降價(jià)銷售，不屬于無償贈(zèng)送。
“隨貨贈(zèng)送”是有償捐贈(zèng)，不屬于無償捐贈(zèng)，屬于混合銷售。
送你的精裝修、送你的汽車、送你的花園、送你的車庫(kù)，這是都包含在銷售價(jià)格中了，實(shí)際是客戶自己買了送給自己的。
“無償贈(zèng)送”：在沒有經(jīng)濟(jì)利益或其他利益可能流入的情況下，企業(yè)自愿無償將其有權(quán)處分的合法財(cái)產(chǎn)贈(zèng)送給合法的受贈(zèng)人的行為。
分清某項(xiàng)贈(zèng)送行為究竟是“有償”還是“無償”以后，是否應(yīng)當(dāng)視同銷售征收增值稅也就清清楚楚、無需爭(zhēng)議了吧。
所以，賣房贈(zèng)送裝修、車位、車等物品，該種贈(zèng)送”是基于“銷售不動(dòng)產(chǎn)”之上，沒有“銷售”就沒有“贈(zèng)送”。因此該贈(zèng)送并非無償贈(zèng)送，屬于“混合銷售”，不視同銷售。
關(guān)于“混合銷售”銷售收入如何分?jǐn)偅?/p>
《安徽國(guó)稅局》：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售住房贈(zèng)送裝修、家電，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種營(yíng)銷模式，其主要目的為銷售住房。購(gòu)房者統(tǒng)一支付對(duì)價(jià)，可參照混合銷售的原則，按銷售不動(dòng)產(chǎn)適用稅率。
（國(guó)稅函[2008]875號(hào)）：在賬務(wù)上將實(shí)際收到的銷售金額，按照銷售貨物和隨同銷售贈(zèng)送貨物的公允價(jià)值的比例來分?jǐn)偞_認(rèn)其銷售收入，同時(shí)應(yīng)將銷售貨物和隨同銷售的貨物品名、數(shù)量，以及按各項(xiàng)商品公允價(jià)值的比例分?jǐn)偞_認(rèn)的價(jià)格和金額在同一張發(fā)票上注明。
情況二中，看房送購(gòu)物卡，給業(yè)主送月餅，不存在任何對(duì)價(jià)支付，這種情況完完全全屬于無償贈(zèng)送！作視同銷售處理。
這里再給大家梳理一些其它需要注意的視同銷售場(chǎng)景！
場(chǎng)景1：開發(fā)商將部分尚未出售的商品房轉(zhuǎn)作自用，且辦理產(chǎn)權(quán)登記——部分地區(qū)要求視同銷售！
場(chǎng)景2：回遷安置——需要視同銷售；
場(chǎng)景3：公建配套設(shè)施移交——無需視同銷售；
場(chǎng)景4：以房抵債——需要視同銷售。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 房企促銷手段，驚人！但……
