作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

全亞洲最的大地產(chǎn)信托基金領(lǐng)展，在去年?duì)幦〉秸虻脑鲩L。

領(lǐng)展2020/2021財(cái)年的數(shù)據(jù)錄入節(jié)點(diǎn)，是2020年4月1日至2021年3月31日，公司經(jīng)營受到新冠疫情的影響最大。

當(dāng)中國內(nèi)地享受著較為平穩(wěn)的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)期，香港在這段時(shí)間內(nèi)經(jīng)歷了撲面而來的四波疫情，經(jīng)濟(jì)受到重創(chuàng)。重倉香港的領(lǐng)展，即便強(qiáng)調(diào)旗下香港物業(yè)類型主要傾向民生，但亦難言絲毫未受到影響。能夠?qū)崿F(xiàn)正向增長，這已經(jīng)算是一件幸事。

體現(xiàn)在報(bào)表上，期內(nèi)領(lǐng)展收益及物業(yè)收入凈額分別達(dá)107.44億港元及82.38億港元，與上一財(cái)年比較，均僅增長了0.2%。而對(duì)利潤影響最大的投資物業(yè)組合估值則實(shí)現(xiàn)增長3%，錄得1990.74億港元。

因此，領(lǐng)展扣除與基金單位持有人交易前的年內(nèi)溢利，從2019/2020財(cái)年的虧損173.03億港元一舉增長到7.52億港元。數(shù)據(jù)與半年度時(shí)相比，亦實(shí)現(xiàn)了扭虧為盈。

但領(lǐng)展旗下物業(yè)的表現(xiàn)就就有待提拯，尤其是位于香港的那部分。

截至目前，領(lǐng)展在全球范圍擁有136個(gè)不同種類的資產(chǎn)。其中，93.4%即127個(gè)物業(yè)是位于香港大本營。這些物業(yè)，除2019年落成的海濱匯及2017年翻新的彌敦道旺角T.O.P商場外，幾乎全部都是在2005年上市之前建成。它們是領(lǐng)展當(dāng)初得以上市的底層資產(chǎn)，及目前收入來源的基石。

香港的物業(yè)中又以零售商業(yè)物業(yè)為最重要，其占到領(lǐng)展全部物業(yè)的60.3%。領(lǐng)展的零售商業(yè)物業(yè)分為都會(huì)、匯坊和鄰里三類，對(duì)應(yīng)項(xiàng)目數(shù)分別為6個(gè)、35個(gè)、57個(gè)。它們財(cái)年為領(lǐng)展貢獻(xiàn)了61.59億港元的收入，占去總物業(yè)收入超過75%。

而它們的營運(yùn)數(shù)據(jù)則呈現(xiàn)出值得關(guān)注的現(xiàn)象。資料顯示，在剛剛過去的財(cái)年，領(lǐng)展零售商業(yè)物業(yè)平均續(xù)租租金調(diào)整率錄得-1.8%的負(fù)增長。平均每月租金就從64.6港元/平方呎同比減少3.4%至62.4港元/平方呎。

雖然出租率輕微上升0.3個(gè)百分點(diǎn)到96.8%，但也是領(lǐng)展讓利的結(jié)果。行政總裁王國龍就提到，在疫情期間為了保持商場內(nèi)消費(fèi)氛圍，領(lǐng)展傾向于向租戶提供租金優(yōu)惠來維持較高的出租率。而且就算有租戶選擇離場，租金優(yōu)惠也能更快吸引到新租客填補(bǔ)空缺。

同時(shí)，領(lǐng)展在香港的另一項(xiàng)重要物業(yè)類型——停車場的情況也不算樂觀。停車場物業(yè)去年為領(lǐng)展提供了18.88億港元的收入，增幅是負(fù)數(shù)。每個(gè)泊車位每月收入同比下跌1.8%至2776港元，停車場物業(yè)整體估值也對(duì)應(yīng)同比下跌0.7%。

不過，情況正在持續(xù)好轉(zhuǎn)，王國龍稱注意到近期續(xù)租租金恢復(fù)增長，同時(shí)旗下物業(yè)整體出租率繼續(xù)保持了穩(wěn)定。其表示：“最近香港疫情緩和，有不少食肆可以放寬社交距離措施，購物人流增加，租客對(duì)前景信心上升，商討續(xù)租時(shí)的表現(xiàn)亦比6個(gè)月前好得多。”

他繼續(xù)透露，領(lǐng)展去年全年度新簽逾400項(xiàng)租約，其中有40%就屬于新租戶。王國龍對(duì)今年度公司的租務(wù)呈樂觀態(tài)度，他說十分期待中國內(nèi)地和香港能實(shí)現(xiàn)通關(guān)，“通關(guān)對(duì)香港經(jīng)濟(jì)十分重要，相信領(lǐng)展最終會(huì)受惠于香港經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)好和失業(yè)率的降低。”

而反觀中國內(nèi)地物業(yè)的情況，王國龍?zhí)岬焦酒煜碌奈飿I(yè)在去年的短暫關(guān)停后，又短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)了重開。雖然整體收益總額及物業(yè)收入凈額分別同比下跌了6.3%及6.9%，但個(gè)中原因很大程度是因深圳的領(lǐng)展中心城正進(jìn)行資產(chǎn)提升工程。

領(lǐng)展透露公司去年在中國內(nèi)地成功簽訂了200份新租約，占大頭的零售方面商場的平均續(xù)租租金調(diào)整率達(dá)到11.1%。這體現(xiàn)出內(nèi)地商業(yè)市場在疫情沖擊下的韌性，而這亦符合領(lǐng)展作為一個(gè)公募基金之所需。

“香港是領(lǐng)展的核心市場，大部分投資都在香港，但公司會(huì)透過在外地的投資以分散風(fēng)險(xiǎn)。”王國龍表示。于是，在2021年上半年，領(lǐng)展加大了其在中國內(nèi)地的投資并花去接近60億元。包括今年4月份斥資27.7億元收購上海七寶萬科廣場50%權(quán)益，以及最近以32.05億元收購了廣州天河太陽新天地購物中心。

至此，領(lǐng)展位于內(nèi)地的投資物業(yè)已增加到7個(gè)，除上述兩個(gè)以外，還包括北京的京通羅斯福廣場、歐美匯購物中心、深圳的新怡景商業(yè)中心、廣州的西城都薈廣場，以及上海的領(lǐng)展企業(yè)廣場。

“但集團(tuán)訂下的中期發(fā)展策略，會(huì)尋求總資產(chǎn)錄得高單位數(shù)增長，因此會(huì)繼續(xù)留意適合的投資機(jī)會(huì)。”王國龍暗示領(lǐng)展短時(shí)間內(nèi)不會(huì)停止擴(kuò)張的步伐。公司主席聶雅倫亦補(bǔ)充指，公司一直有審視英國、澳洲、日本、新加坡的投資機(jī)會(huì)。

事實(shí)上，在領(lǐng)展早年公布的“2025愿景”中，就明確提出公司未來旗下物業(yè)的比例將要達(dá)到：香港基地占70-75%，中國內(nèi)地占≤20%，海外占≤10%。

但目前，除中國內(nèi)地的物業(yè)占比已達(dá)到16.8%外，領(lǐng)展的海外的布局僅占總數(shù)的3.9%。它們來自領(lǐng)展在2019年至2020年上半年的收購。

2019年年末領(lǐng)展開始拓展海外市場。該公司在斥資36.49億港元向黑石購入一幢位于澳洲悉尼中央商務(wù)區(qū)的10層高商業(yè)辦公大樓100MarketStreet后，在2020年8月又在倫敦買入了首個(gè)位于英國的物業(yè)TheCabot。

為了實(shí)現(xiàn)未來的布局方針，領(lǐng)展透露未來幾年將在中國內(nèi)地和海外繼續(xù)執(zhí)行4次收并購，以完善物業(yè)類型。對(duì)此，王國龍就稱，公司目前已在中國內(nèi)地建立相應(yīng)團(tuán)隊(duì)，試圖把握潛在機(jī)遇。但由于嚴(yán)格的旅行限制，涉及海外收購的盡職審查工作就變得困難。

另外，王國龍亦強(qiáng)調(diào)公司還是會(huì)關(guān)注那些出租率和租金收入都表現(xiàn)出色的資產(chǎn)。但領(lǐng)展面臨的競爭也不少，由于目前全球范圍的貨幣超印，大量熱錢正流向能產(chǎn)出穩(wěn)定收入的資產(chǎn)，商業(yè)物業(yè)大宗交易的火熱程度可想而知。

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